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オーナーチェンジ物件とは?初心者に人気の理由とオーナーチェンジ物件で失敗しないための5つのポイント

不動産投資

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>
後輩A
後輩A

不動産投資サイトで「オーナーチェンジ物件」を見つけたんです。権利を引き継ぐとすぐに家賃が入るんだって!購入しようと思うのだけど、どう思います?

「オーナーチェンジ物件」は、最初の段階の空室リスクがないので、初心者の方にとても人気があります。ただ…もちろんメリットだけではありません。メリットがあれば、デメリットもあります。

個人的には、一般の物件よりオーナーチェンジ物件のほうが購入前の調査で、気を付けないいけないポイントが多くて、ちょっと難しい気がするんだよなー。

今回は

・オーナーチェンジ物件とは?
・オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット
・オーナーチェンジ物件で失敗しないための5つのポイント

についてまとめてみたいと思います。

オーナーチェンジ物件とは?

まずは、「オーナーチェンジ物件」について整理してみましょう。

よく不動産投資サイトや広告などに記載されている「オーナーチェンジ物件」は、すでにその物件に入居者がいて、賃貸契約を結んでいる状態の物件のことをいいます。

オーナーチェンジ物件
=入居者がすでに存在し、賃貸契約を結んでいる状態で、その不動産の所有者が変更される物件のこと

枝豆
枝豆

たまに入居者が変わるタイミングでしか不動産投資物件を買えないと思っている人がいるけど、そんなことはないよ。不動産の所有者(オーナー)だけ変わることのほうが、むしろ多いかも?

不動産の所有者が変更される契約と賃貸物件の賃貸人が変更される契約は全く別のものなので、タイミングが一緒になることのほうがめずらしいです。

オーナーチェンジ物件は、不動産投資をするオーナーが変わったと同時に旧オーナーとの賃貸契約が引き継がれる物件です。

新しいオーナーに引き継がれる権利

不動産投資物件を購入する契約は、普通の売買契約であり、オーナーチェンジ物件でも空室物件でも大きくは変わりません。

売買契約と同時に、現入居者との賃貸契約をそのまま引き継ぎます。この賃貸契約には、以下の権利が含まれます。

・入居者に賃貸料を支払ってもらう権利
・契約終了時の建物を返還してもらう権利
・契約終了時に入居者に原状回復してもらう権利

新しいオーナーに引き継がれる義務

権利があれば、義務もあります。オーナーチェンジ物件の権利を得たことで、こんな義務が発生します。

・建物を入居者に使わせる義務
・建物の修繕をする義務
・入居者の退去時に敷金を返還する義務

旧オーナーからこれらの義務を引き継いで、不動産投資生活がはじまるのは、オーナーチェンジ物件ならではですね。

オーナーチェンジ物件はなぜ売却されるのか?

不動産投資が上手くいっているなら、不動産は売られないハズです。

心配してる人
心配してる人

「売りたい」ってことは、なんかあるんじゃない?オーナーチェンジ物件を購入するとリスクがありそう…オーナーチェンジ物件をあえて購入しなくても…ちゃんと区切りがいい不動産を買いたいなー。

と思う方もいらっしゃるかもしれません。

なんで売主は、投資用の不動産を売りたいと思うのでしょうか。

この理由は旧不動産オーナーに聞かないとわかりません。笑

しかし、オーナーチェンジ物件自体にリスクがあるというケースより、旧不動産オーナー 側に何かしらの事情があって、現金が必要になった、時間が足りなくなったなどのケースのほうが可能性が高いと思われます。

・借金の返済のために現金が必要になった
・他の投資をするために現金が必要になった
・不動産の賃貸運営をする時間がなくなった
・サブリースの契約更新があって、利益率が悪くなった など

サブリースというのは、不動産会社が物件を一括で借り上げて、毎月決まった金額を不動産オーナーに支払う、家賃保証のしくみです。

しかし、サブリースは不動産会社の事情で家賃保証額が変動したり、契約が変わることがあります。

そのタイミングで大きく利益率も変わるので不動産投資家によっては、手放さざるを得なくなり、オーナーチェンジ物件として市場に出回ることがあります。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件には、多くのメリットがあります。ここからはオーナーチェンジ物件のメリットを整理してみましょう。

メリット① すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件は、あたりまえですが最初から入居者がいます。

通常の空室物件は、物件を購入した時点では、入居者がいませんので、まずは入居者探しから不動産投資業がはじまります。

まずは条件を整理して、広告をうつなどの宣伝活動をします。そして、入居希望者の内覧を何件か受け入れた後に、やっと入居者が決まります。

これらはオーナーが直接行う場合と管理会社に任せる場合がありますが、どちらにしろ2~3か月はタイムラグが発生し、家賃収入が手に入らない時間があります。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合は、最初から入居者がいて、定期的に家賃を払ってくれています。不動産投資を始めようと思ってから、家賃収入を得るまでの期間をかなり省略することができます。

メリット② 利回りなどの投資計画がたてやすい

オーナーチェンジ物件は不確定要素が少なく、投資計画が立てやすくなります。

すでに家賃収入が発生しているので、利回り計算をする際に不確定な要素がありません。

また過去の実績をみることで、どのくらいのタイミングで入居者や家賃の変動があるのか、予測できます。賃貸実績がない物件は、どんなに精密なシミュレーションを作っても、そのシミュレーションどおりに進むことは難しいですが、オーナーチェンジ物件は予想のとおりに進むことが多くなるため、初心者でも安心できます。

メリット③ ローン審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件は、ローン審査が通りやすいと言われます。

なぜなら、すでに家賃が発生しているので金融機関に収益性があると評価されやすいからです。

実績がないと金融機関も見積もりが難しくなるので、市況によってはローン審査が厳しくなりますが、オーナーチェンジ物件はその点が有利です。

メリット④ 安い値段で購入できる可能性がある

不動産の価格は、景気動向や周辺の環境、不動産自体の設備などいろいろな要因で決まります。

【不動産価格を決める要因】
①一般的要因:経済的な物価、雇用情勢、金利など

②地域的要因:周辺地域の特性、インフラの整備状況など
③個別的要因:土地の面積、形状、行政的な条件、建物の構造や広さ、収益性など

そして、その不動産の状況に合わせて、競合物件との兼ね合いを身ながら家賃が決められます。

しかし、一部の物件では、なんらかの事情で家賃が低く設定されていたり、逆に高く設定されていることがあります。

オーナーチェンジ物件の家賃が相場よりかなり低く設定されていた場合、不動産物件の値段も低くなっていることがあります。

目利きは必要ですが、この場合は不動産を安く購入することができます。

オーナーチェンジ物件として安く購入しておいて、今の入居者から新しい入居者に変わるタイミングで家賃の設定をしなおせば、かなりお得に不動産物件を購入したことになります。利回りも改善させることができます。

枝豆
枝豆

不動産を買う時は、周りの似ている不動産の家賃もチェックして周りに比べて安いか高いかぐらいは知っておいたほうがいいかもしれません。もし安いところを見つけたら、理由を調べておきたいよね。

一般的にオーナーチェンジ物件は、自分で使用することができないことが購入時点でわかっているため、安く購入できることが多いようです。

メリット⑤ 初期費用と手間の節約ができる

オーナーチェンジ物件は、初期費用と手間の節約ができます。

前述したように入居者募集の手間や費用はかかりませんし、入居者が決まった時に支払う仲介手数料も省けます。また入居者が入るときに部屋のクリーニングをしたり、リフォームする費用もかかりません。

タイムラグなく、不動産物件から収益が得られるので、節約しながら安定した資産運用が始められます。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件には、多くのメリットがありますが、メリットがあればもちろんデメリットもあります。ここからはオーナーチェンジ物件のデメリットを整理してみましょう。

デメリット① 購入前に物件室内の確認ができない

オーナーチェンジ物件は、購入前に物件室内の確認ができません。あたりまえですが、すでに入居者が住んでいるからです。

そのため、室内を一度も見ることなく、不動産を購入しなくてはなりません。室内に瑕疵がある可能性もありますし、室内設備のチェックもできないので、リフォームの必要性も自分の目で確認することはできません。

特に初心者の場合は、室内の見学や事前調査をしたいと思いますが、それが難しくなります。

室内が見られないということは、現在の家賃が適切かどうかの判断材料も減ることを意味します。もし相場の家賃と釣り合っていない場合は、入居者が変わるタイミングで家賃が下がってしまう可能性があります。

デメリット② 入居者を選べない/現入居者の条件変更ができない

オーナーチェンジ物件は、自分が設定した条件で入居者を選ぶことができません。すでに物件とセットで入居者が引き継がれるからです。

旧不動産オーナーに確認することはもちろんできますし、書面上の契約内容はわかりますが、なにかしらの問題がある場合、旧不動産オーナーはわざわざ自分にとって不利益な情報を開示することはありえませんので、なにか問題があっても、結局わからないままとなります。

また、現入居者との賃貸契約の条件変更もできません。家賃の値上げをしたいと思っても、入居者が変更されるタイミングを待つことになります。

また逆に入居者がいるから購入したオーナーチェンジ物件であっても、購入したと同時に入居者が退去して空室になる可能性もあります。基本的に不動産オーナーは入居者のコントロールはできませんので、期待しすぎないことも大切です。

枝豆
枝豆

大きな入居者トラブルになったことはないけど、一度退去の時に汚されていた設備を敷金で対応しようとしたら、かなり押し問答が続いたことがあります…。やっぱりいろんな人がいるのは不動産オーナーになると感じるよね…。

デメリット③ 入居偽装に注意が必要

オーナーチェンジ物件は、実は悪質な商法に使われる可能性がゼロではありません。この商法のことを「入居偽装」といいます。

入居偽装
=入居しているように偽装して、実は空室であること
=家賃収入の見込みが立たなくなり、不動産経営がなりたたなくなる

入居偽装は、前不動産オーナーと不動産会社が組んで、入居者がいるように見せかけて、家賃シミュレーションをごまかす行為です。

周りの類似住居の家賃相場よりも高く家賃を設定したり、入居者がいない空室なのに全室満員であるかのようにみせかけます。

悪質な詐欺の場合は、不動産を購入したとたんに、ほとんどが空室になるなど不動産経営自体を困難にします。

なかなか見抜くのは困難ですが、例え室内の見学ができなくても、外から物件を確認し、周囲の環境もチェックして、本当に空室になりにくい物件かどうか、自分の目で最低限チェックすることが必要です。

【入居偽装チェックポイントの例】
・物件の周りの環境、駅からの距離をチェック
・電気やガスのメーターが動いているかをチェック
・オーナーと同姓の入居者(親戚など)がいないかをチェック
・家賃が周囲の相場と比較して妥当かどうかをチェック など

また、悪質な詐欺まではいかなくても、長い間入居者が変わってない場合は、家賃の設定が相場とかなりズレていることがあります。

悪質な業者に狙われないためには、とにかく実際の物件を見て、提示された資料にまわりの相場と大きく違う点がないか、入念にチェックすることが必要です。

オーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイント

オーナーチェンジ物件は、メリットもデメリットもとても多い不動産物件です。

初期費用や時間を節約できるという点では初心者向きであると言えそうですが、一方で少ない情報で、自分が購入する物件を探さないといけないので、初心者は辞めたほうがよいというプロもいます。

枝豆
枝豆

わたしは自分ルールで、内見できないオーナーチェンジ物件は買わないことにしていました。やっぱり詐欺は初心者には見抜けないなぁと思って…今ならオーナーチェンジ物件も選択肢に入りますね。

ここからは、なるべくオーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイントを整理してみましょう。

ポイント① 契約内容を調べる

オーナーチェンジ物件は、賃貸借契約書の契約内容を注意して読むようにしましょう。

もちろん空室物件でもしっかり読み込むのは当たり前ですが、特に旧不動産オーナーの経営上の規定や禁止事項、借主からの中途解約規定等を詳細にチェックすることが重要です。

ポイント② 旧不動産オーナーに会う

オーナーチェンジ物件は、旧不動産オーナーに必ず会いましょう。そして、経営状況についてヒアリングすることが重要です。

管理に手間がかかる部分があるのか、入居者が決まりにくい部屋があるのか、過去の修繕の時の問題点やリフォームの時の対応など、資料や契約書ではわからないことがわかるかもしれません。

また今回物件を売り出す理由も調べ、気になることがあったら実際に聞いてみるのもよいでしょう。オーナー自身の問題であればいいのですが、なにかしら不審な点がないかどうかも確認する必要があります。

詐欺等の場合は、やはり実際に会うことで「ん?」と思うことがあるかもしれません。

ポイント③ 現地と周辺の確認を出来る範囲で行う

オーナーチェンジ物件は、内見ができなくても現地確認をしましょう。

入居者がいるオーナーチェンジ物件は、部屋の中を見ることができません。しかし、外の環境や周辺地域を自分の目で見ておくことで、家賃相場が適切かどうか、周辺に重要な欠陥がないかどうかわかります。

また、電気やガスのメーターが動いているかも念のためチェックして、なるべく悪質な業者から身を守る努力をすることが必要です。

ポイント④ 旧不動産オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する

オーナーチェンジ物件は、基本的に旧不動産オーナーが敷金を入居者から預かっています。

現入居者が家賃の不払いを起こしていて、敷金から払っているなど、なにかしらの事情が見えてくることも多いので、忘れずにチェックしましょう。

ポイント⑤ 瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する

オーナーチェンジ物件は、内見ができないので、瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定しましょう。

不動産物件の中が確認できない分、重要な欠陥があっても気がつくことができません。なるべく身を守るために、瑕疵担保責任を長く設定しておくことが重要です。

瑕疵担保責任
=物件に欠陥があった時に負うことになる責任

仮に前の不動産オーナーが契約内容と異なるものを売ったときは、修繕請求をしたり、契約解除や損害賠償等を追及することができます。

不動産契約の場合、異なる部分について売主に通知できる「通知期間」を設定するのですが、この期間が長ければ長いほど買主にとっては有利になります。

まとめ ~オーナーチェンジ物件で失敗しないコツ~

オーナーチェンジ物件は、入居者がすでに存在し、賃貸契約を結んでいる状態で、その不動産の所有者が変更される物件のことをいいます。

オーナーチェンジ物件
=入居者がすでに存在し、賃貸契約を結んでいる状態で、その不動産の所有者が変更される物件のこと

入居者がいるので、空室リスクが減るというメリットはありますが、逆に内見ができないというデメリットもあります。

オーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイントは以下のとおり。

ポイント① 契約内容を調べる
ポイント② 前の不動産オーナーに会う
ポイント③ 現地と周辺の確認を出来る範囲で行う
ポイント④ 前の不動産オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する
ポイント⑤ 瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する

枝豆
枝豆

わたしは最初の物件では選ばなかったけど、リスクがわかっているならアリだと思う!家賃収入が得られるまでのタイムラグがないのはやっぱりいいですよね。わたしはさらにラッキーで入居者がほぼ決まっている状態の物件を最初に買いました。ケースは少ないけどそういうこともあるので、1件目はタイミングをまつのもありだと思います。

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを理解した上で、自分の不動産計画に合うかどうか検討してみてください。

参考になったらうれしいです。

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