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区分マンションは本当に儲からない?不動産投資歴15年の私が続ける理由と儲けるためのこだわり6選

区分マンションは本当に儲からない?不動産投資歴15年の私が続ける理由と儲けるためのこだわり6選 不動産
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区分マンションは儲からないってホント?
区分マンション投資で儲けるための秘訣やコツを教えて!

今回の記事は、こんな方に向けて書いた記事です。

本記事の執筆者_枝豆

ご紹介内容はあくまで個人の見解と運用実績であり、正確性や安全性を保障するものではありません。また情報提供のみを目的としており、投資、法務、税務その他のアドバイスを意図しているわけでもありません。当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますのでご了承ください。詳細はこちら

「区分マンションは儲からない」とよく言います。

確かに利回りだけを見たら、1棟マンションやアパートなどの大型物件には劣るかもしれません。

しかし、区分マンション投資の醍醐味は利回りだけではありません。

そこで今回は、私の実体験を元に「区分マンションは本当に儲からないのか」を徹底解説!

区分マンションを約15年間運用している私の実データを公開しながら、区分マンション投資を続ける理由や、不動産投資の方針、失敗しないためのこだわりを語ります。

▼本記事の内容
区分マンションは儲からないってホント?
区分マンション投資で儲けるための秘訣やコツを教えて!

  1. 区分マンションは本当に儲からないのか?
    1. 区分マンション投資の仕組み
    2. 公開!儲かっている区分マンションの購入データと利回り
  2. 区分マンション投資のメリット
    1. 金融機関の融資が下りやすい
    2. 管理運用の手間がかからない
    3. 1棟投資より空室になりにくい
    4. 投資のリスク分散・インフレ対策になる
    5. 生命保険の代わりになる(団体信用生命保険)
    6. 流動性リスクが低く、いざとなったら売却できる
  3. 区分マンション投資のデメリット
    1. 利回りが低い(表面利回り6~7%前後が一般的)
    2. 自由度が低く、利回りを増やす工夫がしずらい
    3. 物件選びを間違えると、常時空室リスクに悩まされる
  4. 儲からない区分マンション投資の失敗事例
    1. 空室率の増大による継続的な赤字の発生
    2. 短期のキャピタルゲインを狙って大損
    3. メンテナンス費用の増大による利回りの低下
    4. 長期家賃保証契約(サブリース含)による利回りの低下
  5. 私が区分マンション投資で儲けるためにしていること
    1. 目的はキャピタルゲインより「インカムゲイン」
    2. 指標は自己資金配当率「CCR」を重視する
    3. 販売と管理の両方を行う「仲介管理会社」から購入する
    4. 不動産会社が「売主」になっている物件を選ぶ
    5. 需要&資産価値が落ちにくい「都心・駅近・中古」を選ぶ
    6. サブリース契約やマスターリース契約はしない
    7. 株式投資との併用を前提に分散投資先として活用する
  6. 区分マンション投資がおすすめな人
    1. 与信枠が大きいサラリーマン(会社員)
    2. 老後の年金を増やしたい&FIREしたい人
    3. 生命保険に支払っているお金を軽減したい人
    4. 株式投資をしていて分散投資先を探している人
    5. インフレ対策先を探している人
  7. まとめ:区分マンションは本当に儲からない?不動産投資歴15年の場合

区分マンションは本当に儲からないのか?

区分マンション投資とは、マンションの部屋を1戸もしくは複数戸を購入する不動産投資方法のことを言います。

枝豆
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まずは、そもそもの仕組みを詳しくおさらいしてみましょう。

区分マンション投資の仕組み

区分マンションは、法律的には「区分所有建物」と呼ばれています。

区分マンション投資は、その区分所有建物の1戸を購入して賃貸に出し、家賃収入を得て利益を出す不動産投資のことです。

区分マンション投資
=マンション(区分所有建物)の部屋を1戸もしくは複数戸を購入
=賃貸に出し、家賃収入を得て利益を出す

参考:「区分所有建物 「敷地権」とは,どのようなものですか? |法務局

1棟まるごと買う「1棟投資」やアパートをまるごと買う「アパート投資」と比べると、価格の規模が小さく、コンパクトな投資ができます。

気軽に始められるだけでなく、株式投資などと併用してポートフォリオを分散させるために使うこともできます。

枝豆
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1棟まるごとだと1億円規模のお金が動くから勇気がいります…。区分マンションなら数千万円からはじめられるから、不動産投資が気になる会社員が副業として始めやすいんです。

もちろん投資の元本の規模が少ないので、1棟投資やアパート投資より成功したときの利益(儲け)が少ないのは事実。

リスクが高ければリターンも高いし、リスクが低ければリターンも低いのは、ある意味、あたりまえです。

枝豆
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「儲からない」の定義って難しい…笑 

公開!儲かっている区分マンションの購入データと利回り

実際に私が購入し、現在家賃収入を得ている物件の購入データと利回りは、以下のとおり。

【物件➀ 大型商店街内のおしゃれ物件】
購入価格:1,440万円
購入日:2010年1月
月額手取収入:\70,730
年間手取収入:\848,760
年利回り(グロス):7.08%
年利回り(ネット):5.89%

引用:不動産業者からもらった購入時の見積もりデータより

【物件➁ 人気ターミナル超駅近物件】
購入価格:1,180万円
購入日:2011年5月
月額手取収入:\55,130
年間手取収入:\661,560
年利回り(グロス):6.92%
年利回り(ネット):5.61%

引用:不動産業者からもらった購入時の見積もりデータより

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あくまで、購入時のデータだけど、表面利回りでいうと、「6~7%ぐらい儲かっている」ということになります。

想定より金利も下がっているし、家賃も値上げできたので、実際はもう少し収支が良くなっています。

今は金利が低いので、現金は株式投資に回し、あえて繰り上げ返済はしていません。

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ローンが終わると、約10万円強の不労所得になるイメージで運用中!これまでの約15年は、ほぼ空室にもならず、大きな問題なく極めて順調に運用できています。

不動産が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

区分マンション投資のメリット

実際に区分マンション投資をしてみると、そのメリットが利回りだけではないと気が付きます。

私が思う区分マンション投資のメリットは、以下のとおり。

金融機関の融資が下りやすい
管理運用の手間がかからない
1棟投資より空室になりにくい
投資のリスク分散・インフレ対策になる
生命保険の代わりになる(団体信用生命保険)
流動性リスクが低く、いざとなったら売却できる

一つずつ見ていきましょう。

金融機関の融資が下りやすい

区分マンション投資の大きなメリットは、金融機関の融資が下りやすいことです。

1棟投資と比べるとコンパクトなので、そもそも購入金額(借入額)が小さいのも参入しやすい理由のひとつ。

さらに、区分マンションの販売会社と提携した金融機関を紹介してもらえるケースがほとんどなので、初心者でも手続きに迷うことはほぼありません。

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1戸目の購入の時は30代前半で、年収も高くなかったけど、特に問題なく融資してもらえました。

勤続年数3年以上の会社員や公務員なら「フルローン」と呼ばれる自己資金ゼロから不動産投資を始めることも不可能ではありません。

フルローン=頭金を入れずに、物件価格の全額を金融機関からローンで借り入れること

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手元に現金を残すことができれば、同時に株式投資など他の資産運用も動かせます。金融機関の融資が下りやすいことは、長期的な資産運用という点において、とても大きなメリットです。

他人資本でレバレッジをきかせた投資ができるのは、区分マンション投資の醍醐味です。

管理運用の手間がかからない

区分マンション投資は、まったくと言っていいほど管理運用に手間がかかりません。

不動産投資で収益を安定的に生み出すためには、投資の種類に関わらず、日々のメンテナンスや入居者の管理やフォローなどの賃貸管理が必要です。

区分マンション投資の場合、マンションの専有部分だけ管理すればいいのでかなりシンプル

1棟マンションやアパートをまるごと経営する場合は、専有部分と共用部分の両方に拡大します。

専有部分:室内設備
共用部分:廊下、階段、エントランス、エレベーター、ベランダ、屋上など

参考:建物の区分所有等に関する法律

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1棟マンションやアパートと比べると、管理責任範囲がかなり狭くなります。

区分マンションには管理組合が存在し、共用部分の管理については管理組合にお任せすることができます。

管理組合は、共有部分の修繕についてあらかじめプランを練り、計画的に実施してくれます。

区分所有の不動産オーナーは、その計画に対して意見を述べることはあるものの、自ら計画を立て実行する必要はありません。

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実際に15年ほど区分マンション投資をしていますが、わたし自身の実働時間は24時間にも満たないかも…確定申告だけ乗り切れば…大丈夫!笑

1棟投資より空室になりにくい

区分マンション投資のもうひとつのメリットは、1棟投資より空室になりにくいことです。

1棟投資の場合、予算内で投資物件を探そうとすると、地方や郊外にも目を向けざるを得なくなります。

都市部や駅近の物件と比べると賃貸需要は小さくなるため、空室リスクは高くなります。

一方、区分マンション投資の場合は、物件購入の際に少ない予算であったとしても、立地や環境を厳選して選ぶことができます。

区分マンション投資のほうが、自分で空室リスクを下げることが可能なのです。

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実際に15年ほど区分マンション投資をしていますが、退去から大体2週間~10日以内に次の入居者が決まります。空室に悩んだことは、今のところないですね…。

1棟投資の場合、何かしらの環境要因で入居者が付かなかった場合のリスクが大きいのも心配です。

例えば、2023年に和解になった、レオパレス21のサブリースの家賃減額裁判。

2019 年(平成 31 年)2 月 21 日、株式会社レオパレス 21(以下「レオパレス 21」という。)から、同社と利害関係を有しない西村あさひ法律事務所に対し、同社が過去に施工した共同住宅において発覚した不備について、原因究明等のための調査の依頼があった。

引用:施工不備問題に関する調査報告書|国土交通省

サブリースの問題事案として取り上げられることが多い事件ですが、そもそもの問題は、施工不備などの原因で入居者が次々と退去したことでした。

物件に何かしらの瑕疵があったり、その地域全体の問題で入居者が付かなくなってしまう場合、1棟まるごと投資した不動産オーナーの損失は多大なものになります。

もちろん区分マンション投資でも入居者が付かなくなる可能性は同じですが、損失が1億円規模の場合と数千万円の場合では、その後の人生が大きく変わってしまうでしょう。

枝豆
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区分マンション投資なら1000万円ぐらいから。物件選びに多少失敗したとしても、人生やり直せないほどの大問題にはなりません。

投資のリスク分散・インフレ対策になる

区分マンション投資をすると、投資のリスク分散やインフレ対策ができるというメリットがあります。

投資の世界には、「卵を一つのカゴに盛るな」という格言があります。

卵を一つのカゴに盛るな
=特定の金融商品だけに投資をするのではなく、リスクを分散させるべきという意味の例え

自分の資産を長期的に増やすには、適切な分散によってリスクを回避したポートフォリオを作ることが必要です。

ポートフォリオ=金融商品の組み合わせのこと

区分マンション投資は他人の資産を使って、レバレッジをきかせた投資ができるため、株式や債券、金や暗号資産などの他の資産と同時に持つことでリスク分散が可能です。

枝豆
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株式投資だけをしていると暴落局面で大きく資産が減ってしまいます。不動産という現物資産を持っているので、ある程度のリスク回避ができていて、安心感があるよ。

さらに言えば、不動産の購入は究極のインフレ対策資産のひとつ。

これから予想されるインフレ時代は、借りているお金の実質的な価値を下げるので、借金する人にとって得な時代です。

また、インフレによって物価は上がるので、不動産価値は上昇しやすく、貸借契約における家賃収入も増加しやすくなります。

インフレデフレ
借金減る増える
物価上がる下がる
不動産価値上がる下がる
家賃収入増える減る

2024年1月31日時点の不動産価格指数を見てみると、戸建て物件と比較して区分マンションの高騰が顕著です。

不動産価格指数

引用:国税庁「不動産価格指数 令和5年10月・第3四半期分」

枝豆
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ひゃ~すごい…

ここ数年の区分マンションの価格高騰の理由はひとつではなく、以下のような複合的な理由が考えられます。

・金融緩和によるインフレ
・円安による外国人投資家の購入ニーズの増加

これから先、区分マンションの価格の値上がりが続くかどうかはわかりませんが、資産の分散投資先として、インフレ対策として、検討の余地がある資産であることはたしかです。

生命保険の代わりになる(団体信用生命保険)

区分マンション投資のもうひとつのメリットは、不動産投資ローンを契約すると必ず団体信用生命保険が付いてくることです。

団体信用生命保険
=契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになる保険のこと

枝豆
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特に一人暮らしではなく、扶養者がいるご家庭の場合には有用です。

契約者が死亡もしくは高度障害状態になった際、住宅ローンの残金分は保険金が支払われ、代理弁済してもらえます。

そのため、ローンを完済していなくても、完済した人と同様に家賃収入を得ることができます。

株や債券、投資信託とは異なり、生命保険の代わりになります。

枝豆
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私は一人暮らしなので、生命保険の必要性は感じていないけど、ご家族がいる方にとってはかなり大きなメリットになると思います。こんな保険要素の強い投資、なかなかないよね…。

流動性リスクが低く、いざとなったら売却できる

不動産投資は、株や投資信託と比較すると、流動性が低い資産です。

流動性が高い流動性が低い
売りたい時にすぐ売れる
(株や投資信託などのペーパー資産)
売りたい時にすぐ売れない
(不動産などの現物資産)

しかしマンションの場合は不動産の中では比較的流動性リスクが低めです。

公益財団法人東日本不動産流通機構の首都圏不動産流通市場の動向(2023年)によると、中古マンションの販売開始から購入までにかかる日数は、約80日です。

公益財団法人東日本不動産流通機構の首都圏不動産流通市場の動向(2023年)

引用:首都圏不動産流通市場の動向(2023年)|公益財団法人東日本不動産流通機構

2か月ちょっとあれば、購入が決まることが多いなら…そんなに心配しなくてもよさそうです。

枝豆
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ただ、時期によってかなり変動があるので注意は必要です。

結局のところ、いざとなれば売却できるし、元金もいらない投資は他にはなく、やっておいて損はないのではないかというのが、約15年投資をしてみた私の結論です。

しかし、その一方で、もっと大きな利回りを希望していたり、最初の物件選びの段階で失敗していると、デメリットが大きいと感じることも理解できます。

枝豆
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ここからは区分マンション投資のデメリットも見てみましょう。

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区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資には、以下のデメリットがあります。

利回りが低い(表面利回り6~7%前後が一般的)
自由度が低く、利回りを増やす工夫がしずらい
物件選びを間違えると、常時空室リスクに悩まされる

一つずつ見ていきましょう。

利回りが低い(表面利回り6~7%前後が一般的)

区分マンション投資は、1棟マンション投資と比較すると、利回りが低くなる傾向にあります。

収益物件の大手情報サイト健美家の収益物件市場動向四半期レポート(2023年4月~6月期)を見ると、区分マンションの表面利回りは、7.02%。

健美家の収益物件市場動向四半期レポート(2023年4月~6月期)

引用:収益物件市場動向四半期レポート(2023年4月~6月期)|健美家

一棟マンションの7.60%や一棟アパートの8.06%と比較すると、利回りは低めです。

区分マンション:7.02%
一棟アパート:8.06%
一棟マンション:7.60%

枝豆
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ただ、表面利回りだけで比べるのはかなり危険。表面利回りには運用開始後のコストや空室率による収益の増減などが加味されていません。

地域別のデータで首都圏だけにしぼった平均値は、もっと下がってしまいます。

区分マンション:6.52%
一棟アパート:7.56%
一棟マンション:6.75%

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都内は空室になりにくいけど、物件価格は高いっちゃぁ高いからなぁ…

自由度が低く、利回りを増やす工夫がしずらい

区分マンションは管理に手間がほとんどかからない一方で、逆に管理権限がなく、変更可能な範囲が少ないというデメリットがあります。

枝豆
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不動産経営をする上での経営上の工夫がしずらいんですよね…リノベして価値を上げる気まんまんな人は、できなくてがっかりということも…笑

区分所有の場合、不動産オーナーが管理できるのは室内の専有部分のみで、ベランダでさえ自由に管理することができません。

一棟アパートであれば、設備やルールを変更する権限が不動産オーナーにあります。

そのため、空室にならないように、または賃料を上げられるように、さまざまな経営上の工夫をすることが考えられます。

・リフォームをしておしゃれで近代的なテーマのある部屋にする
・不在時のための宅配ボックスを設置する
・インターネット回線を無料にする
・ペット可の物件にする
・入居可能人数を増やすなど

しかし、区分マンション投資の場合は、物件の価値を上げるための工夫がしずらく、もともとの立地や設備が悪い場合、後から利回りを上げるために工夫できることがあまりありません。

さらに言えば、他の部屋と大きく異なる対応をすることが難しく、賃料を変更したり、賃貸条件を変更することも困難です。

他の区分所有者の合意を得なくてはならないので、収益が上がらず、変更余地もない場合は売却するしかない…というケースもあり得ます。

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管理の手間がかからないという裏返しに、管理の手間がかけられないというリスクがあることも知っておくべきです。

物件選びを間違えると、常時空室リスクに悩まされる

区分マンションは1契約=1戸なので、常に空室率が100%のまま、固定されてしまうリスクがあります。

アパートやマンションの1棟買いなら、複数戸数があるうちのいくつかがあいたとしても、空室率が常に100%になるケースはまれです。

例:20戸あるアパートで1戸空室が出た場合
1戸÷20戸=空室率5% 
5%の利益減

例:1戸しかない区分マンションで1戸空室が出た場合
1戸÷1戸=空室率100% 
100%の利益減

枝豆
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同じ「1戸空室」でも収益へのダメージは全く違いますよね。

不動産投資の場合は、ほとんどがローンを活かしたレバレッジ投資をしているので、月々の支払はマイナスに。

持ち出しが多くなれば、現実的に不動産投資を続けることは困難になるでしょう。

空室に対するリスクヘッジがしにくいという意味では、区分マンション投資は1棟アパートやマンションより不利になります。

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とにかく最初の物件選びの時に事故物件をつかまないことが大事だよね…。

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儲からない区分マンション投資の失敗事例

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枝豆は儲かっているかもしれないけど、

確実に儲からないって思っている人がいるのは事実でしょ?

枝豆
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それはたぶんそう…。計画が甘かったり、運が悪かったりで、失敗する人がいるのは事実かも…。回避できるリスクも多いけど、主な失敗事例としては、こんなことが考えられます。

空室率の増大による継続的な赤字の発生
短期のキャピタルゲインを狙って大損
メンテナンス費用の増大による利回りの低下
長期家賃保証契約(サブリース含)による利回りの低下

一つずつ見ていきましょう。

空室率の増大による継続的な赤字の発生

区分マンション投資で儲からないとしたら、空室になるタイミングが多すぎることが挙げられます。

前述したように、一棟買いに比べて、空室になってしまった時のリスク回避が難しいのが区分マンションです。

そもそも、空室になりにくい物件を選ぶ必要があるのがポイントです。

枝豆
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例えばわたしはこんなことを気にして物件を選んでいました。

・部屋の面積が小さすぎないこと(20平方メートル以上はほしい)
・部屋の間取りが特殊すぎないこと(家具の設置がしにくくないこと)
・無駄な段差が多くないこと(家具の設置がしにくくないこと)
・首都圏の主要な駅の近くにあること
・築年数が古すぎないこと(新耐震基準の1981年以降であること)
・管理会社の管理の質が良いこと
・共有部分に余分な設備がないこと

部屋の面積が小さすぎるとなかなか借主が見つからないリスクがあるだけでなく、融資も受けにくくなる可能性があるので注意が必要です。

また、なんだかんだで強いなと思うのは、首都圏の駅近物件。

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私が所持する「駅から2分の物件」はとてもせまくて、見た目もキレイというわけではありません。でも毎回、空室になったと同時に決まることが多くて、安心感があります。

さらに不動産業者から定期的に売ってくれないかと打診があったり、大企業のマンスリーマンション化のお話をもらうこともあるので、やっぱり立地は妥協してはいけないポイントなのだなぁと実感します。

個人的に築年数はそんなに気にしませんが、買ってから何十年も持ち続けられる物件であるかも重要なので、古すぎる物件は避けています。

基準になるのは、1981年。

1981年は新耐震基準が施行された年で、この年以降に建築された建物は地震による被害が最小限に抑えられるように工夫されています。

新耐震基準
・震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと
・震度5強程度の中規模の地震ではほとんど損傷しないこと

国土交通省の資料によると、阪神淡路大震災の際の建築年別の被害状況を確認したところ、旧耐震基準では約30%の建物が大破されたにも関わらず、新耐震基準では10%以下に抑えられたことがわかりました。

建築年別の被害状況(建築物)|国土交通省

引用:建築年別の被害状況(建築物)|国土交通省

建物の強度が弱いと、古くなった時に修繕費用も多くかかる懸念が生まれます。

また、意外かもしれませんが、空室率に影響を大きく与えるのが管理会社の質。

管理会社は入居者と直接かかわるため、入居者からの相談や連絡に対する態度が悪いと退去の原因になりえます。

枝豆
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管理会社の質が良いかどうかは、実際に建物を見に行くとわかることも。管理がずさんでゴミも散らかり、掲示板などをみてもトラブルが多そうなマンションは要注意です…

短期のキャピタルゲインを狙って大損

普通のサラリーマンでもローンを組んで、不動産投資ができる時代。

特に区分マンション投資は、普通のサラリーマンのためにあると言っても過言ではないほど、動くお金がコンパクトで手を出しやすいという特徴があります。

そんな時代を反映して増加しているのが、質の悪い詐欺まがいの不動産営業マン

枝豆
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本当に詐欺かというと微妙な、法律違反すれすれの営業をする人も増えているようなので、注意が必要!

わたしが要注意だと思うのは、キャピタルゲインだけを激押ししてくる営業マンです。

不動産投資は、キャピタルゲインとインカムゲインの両方が期待できる投資手法。

枝豆
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これは、不動産投資の大きなメリットです。

でも、一方で現物資産であり、株や債券、それ以外のペーパー資産に比べたら初期投資が多いのは事実。

短期でキャピタルゲインだけを狙って、思ったよりも値上がりしなかった場合に、損をしてしまう確率が高くなってしまうのです。

「今、マンションは値上がりを続けているので買いですよ!」

…なんて、焦らせてくる不動産会社は、そもそも高値で売ろうとしている可能性も高く、要注意。

枝豆
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必ず複数の企業や営業マンとやり取りしましょう。

いろんな人と接していく中で、信用できない人がわかってきた気がする…笑

複数の提案を同時に受けると、どれが信頼できて、どれが信頼できないか、自分の中で判断の軸が生まれるはず。

私も最初は10社以上の不動産会社とやりとりして、いちばん納得感があり、長期安定的に儲かりそうと感じた区分マンションを購入しました。

さらに私は、購入する前に区分マンションの相場価格もしっかり調査しています。

枝豆
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高掴みすると挽回しずらいのが、区分マンションです。事前調査は入念にね。

レインズが発表した首都圏の不動産流通市場資料によると、中古マンションの築年帯別平均価格は、だれもが予想する通り築年数がたてばたつほど値下がりします。

でも、築年数15年あたりで値下がり率が小休止。

このあたりで大規模修繕をするマンションが多いので、そこでいったん持ち直し、そして築年数が30年を超えると、また落ち着きます。

中古マンションの築年帯別平均価格

引用:中古マンションの築年帯別平均価格

枝豆
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このイメージがあるので、区分マンション投資をするなら築年数15年を超えた中古物件がわたしは好きです。この辺は好みもあるよね。

メンテナンス費用の増大による利回りの低下

区分マンション投資は、最初の物件選びで間違わなければ、計画通りにちゃんと儲けを出すことができる、中リスク&中リターンの投資法です。

もし、物件選びは成功したのに儲からないケースがあるとしたら、運用&メンテナンス費を見直す必要があります。

運用&メンテナンス費は、以下の2つが一般的。

管理費
=マンションの共用部分を維持管理するための費用
=共用部分の光熱費、照明交換費、清掃費、管理会社への業務委託料など

修繕積立金
=定期的な大規模修繕に備えて少しずつ積み立てておく費用
=10年に1度のエレベーターの修繕、屋上や壁の修繕など

健全な管理会社の場合は、両方毎月少しずつ徴収され、追加で徴収されることはめったにありません。

しかし、見た目上の利回りを良くして早くマンションを売るために、管理費や修繕積立金をわざと低くする業者もあるようです。

枝豆
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区分マンションを購入する時は必ず物件の管理費・修繕積立金の長期修繕計画を確認しましょう。

もちろん好みの問題ですが、区分マンション投資の購入物件を選ぶなら、わたしは明らかに「おしゃれさ<収益安定性」で選びたい派。

おしゃれな物件は、なんとなくこぎれいで安心感がありますが、のちに修繕積立金を大きく減らす、余計な設備が付いているケースも少なくありません。

・噴水がついている小さい中庭
・おしゃれな装飾がついたエレベーター
・高い天井に豪華なシャンデリア付きのエントランス
・最新の設備が豪華な巨大立体駐車場 など

枝豆
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2戸目の物件を選んでいる時、実際にみた豪華絢爛な設備たち。

かっこよく見えてしまうのだけど、将来の維持費が気になって、諦めました…。

自分が住むならおしゃれなほうがいいんだけどね。笑

長期家賃保証契約(サブリース含)による利回りの低下

将来的なメンテナンス・運用費用も加味して、しっかり投資向きの物件を選べた人でもなぜかハマってしまう落とし穴が、長期家賃保証契約(サブリース含)です。

長期家賃保証契約(サブリース契約)
=サブリース業者が不動産を一括で借り上げて、第三者に転貸する契約のこと

サブリース方式の不動産契約をする方向けのご注意

引用:賃貸住宅経営(サブリース方式)の契約を検討する方へ|消費者庁

一見すると空室リスクを減らしてくれる魅力的な制度に見えるので、築年数がある程度たって、なかなか空室が埋まらなくなってくると、契約を考える不動産オーナーが多いみたい。

もちろん、空室のまま数か月経過するぐらいなら、家賃収入が多少減ったとしても契約する価値があります。

しかし、正確なシミュレーションをせずに安易に契約すると、長期的な利回りの低下が発生し、常に赤字を抱えてしまって儲からない不動産の仕組みが出来上がってしまうことも。

不動産投資は外部環境の変化によって、簡単に利回りが変動します。

枝豆
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契約形態を変える時は、必ずしっかりシミュレーションをして、儲からない仕組みを作ってしまわないように気を付けましょう。

サブリースが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

私が区分マンション投資で儲けるためにしていること

区分マンション投資で儲けている人は、間違いなく自分だけのポリシーを持っています。

他の不動産オーナーさんとお話してみても、本当にそう。

ひとりひとり個性的なこだわりがあり、こだわりを持って物件を選んでいる人ほど、きちんと利益を出せている印象があります。

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わたし自身も区分マンション投資で儲けるため、そして長期的な資産形成のひとつとして不動産を育てていくためにしていることがあります。

目的はキャピタルゲインより「インカムゲイン」
自己資金配当率「CCR」を重視する
販売と管理の両方を行う「仲介管理会社」から購入
需要&資産価値が落ちにくい「都心・駅近・中古」を選ぶ
サブリース契約やマスターリース契約はしない
株式投資との併用が前提!不動産は分散投資先として活用

一つずつ見ていきましょう。

目的はキャピタルゲインより「インカムゲイン」

区分マンション投資では、キャピタルゲインより「インカムゲイン」をメインの目的にしています。

キャピタルゲイン
=売買したときに得られる利益
=売買差益で儲ける

インカムゲイン
=保有したときに得られる利益
=家賃収入で儲ける

ここ数年の首都圏区分マンションの価格高騰で、たまたま資産価値が上がっていますが、この状況を購入時点で正確に予想できる人はそんなに多くありません。

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確かにリーマンショック後だったので、上がっていくイメージはあったけど、そこは正直半信半疑でした。

一方で、インカムゲインに関しては、ある程度のシミュレーションが可能です。

もちろん家賃の値上げなどうれしいサプライズを当時予想できたかというと、正確にはできていませんでしたが、「修繕積立金が値上がりした場合」「空室が3か月続いた場合」など、細かいケースをシミュレーションすることで、最低限のリスクを回避することはできます。

枝豆
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最低限のリスクだけ回避すれば、あとはえいやって購入するだけ!笑

指標は自己資金配当率「CCR」を重視する

自己資金配当率「CCR」は、自己資本に対しどれぐらいの儲けがでるかを導き出せる指標です。

CCR(Cash On Cash Return)
=自己資金配当率
=年間のキャッシュフロー÷自己資金×100

区分マンション投資は、株や債券と比べると、レバレッジ効果の高い投資法です。

この特徴を生かし、なるべく少ない資本で大きな儲けを出すことを目標にすると、資産を効率的に増やせるようになります。

枝豆
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実際に株式投資と区分マンション投資のCCRを比較してみましょう。

例:株式投資の場合
購入価格:1,440万円
自己資金:1,440万円
キャッシュフロー:154万円(=1,440万円×10.7%)
借入金:0円
借入条件:なし

154万円÷1,440万円×100=11%

自己資金配当率は11%(=年間11%の自己資金を回収できる)
●自己資金100%を回収するまでの期間は9.1年

株式投資は不動産購入時のようにローンを組みません。

基本的には自己資金100%で投資をするため、最初の投資額を回収するまでには約9年が必要です。

一方、私の実際の区分マンション投資の際の自己資金と借入金は、以下のとおり。

例:区分マンション投資の場合

購入価格:1,440万円
自己資金:290万円
キャッシュフロー:84万円
借入金:1,150万円
借入条件:年2.500%

84万円÷290万円×100=29%

●自己資金配当率は29%(=年間29%の自己資金を回収できる)
●自己資金100%を回収するまでの期間は3.4年

年間約3割の自己資金を回収できるため、たった3年で回収完了です。

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区分マンション投資は、株式投資と比べるとかなり投資効率がいいんです。そして、1棟マンションやアパートと比べても、とても効率がいいと言われています。

1棟まるごと投資する1棟アパートやマンションは、自己資金の割合を高くしないとローンがなかなか組めません。

表面利回りしか見ない人は区分マンションは儲からないと思うかもしれません。

でも、CCRで比較するとどうでしょう。

区分マンション投資は気軽に効率よく資産を増やす方法のひとつであることがわかります。

資産運用が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

販売と管理の両方を行う「仲介管理会社」から購入する

区分マンション投資をするなら、まず不動産屋さんに相談をするという方は多いでしょう。

でも、同じ不動産屋さんでも、大きく分けると3つの種類があることはご存じでしょうか?

仲介会社=物件の紹介や不動産の販売などを行う
管理会社=賃料管理から入居者管理までを行う
仲介管理会社=仲介会社と管理会社の両方を仕事を担う

仲介だけをしている仲介会社は、不動産を売るのが仕事です。

不動産を売ったら、そのあとのキャッシュフローの改善や管理上の課題解決の相談に乗ってくれることはありません。

枝豆
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いろんな仲介業者さんと話したけど、人によっては後のことをぜんぜん考えてくれない印象があるんだよなぁ…。あたりまえなんですけどね。

一方、管理会社はそもそも物件を売りません。

不動産オーナーが物件を手に入れた後の管理のフォローを手伝ってくれる力強い存在ですが、不動産経営全体のことについて相談するのはお門違いです。

いろんなタイプの不動産業界の方とお話しましたが、いちばん頼りになるなと感じたのは、販売と管理の両方を担う仲介管理会社。

長期的な視点を持ちつつ、私の資産形成に必要な不動産を勧めてくれるので、利回りだけが良い物件を売りつけたり、短期収益性だけをみた経営計画を提案されることはなく、安心できます。

不動産会社が「売主」になっている物件を選ぶ

区分マンション投資で儲けるためのもうひとつのこだわりは「売主物件」を選ぶこと。

不動産には「売主物件」と「仲介物件」があります。

売主物件=不動産会社から直接購入する物件
仲介物件=売主が別にいて、不動産会社が仲介をして購入する物件

それぞれの一般的なメリットとデメリットは、以下の通り。

売主物件仲介物件
メリット1:仲介手数料がかからない
2:物件の詳細説明がある
3:最低限の品質担保がされる
1:交渉代理をお願いできる
2:紹介される物件数が多い
デメリット1:物件数が少ないので他の物件と比較しにくい
2:査定基準が明確なので値下げ交渉はしずらい
3:不動産選定方針が合わない場合は良い物件に出会えない
1:仲介手数料がかかる
2:詳細な情報が得られにくい
3:長期収益性が低い物件や事故物件も混ざっている可能性が高い

個人的に売主物件が好きな理由は、そこにポリシーがあるからです。

不動産会社は自らの経営方針にあった物件を独自の視点で探し出し、その物件を自分たちのポリシーの元に販売します。

合わない物件を買ってしまって、もし売れなかったら自分たちもリスクを負うので、その選定にウソはありません。

一方、仲介物件の場合、万が一その物件が売れなくても、不動産会社にリスクはありません。

売れなそうなら、また違う物件を紹介するだけ。

そこに強い責任感やポリシーがなく、買主であるわたしから見ると、なぜこの物件がいいのか強みがよくわからないことも多くありました。

また、長期的にみるとちょっと心配になるキャッシュフロー見積りなどが出てくることも多く、どちらかというとインカムゲインよりもキャピタルゲイン重視の物件が紹介されがち。

資産運用のひとつとして不動産を持ちたい私の目的と、仲介業者が紹介する物件があまりかみ合わないことも多いのです。

需要&資産価値が落ちにくい「都心・駅近・中古」を選ぶ

わたしの物件選定のこだわりは明確で、必ず「都心・駅近・中古」を選ぶようにしています。

不動産購入の際は、必ず現地に赴き、駅の周りの様子を観察したり、該当の区分マンションの敷地内にも入って管理状況を確認したりします。

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この作業をするだけで、かなりの事故物件を振るいにかけることができます。

投資用ローンがおりやすいのはもちろん新築物件なのですが、新築から築15年までの物件の価値の下がり方を見ると、やっぱりリスクは高いと予想。

前述しましたが、建築されてから10~15年ぐらいに実施される大規模修繕後の物件に絞って購入するのが、自分的には安心です。

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不動産会社の担当の方ともよく話すのだけど、1981年の新耐震基準が適用された区分マンションは丈夫なので、築年数が古くても人気の物件は増えている印象がありますね…。

サブリース契約やマスターリース契約はしない

不動産投資を10年以上していると、サブリース契約やマスターリース契約のお誘いをいただくことは多いです。

でも、今のところはサブリース契約やマスターリース契約をする予定はありません。

なぜなら、不動産投資で長期安定的に儲けようと思ったら、月々の家賃(キャッシュフロー)を自ら下げるのは、本末転倒だと思うからです。

サブリースとマスターリース契約

引用:賃貸住宅経営(サブリース方式)に関する契約を締結する前に|消費者庁

もちろん、この方針には一長一短あると思います。

たとえ1%でもいいから空室率の改善をしないと、これ以上不動産投資を続けることはできない…という瞬間が私にも来るかもしれません。

そうなったらもう一度、きちんとシミュレーションをする必要がありますが、今の気持ちとしては、やっぱりなし。

空室率が課題になっている時点で、サブリース契約やマスターリース契約をするよりも、大きな損が出ないうちに売却したほうがいいという結論に至る可能性のほうが高そうです。

サブリースが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

株式投資との併用を前提に分散投資先として活用する

儲からないと言われることが多い区分マンション投資ですが、そもそも「儲かることを目的にしない」という考え方もあります。

わたし資産運用のポートフォリオは、現物不動産が4割程度、株式や投資信託などのペーパー資産が約6割を占めています。

枝豆
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現物不動産は、攻めの資産というよりも、守りの資産

株式投資は比較的大きなリスクをとった運用も併用しているため、1日でサラリーマンの数か月分のお給料が全部飛んでしまうこともあり、全財産を置いていくことができません。

ただ、半分を現金のまま置いておくのも、ちょっともったいない…

そんな時に低リスクとはいかなくても、「中リスク・中リターン」の現物不動産を混ぜることで、ポートフォリオが安定し、安心するのです。

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株式投資をやりながら、分散投資先としてコンパクトな区分マンションを持っておくのがちょうどよいんだよね。

だから、不動産投資で短期のキャピタルゲインを狙うつもりはありません。

もう少し時間が経って、セミリタイアやサイドFIREをした時に、心強いパートナーとなってくれるよう、今、不動産を育てているのです。

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区分マンション投資は、大人のたまごっち(=育成ゲーム)的な要素があるような気がしています。

不動産が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

区分マンション投資がおすすめな人

区分マンション投資は、今儲けることが重要かというとそうではありません。

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少なくとも私は、短期的に儲けたくて区分マンション投資をしているわけではありません。

これまでのお話を踏まえて、区分マンション投資がおすすめな人を整理してみましょう。

与信枠が大きいサラリーマン(会社員)
老後の年金を増やしたい&FIREしたい人
生命保険に支払っているお金を軽減したい人
株式投資をしていて分散投資先を探している人
インフレ対策先を探している人

一つずつ見ていきましょう。

与信枠が大きいサラリーマン(会社員)

区分マンション投資は、与信枠が大きいサラリーマン(会社員)の資産運用ポートフォリオの改善に役立ちます。

不動産投資を始める時の市場環境にもよりますが、自己資本ゼロでも始められる可能性が高いという点で、区分マンション投資はめずらしい投資です。

特にフリーランスや自営業の方よりも、大きい与信枠が確保できるサラリーマン(会社員)向きの方法だと言えるでしょう。

老後の年金を増やしたい&FIREしたい人

今すぐ儲けがほしいなら、区分マンション投資はおすすめできません。

長期で自分の資産を育てたい人、または資産を育てるために、現金以外のところに資産を逃がしておきたい人にこそおすすめできます。

ただ資金を逃がしておくだけではなく、将来的にはキャッシュフローも埋める相棒になってくれるよう、今から他人資本を使って育てておくことができます。

個人年金だけでは暮らしていけるか心配な人や少し早めに引退しFIRE生活を送りたい人が、低リスクで将来の準備をする際に区分マンション投資は役に立ちます。

生命保険に支払っているお金を軽減したい人

区分マンション投資はご家族などの扶養者がいる人にとっては、生命保険の代わりにもなる、個性的なメリットがある投資です。

高い生命保険に入るのはやめて、区分マンション投資をはじめてみるのも、効率的なポートフォリオづくりに役立ちます。

株式投資をしていて分散投資先を探している人

お金を儲けたい人は、積極的にリスクをとっていく必要があります。

なぜならどんな投資も、リスクとリターンは比例するから。

区分マンション投資は、リスクもリターンも多すぎず少なすぎずの投資法です。

株式投資や投資信託に全額預けてしまうのではなく、他の特徴を持った資産に分散したいと思うのなら、現物資産である区分マンションを1つ買っておくと、安心できるかもしれません。

区分マンション投資で儲けよう!と思っている人にはおすすめできませんが、将来的なキャッシュフローづくりをコツコツ始めたい人や、ポートフォリオのリスクを少し抑えたい人にはおすすめです。

新NISAが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

インフレ対策先を探している人

2013年1月、日本銀行は政府と共同で「物価安定」と「持続的な経済成長」を目指す声明を出しました。

この中で物価は毎年2%ずつ上昇していくことを目指すことが約束されています。

日本銀行は、「物価安定の目標」を中心的な物価指標である消費者物価の前年比上昇率で2%とすることとした。

引用:金融政策運営の枠組みのもとでの「物価安定の目標」について

この目標どおりに行くことを前提にすれば、私たちは自分の資産を守るためにインフレ対策をしていく必要があります。

不動産投資の1つである区分マンション投資は、他の投資法に比べると、インフレに強い投資です。

インフレ対策先を探している人にとって、資産の一部を不動産に買えておくことは、将来の自分の資産を守るために有用です。

不動産投資が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽`*)

まとめ:区分マンションは本当に儲からない?不動産投資歴15年の場合

「儲からない」=「赤字」だとしたら、不動産投資歴15年の私の場合は、確実に儲かってはいます。

ただ、区分マンション投資の醍醐味は、短期的なキャッシュフローの改善ではないというのが私の考え。

私が思う区分マンション投資のメリットは、以下のとおり。

金融機関の融資が下りやすい
管理運用の手間がかからない
1棟投資より空室になりにくい
投資のリスク分散・インフレ対策になる
生命保険の代わりになる(団体信用生命保険)
流動性リスクが低く、いざとなったら売却できる

とにかく手間をかけず、他人の資本を使って(自己資本を使わないで)、資産が増やせるという、魔法のようなおもしろい特徴があるのが、区分マンション投資なのです。

区分マンション投資で儲けている人は、間違いなく自分だけのポリシーを持っています。

私の場合は、自分のポートフォリオをより強固にすべく、長期安定的なリスク回避法のひとつとして続けている認識です。

私の区分マンション投資のこだわりは、以下のとおり。

目的はキャピタルゲインより「インカムゲイン」
自己資金配当率「CCR」を重視する
販売と管理の両方を行う「仲介管理会社」から購入
需要&資産価値が落ちにくい「都心・駅近・中古」を選ぶ
サブリース契約やマスターリース契約はしない
株式投資との併用が前提!不動産は分散投資先として活用

目的や目指すポートフォリオによって、区分マンション投資が向いているかどうか、また向いていたとしてどんな区分マンションを買うべきかは異なります。

この機会にぜひ、自分のポートフォリオに区分マンションが必要かどうか考えてみてください。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

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