家賃の値上げ5000円が難しい理由を解説！実際に成功させた方法とキャッシュフローの変化を公開！

2023年以降、東京23区の平均家賃は上昇しています。

周辺の家賃相場が値上がりすると、「もしかしてうちの物件も利回りが改善できるのでは？」と、家賃の値上げを考える大家さんも多いのではないでしょうか？

しかし、家賃の値上げは簡単ではなく、5000円分の家賃を値上げするのさえ難しい＆リスクが伴います。

そこで今回は、家賃の値上げが難しい理由を徹底解説！

実際に閑散期の悪条件下に、家賃の値上げを成功させた私のやり方と利回りの変化もまとめてみました。

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家賃の値上げは、5000円だろうが、1万円だろうが難しい…

実は、不動産オーナーと入居者には、家賃の値上げや値下げをする権利があります。

基本的に家賃の値上げは一方的にはできない

正当な理由があれば、どちらも値下げ交渉・値上げ交渉ができますが、双方の合意がなければできません。

不動産オーナーは家賃を値上げしたいし、入居者は家賃を値下げしてほしいハズ。

だから、客観的にみてよっぽど正当な理由がない限りは、なかなか言い出しにくいのが普通だし、交渉を始めるとそれなりのリスクも伴います。

家賃の値上げ成功額の平均は5000円以下

全国の管理会社を対象に行われた全国賃貸住宅新聞のアンケートによると、物価の値上がりによる賃貸住宅の運営コストの増加を主な理由として、家賃値上げの動きが出ているとのこと。

しかし、具体的な家賃の平均値上げ額は、家賃の3％未満、1000～3000円未満が最多となっていて、5000円以上の値上げはかなり難しいことであるとわかります。

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家賃の値上げ5000円が難しい理由

家賃の値上げが難しく、5000円以上の値上げに成功する不動産オーナーが10％に満たないのには、理由があります。

一つずつ見ていきましょう。

家賃の値上げ交渉には「正当な理由」が必要

不動産オーナーは、法律で値上げ交渉をすることが認められています。

しかし、家賃を値上げするためには「正当な理由」が必要です。

でも、たとえ正当な理由に該当すると思っても、なかなか値上げ交渉に踏み切れないという大家さんも多いと思います。

なぜなら、値上げ交渉に踏み切ったことで逆にキャッシュフローが悪化したり、運営条件が悪くなってしまうリスクも伴うから。

値上げ交渉には入居者が退去するリスクが伴う

入居者に値上げ交渉をすると、入居者がとる選択肢は以下の4つです。

入居者は「値上げされるならもっといい家に住める」と感じ、退去を検討する可能性があります。

不動産オーナーにとって退去は、いちばん減収につながりやすい選択肢のひとつ。

新規募集費用(広告費、内装費、修繕費など)はもちろん、空室期間中の支払われない家賃分の減収を受け入れなくてはいけません。

私が所持する物件で、前回かかった新規募集費用は約14万円です。

必要費用	金額
業務委託費＆募集広告費	80,000円
内装修繕費	64,900円
↓内装修繕費の内訳↓
クリーニング（1K・1R）	24,000円
浴室鏡鱗取り	2,000円
各所排水簡易洗浄	4,000円
床ワックス	4,000円
室外機移動（配管延長作業込み）	25,000円

もちろん敷金償却費で賄える部分もあるので、全額手持ちではないですが、できればそのまま住み続けてもらったほうが利回りは上がります。

法定更新の手続きがとられるリスクが伴う

入居者に値上げ交渉して、合意してもらえない場合は、元の条件で賃貸借契約が更新されます。

不動産オーナー側が契約更新を拒んだとしても、元の条件で自動更新される「法廷更新」の手続きがとられます。

法廷更新が問題なのは、その契約が「期間の定めのない契約」になることです。

通常の賃貸借契約は期間が2年のものが多いので、2年ごとに更新料を受け取ることができますが、法廷更新になると受け取れなくなります。

それでも家賃の値上げ交渉にチャレンジする理由

リスクが伴う家賃の値上げ交渉ですが、リスクを抑えた形でわたしはチャレンジしました。

なぜなら、2023年の今は都内の家賃相場が上がっている＝正当な理由が認められやすい環境にあるからです。

へーベルメゾンのマンスリーレポートによると、長らく停滞気味だった中古ワンルームマンションの家賃が、2023年から値上がりしています。

引用：東京23区マンション平均家賃指数の推移

また、今後物件自体を売却する場合、家賃を適正価格に保っておくことは、売却価格を上昇させることにもつながります。

物件の価格を査定する方法の中には、収益還元法で査定する収益還元価格があります。

家賃をいくら生み出せる物件なのかによって、査定価格が変わる可能性もあります。

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体験談：2000円の家賃の値上げに成功した方法

一つずつ見ていきましょう。

リスクなく家賃の値上げが可能なタイミングを狙う

前述したように、家賃の値上げ交渉はリスクも伴います。

わたしは揉める必要までは感じておらず、なるべくリスクの低い方法でチャレンジしたいと思っていました。

家賃を値上げするタイミングには2つのパターンがあります。

私は②を狙って、調査をはじめました。

周辺の家賃相場チェックをする

家賃の値上げによって、入居者が決まらなくなったら本末転倒です。

管理会社からの家賃の値上げ提案は、今よりプラス2000円。

全体の家賃の割合でみると、約3％です。

実際に周辺の家賃相場をチェックして、この金額が適当なのかをチェックしました。

家賃相場を調べる時は、賃貸物件紹介サイト等で調べることが可能です。

値上げ検討物件と類似するかどうかは、以下のようなチェックポイントで見つけていき、大体の相場観をつかみます。

調査ののちに、プラス2000円での募集を開始しました。

管理会社との事前打ち合わせを行う

私の場合は、入居者募集等の対応はすべて管理会社にお任せしています。

事前に決めておくポイントは、以下のとおりです。

いちばん良くないのは、問い合わせがないのにそのままの家賃で募集を続けてしまうケースです。

しばらく募集をしてみて問い合わせがなかった時は再相談する方向で募集を開始しました。

問い合わせ状況の確認をする

ちょうど真夏の閑散期だったのでお問い合わせは少ないことは予想していましたが、ぽつぽつとお問い合わせはあったので、そのまま継続。

しばらくして、管理会社の担当者から「決まりました！」との連絡が。

賃上げした家賃で制約することができました。

とにかくよかった！！

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体験談：家賃の値上げ前後の利回りとキャッシュフローの変化は？

今回の家賃の値上げ時の状況を整理すると、以下のとおり。

毎回空室期間は2週間から20日ぐらいなので、そんなに大きな変化はありませんでした。

多少成約までに時間がかかったとすれば、家賃の値上げが問題なのではなく、真夏の閑散期だったから。

家賃の値上げ前後のキャッシュフローの変化

月々の金額にすると2000円増えただけですが、年間にすると、24,000円になります。

	家賃値上げ前	家賃値上げ後
家賃	65,000円	63,000円
共益費	5,000円	5,000円
合計	70,000円	68,000円
業務委託費	3,300円	3,300円
差し引き残高	66,700円	64,700円

不動産経営はほったらかしにする投資のひとつなので、毎月の収支が気が付かないうちに悪くなることも考えられます。

そういう意味では、空室は絶対悪ではありませんね。

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家賃の値上げに関するよくある質問

家賃の値上げに関するよくある質問を整理してみました！

一つずつ見ていきましょう。

家賃の値上げは一度にいくらまでできる？(上限金額)

家賃の値上げには、特に法律上の上限金額はありません。

しかし、前述したように金額を変える時は、かならず「正当な理由」が必要です。

変更金額が大きいと借主が承諾する可能性は低くなりますし、関係が悪化すれば裁判になることも考えられます。

「正当な理由」は必須になります。

家賃の値上げを拒否されたらどうする？

入居者が家賃の値上げを拒否した場合、同額の賃料を払い続ければ、そのまま同じ部屋に住み続けることができます。

どうしても値上げが必要な場合にとれる方法は、以下のとおり。

通常は入居者と相談が続き、金額の交渉などをしてお互いが納得できる金額の変更に着地することが多いでしょう。

どうしても決着がつかない場合は裁判に持ち込むこともできますが、弁護士費用などのお金が別途かかる上に、賃料の値上げができたとしても、住人は退去する可能性が高くなります。

それらの手続きのわずらわしさから、どうしても利回りが良くなく、赤字になる場合などは、物件自体を売却するケースもあります。

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まとめ：家賃の値上げ5000円が難しい理由を解説！

今回は私の実体験から、家賃の値上げの成功例をご紹介しました。

現在所持している物件は、きちんと黒字経営ができているため、無理をしてまで値上げ交渉をする必要は感じていません。

しかし、物価高騰により、これから修繕費などが上がるリスクも考えられるため、相場環境が少しずつ変わってきた今のタイミングで家賃の値上げに踏み切りました。

家賃を値上げするタイミングには2つのパターンがあります。

入居者が退去するタイミングは、不動産オーナー側から選ぶことはできないので、相場環境が変わってきた今、もし空室になるタイミングがあるようであれば、今一度賃料相場を調べてみることをおすすめします。

私の場合は、年間で約24000円のキャッシュフローを生み出すことに成功し、家賃の値上げに踏み切ってよかった！と感じています。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

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