サラリーマンに大きなメリットがある資産運用法と言えば、「不動産投資」です。
わたしもサラリーマンなので、いちばん最初に勉強した投資法は不動産投資でした。理由はかんたん、調べれば調べるほど、不動産投資はサラリーマンに有利な投資法だったからです。
わたしがはじめて不動産を購入したのは、およそ10年前。
当時からサラリーマン以外が不動産投資に取り組もうとすると、かなりの「信用力」を持った資産家でないと参入が難しい印象でしたが、 最近ではますます不動産投資家のサラリーマン割合が増え、サラリーマンに有利な傾向が進んでいます。
今回は
・実際に不動産投資をしている「不動産オーナー」はどんな人なのか？
・サラリーマンが不動産投資で参入&成功しやすい理由
についてまとめてみたいと思います。
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不動産投資をしている「不動産オーナー」はどんな人？
不動産投資をしている「不動産オーナー」がどんな人なのか、今回は不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」さんのアンケート(※)から、年齢や性別、年収、職業など、実際のデータを見ていきましょう。
①年齢と性別
アンケートによると、不動産オーナーのうち9割以上が男性です。2014年の同社のデータによると、男性は87％、そして女性は13％。6年経ってもこの割合はあまり変化がありません。
男性：90.3％
女性：11.2％
また年齢層は、45～50歳の約2割がボリュームゾーンです。
35～39歳：9.5％
40～44歳：14.1％
45～50歳：22.0％
50～54歳：18.2％
55～69歳：18.4％
60歳以上：10.5％
40代以上が多いのは予想通りかもしれませんが、20代も3.6％はいるし、30代も14.7％はいます。若い人の資産運用方法としても、不動産投資は決して珍しいものではなくなってきました。
わたしみたいなサラリーマン女性は、当時はかなりめずらしかったかも？たしかに不動産会社の担当者さんからは、なんで30歳の女性が急に不動産なんですか？ってよく聞かれました。笑
②年収
不動産投資をしている方の年収は、700万円～1000万円がボリュームゾーンです。割合としては、1.5割で、比較的分散していることがわかります。
500万円未満：11.7％
500～700万円未満：14.0％
700～1000万円未満：22.4％
1000～1500万円未満：22.2％
1500～3000万円未満：17.2％
3000万円以上：12.4％
このデータの「700万円～1000万円」には、ちょっとトリックがあります。
なんと、この中にはサラリーマンとしての年収以外に家賃収入も含まれています。正確にはわかりませんが、メイン事業で企業から得ているサラリーマンの年収は、もっと少ないことがわかります。
一般的には不動産投資を行うサラリーマンの年収は、500万円ぐらいからと言われることが多く、わたしも最初に購入を検討した時は、約500万円でした。
厳密には「ローンさえ通ってしまえばOK」「意外と400万台でも通る場合がある」と言ってくれる不動産会社の担当者の方もいました。
③職業
注目なのは職業です。
なんと会社員(サラリーマン)が6割以上！専業で大家さんをされている不動産経営者は全体の1割強しかいません。
会社員(サラリーマン)：60.9％
不動産経営者(専業大家)：12.4％
会社役員：9.2％
自営業：7.8％
医師・弁護士・会計士等：2.5％
公務員：4.4％
専業主婦：0.9％
その他：1.8％
不動産経営は、資産運用方法の中でもながら経営が可能なサラリーマン向きの投資方法であることがわかります。副業としてはじめる方が多いのもわかりますね。
不動産投資は、決して簡単な資産運用法ではありません。実際に、わたしも不動産購入前はかなり勉強をしたし、100戸近く内見をしました。サラリーマンの休日はだいたい内見でつぶれてしまうけど、それは購入前までのはなし。
買ってしまえばそんなにやることはなく、ほったらかし運用が可能です。笑
わたしの場合は管理も管理会社に任せているので、本当にほとんどやることはありません。それでも毎月ちゃんとキャッシュフローが回ってくれるので、めちゃくちゃありがたいですね。
よく、お医者さんや弁護士、会計士などなど、年収が高い職業の人しかムリでしょ？って言われたけど、フツーのOLのわたしもやってるのでそんなことないよ。
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サラリーマンが不動産投資で成功しやすい6つの理由
サラリーマンが不動産投資で成功しやすい主な理由は、以下の6点。
①信用力があり、ローンを組みやすい
②実働時間が短く、手間がかからない
③節税対策になる
④生命保険の代わりになる
⑤副業禁止の会社でもできる
⑥年金の足しになる
ひとつひとつ詳しく見ていきましょう。
①信用力があり、ローンを組みやすい
まずなによりもサラリーマンが有利なのは、不動産投資をするために「お金が借りられる」ということです。
不動産投資のための融資で審査される項目には、「収入」「持ち家or賃貸か」「家族構成」「金融資産」など多岐にわたります。
その中で「収入」に関するチェック項目は、「勤務先」や「勤続年数」、そして「年収」です。
私が審査された時は、不動産仲介業者の担当者に「勤務先が一部上場企業かどうかも差が出てくるよ～」と教えてもらいました。
他にも
・年収は500万円以上のほうが融資条件がよい
・勤続年数は3年以上じゃないと融資が難しい
などは、よく提示される2大条件です。
人によって細かく条件が異なるので一概には言えませんが、転職後すぐやサラリーマンとして勤務している会社の財務状況も関係することがあるそうです。転職する際は、不動産投資がしばらくできないことを覚悟する必要がありますね。
細かい家族構成や保証人になれる人がいるかどうかも関係しますし、それこそ時期的な問題もあります。年齢が若すぎたり、または高齢すぎても借りにくくなりますし、これまでに未返済の借金が多ければ、貸し渋りも起こります。
サラリーマンはローン会社から比較的安定して長く務める傾向にあると思われるので、突然年収が下がったり、資産がなくなったりすることは滅多にないと思われています。
これがサラリーマンの「信用力」です。
サラリーマンは、個人に対する「信用」のほかに、勤務先の「信用」を一部お借りすることができるので、個人のわりには大きな金額を借りることができます。
②実働時間が短く、手間がかからない
不動産投資は、ほぼ自動化できる資産運用方法のひとつです。
株やFXなどの金融商品のように毎日チャートとにらめっこしたり、本業のように物理的な拘束時間はほぼありません。
プラスして管理業務を管理業者に任せてしまえば、本当にやることがありません。
なんらかのトラブルが発生した時でさえ、電話やメールで連絡がある程度です。サラリーマンの方の場合、勤務中はあまり電話に出ることができないと思います。しかし、それでも大丈夫。
ほとんど共有のみの連絡なので、勤務時間が終わったらかけなおせば、特に大きな問題はありません。
わたしはこれまで10年以上不動産投資をしてきて、緊急で折り返さないといけない連絡はなかったよ。管理会社の人もサラリーマン投資家になれているので、電話にあまり出られないと知ったら、メールで連絡をくれるようになりました。ありがたい～。
不動産投資は、購入前に勉強の時間が必要です。サラリーマンの場合は、個人事業主や会社経営者の方と比べて、税金や青色申告の知識が弱い場合が多いので、物件に関する知識以外にも学んでおきたいことがいくつかあります。
しかし、一度契約してしまえばほとんど手間はかかりません。本業が忙しく、投資に時間が使えないサラリーマン会社員にはうれしいですね。
③節税になる
不動産投資は、確定申告を行うことで節税ができます。
これは、収入の分類方法に関係します。
分類１：サラリーマンによる収入→「給与所得」に分類
分類２：不動産投資による家賃収入→「不動産所得」に分類
サラリーマンによる収入は「給与所得」です。一方、不動産投資による家賃収入は別の分類である「不動産所得」になります。
このルールがあるために、不動産所得が赤字になった場合、給与所得から源泉されている所得税の還付が受けられるという大きなメリットがあります。このしくみを「損益通算」と言います。
損益通算
＝赤字の不動産所得を黒字の所得から差し引いて計算することで、課税対象額を小さくすることができる
＝確定申告の際に税金の還付が受けられる（払い過ぎ分として返却される）
不動産賃貸経営が赤字になったとしても、サラリーマンは給与所得があるので、節税メリットがあります。
不動産賃貸経営のみをしている専業不動産投資経営者さんは使えないワザですね。
④生命保険の代わりになる
サラリーマンの信用力で、不動産投資用ローンを組むと、必ず「団体信用生命保険」に加入することになります。この保険は、かなりうれしい保証がついています。
団体信用生命保険
＝不動産購入者がローン残額が残ったまま死亡や高度障害者となってしまった場合、残りのローンが保険金から返済される
ご家族がいる方は、残された遺族に対してローンのない不動産を資産として残すことができます。
独身の方でも高度障害者となってしまった場合の不安が軽減されますね。
⑤副業禁止の会社でもできる
不動産投資は、副業禁止の会社でもよほど厳しい規則を持つ企業でない限りは、投資可能です。
不動産投資は、特にはじめようと意識しなくても相続等で親から不動産を引き継ぐ場合が少なくありません。その場合の家賃収入は会社側ではコントロールできないので、副業として禁止することがかなり難しくなります。
一般的には、大規模な不動産投資業を行っている場合以外は、禁止されない場合がほとんどのようです。
「大規模」の例が難しいですよね。例えば以下のような場合は、ちょっと注意が必要です。念のため就業規則などの規定をご確認いただき、一度企業内の上司の方など、サラリーマンのお仲間に相談してみてもいいかもしれませんね。
独立家屋の所有数が5棟以上所有している
区分マンションなど物件数が10室以上所有している
コインパーキングなど建築物の駐車場を所有している
年間家賃収入が500万円以上である など
⑥年金の足しになる
日本の公的年金制度として、「厚生年金」と「国民年金」の二本立てで運用されています。
少子高齢化の流れで、もらえる年金額が減ることは容易に想像でき、サラリーマンのわたしたちが公的年金制度に追加して利用することができる制度が「企業型確定拠出年金」です。
企業型確定拠出年金
＝加入した期間などに基づいて、給付額が定められている
＝掛金の全部や一部は企業が出し、サラリーマンの個人の負担を少なくして運用できる
こちらに加えて安心材料になるのが、不動産投資の家賃収入をはじめとする個人の個人による個人のための老後資産の準備です。
不動産投資は、定年退職後も家賃収入が定期的に入ってくるので、安定した老後資産づくりに役立ちます。
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まとめ ～会社員が不動産投資で参入&成功しやすい理由～
不動産投資家のうち、なんと6割以上がサラリーマン投資家であることがわかりました。これは、 サラリーマンにとって、 不動産投資が有利でメリットが多い資産運用方法であることを意味しています。
専業の不動産投資家は約1割、そしてその他の経営者や高所得者は、1割以下になります。この違いは大きいですよね。
サラリーマンが不動産投資で成功しやすい主な理由は、以下の6点。
①信用力があり、ローンを組みやすい
②実働時間が短く、手間がかからない
③節税対策になる
④生命保険の代わりになる
⑤副業禁止の会社でもできる
⑥年金の足しになる
特にサラリーマン以外の方にとって難しいのが、信用力の構築です。経営者や高所得者であっても、一部上場企業などの信用力にはかなわず、借りられるローン額が少なくなることもあり得ます。
その場合は、不動産購入金額の現金割合を増やして購入する必要があり、サラリーマンの不動産投資ほどのうま味がありません。
サラリーマンこそ、不動産投資はお得かも？！ぜひ参考にしてみてください。
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参考資料
※健美家 インターネット上でのアンケート回答
https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202010.html
