サブリースとは？わかりやすく解説！悪質な業者や契約詐欺トラブルに巻き込まれないための4つのチェックポイント

困ってる人

サブリースってなんか怪しい響き…詐欺の人も多いって聞くんだよね…。

不動産投資初心者は、悪質な業者に狙われちゃうってほんと？

って思っている人、いませんか？

会社員が不動産投資をするという、「サラリーマン大家さん」「副業大家さん」が増え始めた2010年前半。それまではあまりなかった「サブリース」というシステムを使った、不動産投資・不動産経営をする方が増えました。

しかし、同時に悪質な業者や契約詐欺、ローンの不正契約などのトラブルも増え…

「サブリース契約って、詐欺？」
「サブリースって悪質な業者が多いってほんと？」

こんなイメージを持つ方も、多くなったように思います。

しかし、本来、サブリースは不動産投資における有効な経営手法の１つ！正しく理解すれば、利用価値がある方も多いはず。

今回は

についてまとめてみたいと思います。

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サブリースとは？

サブリースとは、 サブリース業者が不動産を購入したオーナーから不動産物件をまるごと借り上げて、それをそのまま入居者に貸す管理形態のことを言います。

そもそも不動産投資を行う場合、その不動産物件を運営・管理する方法には、以下の3つがあります。

まずは、これらの運営・管理方法について、ひとつずつ見ていきましょう。

不動産管理法①　自主管理

不動産を購入したオーナーが不動産物件の管理業務をすべて自分で行う管理形態です。

管理負担は大きく、専業不動産投資家でないと難しいといわれていますが、その分管理費用はかからず、不動産投資の実質利回りは大きくなります。

2019年に国土交通省が行った「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、完全な自主管理を行う不動産オーナーは全体の2割ほどしかいません。

参考：賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000163.html

不動産管理法②　管理委託

不動産を購入したオーナーが、不動産物件の管理業務を不動産管理会社に委託する管理形態です。

どこまで委託するかは、その管理委託会社のサービス内容や契約内容によって変わるので、管理範囲も管理費用もさまざまです。

管理業務のうちの一部だけを依頼する不動産オーナーもいれば、すべて依頼するオーナーもいます。

契約自体は不動産オーナーと入居者の間に「賃貸借契約」が結ばれ、不動産オーナーと管理業者の間に「業務委託契約」が結ばれるシンプルなものです。

不動産管理法③　サブリース

サブリース業者が不動産を購入したオーナーから不動産物件をまるごと借り上げて、それをそのまま入居者に貸す管理形態です。

不動産物件の管理はサブリース業者が全て行います。

不動産オーナーから見たサブリース最大の特徴は、空室があろうがなかろうが、サブリース業者は毎月一定額を不動産オーナーに支払うこと。この家賃保証を期待して多くの不動産オーナーは、サブリースを選びます。家賃保証額は通常の家賃のおよそ80％～90％だといわれています。

不動産オーナーと入居者の間に「賃貸借契約」は結ばれません。代わりにサブリース契約　(サブリース業者⇔入居者)、マスターリース契約　(不動産オーナー⇔サブリース業者)の2つの契約が結ばれます。

サブリース契約とは？

一般的にサブリース業者が一括借り上げをして、空室リスクを担う方法を「サブリース」または「サブリース方式」と呼びます。

しかし、「サブリース」＝「サブリース契約」というわけではありません。

「一般的な賃貸借契約」と「サブリース契約」の違い

一般的な「サブリース」で結ばれる契約には、以下の2種類があります。

一般的な賃貸借契約とサブリースが大きく違うのは、不動産オーナーと入居者が直接契約を行わないという点です。

「サブリース契約」と「マスターリース契約」の違い

サブリース、またはサブリース方式の場合は、この2つの契約が結ばれています。

これらの契約内容はだいたい2～3年に1回、見直されることになります。(一度契約を結んだら終わり…ではないのが注意点です)

枝豆

ここがかなり誤解しやすくて、わかりにくいところ…。一括借り上げするための契約「マスターリース契約」と、転貸借するための契約「サブリース契約」の2つをセットにしたシステムのことを「サブリース」または「サブリース方式」といいます。

サブリース業者がやること・オーナーがやること

実際にサブリースという形で不動産オーナー業をはじめたら、不動産オーナーは、なにをすることになるのでしょうか？正直、一括借り上げの契約なので、あまりすることがないように思えます。しかし、ここがちょっとした落とし穴。

もちろんやることは少ないのですが、それはあくまで管理運営上のはなし。

むしろ不動産自体の所有権はオーナーにあるため、契約内容をよく理解していないと、思わぬ出費が出てきたり、後からかなり不利な条件に変わっていくこともありえます。

まずは、サブリース業者が行う代行業務を理解することが必要です。ここからはサブリース業者が不動産オーナーの代わりにしてくれることをみてみましょう。

代行業務①　入居者募集と管理

入居者を見つけるための調査や広告作成、広告出稿業務は、通常サブリース業者が行います。入居候補者の案内や物件紹介、入居者審査などの入居者決定までの業務を代行します。

また入居者が決定してからのトラブル対応や問い合わせ、契約上の手続きなどもサブリース業者の業務のひとつです。

代行業務②　家賃や資金の管理

景気や経済の動向に合わせて家賃を収集し、入居者の家賃滞納の催促、修繕費の積立、清掃・点検などの外注業者への支払い管理等もサブリース業者が行います。

サブリース業者が不動産オーナーに支払う家賃は、決められた期間の契約に基づく額が支払われる「賃料固定型」と、経済情勢などに合わせて変動する「賃料変動型」があります。

代行業務③　建物の管理

室内設備の修繕、室外設備の修繕、退去に伴う修繕等の調整や手続きなどの原状回復などに伴う管理業務もサブリース業者が行います。

しかし、契約内容にもよりますが、一般的な原状回復の費用や大規模修繕費等の追加費用は不動産オーナー負担となることが多いとされています。

サブリースのメリットとデメリット

サブリースは、運営管理面では不動産オーナーがやることはほとんどありません。しかし、やることがないからと言って内容を正確に理解せずにいると、費用面の負担がどんどん増えてしまう可能性があります。

メリット

サブリースのメリットは、なんといっても手間がかからないところです。

枝豆

ただし、これがトラブルが多い原因とも言えます。やらなくてはならないことがないので、不動産オーナーが契約内容を正確に理解できないうちに契約しちゃって、びっくりすることも…自分がすべてやるつもりで理解することはとても大事です。

デメリット

サブリースのデメリットは、なんといっても収益性が下がることです。空室でも家賃が支払われることに魅力を感じる人は多いですが、空室が増えれば、それだけ家賃自体が減額される可能性は高く、本当の意味での空室保障になるかどうかはあやしいところです。

枝豆

空室保障だけをメリットだと思ってサブリース契約をするのは、個人的には疑問です…。普通に家賃は下がっていくだろうし、家賃が下がれば収益は減ります。そもそも空室になりそうだと思うなら、その物件は買っちゃだめよね…。

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サブリースの注意点

サブリースは運営管理の手間が少ない分、収益性が下がります。また、不動産オーナーが経営上の判断をひとりでできないところにも大きなデメリットがあります。

ここからはサブリース契約を結ぶ前に必ず意識しておかねばならないことをまとめてみます。

注意点①　家賃は減額される

サブリースは、空室の場合も家賃が支払われることから、空室保障の面でメリットが大きいと思われがちです。

しかし、同じ額の家賃が何年もそのまま入ってくることはなく、多くの場合、保証家賃の見直しが2年ごとに行われます。

たとえ契約時に「都心の物件は需要が下がらないので、家賃は下がらない」「10年間は必ず同額の家賃が保証される」と書いてあったとしても、サブリース業者は不動産オーナーに減額請求をすることができます。そしてこれがトラブルとなり、訴訟まで発展したケースも多くなっています。

枝豆

あと、普通に嫌だなと思うのは、自分で家賃が決められないことです。実際に不動産経営をしているとあるのだけど、入居者入れ替えの時に多少空室期間が長くなっても、そこから先の数年間入居者が変わらないことを考えると、家賃を下げたくないって思うことも多いんです。一度下げちゃうとかなり収益変わってくるからね。とれる経営戦略の幅がサブリースだとかなり狭くなります。

注意点②　契約期間中でも解約される

契約書の中にサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中でも解約できます。それにも関わらず、不動産オーナーからの更新拒絶のためには、借地借家法により正当な自由が必要になります。

枝豆

これについてはサブリース側がちゃんと説明する必要があって、説明がない場合は法律違反になりますが…ちゃんと説明聞いてないで契約しちゃったりすると、マズいことになります…泣

注意点③　入居者を選べない

一般的な賃貸借契約であれば、管理委託業者が入居者を見つけた後に、必ず入居希望者の入居可否を不動産オーナーが確認するフローがあります。

しかし、サブリース契約では、通常不動産オーナーが入居者を選ぶ事ができません。なにかしらのトラブルが起こる可能性が高い入居者であっても、サブリース業者側は家賃保証をするためにムリヤリに入れてしまうケースもあり得ます。

よくあるのは、外国人の入居によるマナーの低下、設備の破損、ご近所トラブル、高齢者の自然死による家賃下落などが考えられます。またサブリース契約が突然解約されてしまった場合などは、現入居者とのやりとりは不動産オーナーがしなくてはならず、かなりリスキーです。

枝豆

入居者チェックは毎回とても大事だなぁと思います。わたしは幸いなことに明らかに家賃を払えなそうな人から入居希望をもらったことはないし、大体一度住んでくれると長いのだけど、1度だけ外人さんが入居者になったことがあります。信頼できる管理会社にお願いしているので、この時はいろいろ追加調査をしてくれたり、管理会社のほうから入居者に関する説明をしてくれました。ありがたや～。

注意点④　家賃が払われない「免責期間」がある

サブリース契約を結ぶと、多くの場合に家賃保証がない「免責期間」が設けられます。

入居者が退去した際に、次の入居者が決まるまでの期間は、この免責期間とされ、家賃保証はされません。

枝豆

サブリース契約を気軽に結んじゃって、免責期間を知らない人がたまにいます。半年家賃なしになる可能性があるって、結構大事なことだと思うぞ。

注意点⑤　家賃を受け取るだけでなく出費もある

サブリース契約をすると…

新米大家さん

むふふ。これで空室でも大丈夫。永遠に不労所得が入ってくるぞ。

と思っている方、とても多いように思います。

現実は、前述したように家賃が減ることもありえます。そして入居者も選べないので、原状回復費が多大にかかってしまったり、大規模修繕費が大量に請求されることもあり得ます。忘れている人も多いのですが、これらの出費は通常はオーナー負担です。

枝豆

こういうこともあるからせめて入居者チェックはさせてもらいたいよね…うーん…。やっぱりリスキー…。泣

注意点⑥　融資審査を行う金融機関が不正をする事例もある

融資審査を通すために自己資金が全くない不動産オーナーの通帳を改ざんし、ムリヤリ融資を通したケースがあります。また、金融期間自体が融資の条件として、通常ならいらないはずの保険やカードと抱き合わせ販売を行っていたケースもあります。

サブリース物件を取得する時のローン審査の周りで関係がない内容が盛り込まれていたり、契約内容が複雑になっていても、いわれるままにローンを組んでしまう不動産オーナーがトラブルに巻き込まれるケースはとても多いです。必ずローン契約の内容は理解し、当たり前ですが理解できない契約は絶対に結ばないようにしましょう。

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サブリース契約をするときのチェックポイント

サブリース契約はただでさえ複雑です。その複雑さに隠れて、契約内容を理解しないままに契約を結んでしまうことによるトラブルは後を立ちません。

あやしい悪徳なサブリース業者や詐欺まがいの契約内容を結ぼうとするサブリース業者も存在しますが、決してすべてのサブリース業者が悪徳なのではなく、単純に理解しないまま契約してしまう不動産オーナー側の問題によるトラブルも多いのは事実です。

サブリース契約を理解して、納得できない契約は絶対に結ばないことを徹底することは重要です。

チェックポイント①　賃料や家賃保証率が適切か？

物件周辺の賃料相場や入居率は前もって調べておく必要があります。空室リスクが高いと判断できる物件は、サブリース契約を結ぶかどうか以前に、不動産投資を行う対象には値しません。

また、1つのサブリース業者だけではなく複数のサブリース業者を調べて家賃保証率の違和感がないかどうかも前もって調べておく必要があります。通常はサブリースの家賃保証は80～90％だといわれています。

今現在の条件だけではなく、将来的に家賃が下落した場合や、入居者が変更された場合、設備投資が必要担った場合など、なるべく多くのケースのシミュレーションをしておき、多くのケースで不動産経営が黒字化できる物件かどうか検討することも必要です。

チェックポイント②　広告費や原状回復費が適切か？

広告費や原状回復費など、不動産オーナーとサブリース業者のどちらの負担になるのか、また各負担の条件等をきちんと確認しておく必要があります。

広告費に関しては、多くの場合はサブリース業者の負担になる場合が多いですが、外注業者に委託するサブリース業者もいるので詳細まで確認が必要です。

チェックポイント③　契約の見直しに関する内容が適切か？

賃料の見直し周期や固定期間、値下げルールの設定、賃料関連の契約内容や見直しについても確認しておく必要があります。

また免責期間や空室が埋まるまでのスピードなども過去実績を把握しておくと良いかと思います。

この際に、過去の見直し実績について確認しておくとサブリース業者の誠実度も確認できて安心です。可能であれば、第三者の調査内容を確認しましょう。

チェックポイント④　解約条件に関する内容が適切か？

解約条件については、借地借家法上では不動産オーナーよりもサブリース業者が保護されるため、特に注意が必要です。

同契約が何らかの事情で続けられなくなった時に、過度な不利益がないように出口戦略も最初から見据えておく必要があります。

まとめ　～サブリースとは？～

サブリースは、不動産投資のリスクを抑えて、多くの人が投資しやすくなる良い手法です。

しかし、不動産投資に参加できる人が増えるという事は、それだけ詳しくない人・慣れていない人でも簡単に契約できてしまうキケンな手法でもあり、トラブルにも巻き込まれやすいと言えます。

空室保障があるという最大のメリットにデメリットが隠れてしまいがちですが、メリットがあれば同じだけデメリットがあります。特に不動産投資の場合は、長期投資なので、失敗したときの負担も長期にわたることが多くなります。

気軽に契約せずに、一つ一つきちんと理解し、理解できないまま契約を進めるのは辞めましょう。

枝豆

個人的には、そもそもサブリースを組まないと空室になるリスクがあると思う魅力がない物件を買うこと自体がどうなのか、もう一度考えるべきかなと思います。特に規模の小さい区分マンション投資では、サブリース契約にした時点で、ほぼ収益がなくなってしまう可能性もあるので注意が必要！最初からサブリース契約をしてしまうと、結局不動産投資をしていても不動産に関する知識はほぼ増えていかないと思うので、どちらにしろサブリースは、2件目など慣れてから検討したほうがイイのかなとも思います。

参考にしてみてね。

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