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不動産投資やめとけはホント?2chで不動産が批判される3つの理由

不動産投資
初心者投資家
初心者投資家

2chをはじめとするネット界隈では、不動産投資なんてやめとけって言われます。それってなんで?実際に不動産投資を10年以上もやってる枝豆さんもそう思う??

と、よく聞かれます。

実はわたしも「今は不動産投資に最適なタイミングではない」と思います。

でも、「不動産投資やめとけ」とは思いません。

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

しいて言うなら、「不動産投資、今はやめとけ」
もしくは、「不動産投資、よくわからないならやめとけ」かな…。

私はいわゆるマンション大家さん・サラリーマン大家さんブームが過熱するより以前に不動産物件を買っています。

もしはじめて不動産を買うのが今だったら、わたしは違う投資をしているかもしれません。

はじめて買うには、結構難しいタイミングだと思うから。

今回は

・不動産投資やめとけと言われる理由
・不動産投資が儲かる仕組みと儲け方
・不動産投資のリスクを抑える方法

についてまとめてみました。

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

不動産投資やめとけと言われる理由

不動産投資は、数ある投資の中でも「やめとけ」と言う人が多い投資です。

よくよく聞くと、「やめとけ」という理由は「怖い」から。

「不動産投資は怖い。だからやめとけ。」と思っている方がとても多いのです。

投資はすべて、ある意味「怖いもの=リスクがあるもの」です。

なのになぜ、不動産投資だけ「やめとけ」と言われやすいのでしょうか?

その理由は、主に以下の3点です。

理由① 経験者が少ないから
理由② 今は物件価格が高騰中だから
理由③ 実際に悪質な不動産業者のニュースが多発したから

ひとつひとつ説明していきましょう。

理由① 経験者が少ないから

不動産投資やめとけと言われる理由の1つ目は、「経験者が少ないから」です。

総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本で不動産投資をしている世帯は、総世帯のたった2.6%です。

そして、そのうち65歳以上の方が約8割です。

現住居以外の住宅を所有している世帯は 9.5%
うち居住世帯のない住宅を所有している世帯は 2.6%

家計を主に支える者の年齢階級が高いほど
現住居以外の住宅を所有している世帯の割合が高い傾向

引用:平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

これはかなり少ない数字です。

100人中3人以下しか実際に不動産投資をしたことがある人がいないわけですから。

「不動産投資はやめとけ」と言っている人のほとんどが、不動産投資をやったことがないとしても不思議ではありません。

(やったことないけど)怖い。だからやめとけ。
(やったことないけど)友達の知り合いの親戚の親が不動産投資で失敗してた。だからやめとけ。

という、都市伝説のような「やめとけ」である可能性もあり得ます。

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

不動産投資の「やったことないけど」は、大阪弁の「…知らんけどw」っておっしゃる人と同じ感じかも?!笑

インターネット上の掲示板「2ch」などでは、よく「不動産投資やめとけ」と書き込みがされますが、そもそも「2ch」の利用者層は6割が30~40代が6割で、60代は0.5割です。

インターネット上の掲示板「2ch」の利用者属性「年代」

不動産投資の経験者のうち、8割が65歳以上だとすると、2chなどに書き込みをしている層とは異なります。

悩む人
悩む人

でも日本の場合は、株式投資の経験者も少ないハズ…不動産投資だけが少ないわけではないのに、やっぱり不動産投資ばかりがやめとけって言われるよなー…。

そうお思いの方もいるかもしれません。

しかし、株式や投資信託を保有している人は年々増えています。

NRIが行った生活者1万人アンケート調査によると2015年の30代の株式保有割合は、約8%程度だったにも関わらず、2021年には12%程度まで成長しています。

不動産投資と株式投資の経験者割合を比べると、特に若者や中年層では不動産投資経験者が少ないことが分かります。

不動産投資経験者:全体の2.6%(65歳以上が8割)
株式投資経験者:12%(30代の場合)

自分や自分の周りの人の中に不動産投資経験者がおらず、実際のところはわからない。

その上、ニュースなどで不動産投資詐欺のニュースなどを見てしまっては、「不動産投資はやめとけ」となるのも無理はありません。

投資について学ぶ機会が少ない日本では仕方のないことです。

また、長年日本では「預貯金」だけで十分に資産を増やすことができたため、その世代が投資やお金の教育の仕組みを作る必要もなかったのです。

これからは、「不動産投資はやめとけ」「不動産投資は怖い」と片付けず、積極的にお金の勉強をしていきたいですね!

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

経験したことがないことは、やっぱり怖いもんね。私も最初の物件を買った時はドキドキしました。不動産投資を推奨しているわけではないですよ。あくまで勉強せずに「怖い」って言っているだけなのはもったいないよっていうこと。

理由② 今は物件価格が高騰中だからタイミングが悪い

不動産投資やめとけと言われる理由の2つ目は、「今は物件価格が高騰中だから」です。

まずは国土交通省が発表している不動産価格指数を見てみましょう。

不動産価格指数

このグラフは、2010年の平均価格を100として、どのくらいの価格変化があったか確認するものです。

なんと、住宅総合・一戸建て住宅・マンション(区分所有有り、主に中古)は右肩上がりで上昇しています。

中でも区分所有のマンションは、リーマンショックがあった2009年ごろからびっくりするぐらい値上がりしていることが分かります。

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

さすがに右肩上がりすぎない?!笑 私が最初に区分マンションを買ったのは、2010年なので、かなり運がよかったんですよね。

実は不動産価格についてはこれまでにもいろんな噂がありました。

東京オリンピックが終わったら急落する
コロナショックで急落する

今のところ不動産価格は急落していません。

それどころか、東京オリンピックやコロナショックがあっても特に変わらず、むしろ値上がりしているくらいです。

そう、ここ10年にわたって不動産の物件価格は高騰中なのです。

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

さすがにそろそろ値下がりするかな…笑 アメリカの金融引き締め・テーパリングの影響がどれくらいあるか、また2022年から解除されていく生産緑地法による利用用途の規制の影響がどれくらいあるか…それともそれらは東京オリンピックやコロナショックと同じように全く関係なく伸びていくのか…。未来は誰にもわかりません。

国土交通省は、不動産価格に過度な影響が出ないように対策措置を検討しています。そのため、大きな暴落はない可能性が高いとも言われています。

このように2022年の今、将来的な不動産価格の方向性が見えにくくなっています。今は物件価格が高騰中だと考える人は、今不動産を買うべきではないと思われるでしょう。

一方で、まだまだ右肩上がりに伸びていく可能性もあり得ます。

将来的な不動産価格の予想がしずらい今は「不動産投資はやめとけ」と言う方が多くても不思議ではありません。

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

かくいう私も、定期的に不動産業者の方に今の市況をヒアリングしたり、セミナーなどで情報収集しながら、状況を追うようにしています。やっぱり安い時に買った私としては、今が高いように思えてならないのよね。

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理由③ 悪質な不動産業者のニュースが多発したから

不動産投資やめとけと言われる理由の3つ目は、「悪質な不動産業者のニュースが多発したから」です。

ここ数年の不動産投資ブーム、マンション大家さんブーム、サラリーマン大家さんブームは目覚ましいものでした。

私が最初に不動産投資を始めた約10年前は、まだこのような言葉は一般的ではなく、関連書籍も多くなくて、いろんな不動産会社に直接出向いて話をきいたり、セミナーに足しげく通って不動産の勉強をしていました。

不動産業者自体に出会えることも今ほど多くなかったように思います。

でも今や、道を歩けば不動産業者さんに会う時代!

そして、ちょっと危なっかしいずさんな経営をする不動産業者や詐欺まがいの売り方をする不動産業者も増えてきています。

実際に全国に知れ渡った不動産投資事件と言えば、「かぼちゃの馬車事件」です。

かぼちゃの馬車事件
=女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を経営するスマートデイズのサブリース事業が破綻し、物件オーナーである高所得サラリーマン投資家の多くが負債を抱えた事件

スマートデイズは

・頭金なしで不動産投資ができる
・30年間家賃保証をする
・利回りは8%になる

など事実ではないことを売り文句にして、その契約内容に疑問を感じない人達に次々と高額のローンを組ませてしまいました。

もし、複数の不動産業者の話を聞きに行ったり、自ら本を読んだり、セミナーに参加したりすれば、明らかに「なぜそんなことができるのか?」不思議に思うハズです。

枝豆 (40代独身女性投資家)
枝豆 (40代独身女性投資家)

30年間家賃保証?利回りは8%?そんなわけないじゃん!ボランティアじゃないのよ?!これがほんとだったら、この不動産業者すぐにつぶれちゃうよ…って思える知識を得てからじゃないと、不動産投資は危ないかもしれません…。

スマートデイズは2018年東京地裁に民事再生法の適用を申請、そして棄却され、破産手続きに移行しています。

2017年~2018年ごろは、「かぼちゃの馬車事件」のほかにもずさんな融資や文書偽造によって不正にローンを組まされるケースが多発して、一気に不動産投資のイメージが悪くなりました。

そして女性は業者から促されるままに、契約書にサインした。融資契約締結後、業者から渡された契約書を確認すると、物件価格1700万円のうち本体ローンは1280万円しか実行されず、384万円はサポートクレジットで借り入れることになっていた。さらにサブリースでの収入は3万9600円から7万3600円に水増しされていた。

この女性のもとには2019年秋、賃料をもともとの3万9600円に引き下げる通知が来た。現在ではローン返済額が重く、月約6万円の持ち出しになっている。

引用:東洋経済「アプラス、投資用不動産に「ずさん融資」の実態 価格水増しでも満額融資、金利は驚きの5.8%
https://toyokeizai.net/articles/-/328217?page=2

不動産投資をやろうとしている人の中には、「利回りが高ければOK」「値上がりすればOK」など不動産投資の1面しかみていない方もいるかもしれません。

でもその考え方では、「不動産投資はやめとけ」と言われてしまいます。

「利回りが高ければOK」「値上がりすればOK」と考えている方は、不動産投資のメリットの多面性を一度整理してみることをおすすめします。

不動産投資が儲かる仕組み

不動産投資には、大きく分けて2つの儲け方があります。

儲け方① インカムゲイン
儲け方② キャピタルゲイン

まずはこれらをひとつづつみていきましょう。

儲け方① インカムゲイン

不動産投資の儲け方の1つ目は、「インカムゲイン」です。

不動産投資のインカムゲイン=家賃収入

不動産という資産を保有していると得られる利益のことをインカムゲインと言います。

銀行の預貯金なら利息、株式投資なら配当金、不動産投資なら家賃収入です。

家賃収入は毎月決まった額を長期間得ることができますが、もし空室になった場合は得ることができません。

儲け方② キャピタルゲイン

不動産投資の儲け方の2つ目は、「キャピタルゲイン」です。

不動産投資のキャピタルゲイン=売却益

保有していた不動産を売却した時に得られる利益のことをキャピタルゲインと言います。

不動産は株式投資などと比べると、実物資産のため流動性が低くすぐに売却できないというデメリットがあります。その代わり株式投資などのように毎日大きく値が動くことはなく、ゆっくり価格が変わっていくのでリスクもある程度は抑えられます。

しかし、不動産は通常、築年数がたてばたつほど価値は下落しますし、売買手数料や不動産譲渡税もかかります。

①築年数とともに価値が下落する
②売買手数料で3%が必要になる
③5年以内の短期譲渡だと40%の不動産譲渡税がかかる

キャピタルゲインだけを目的にすると失敗しがちなので、注意が必要です。

しかし、不動産投資の勉強をした上で、やっぱり不動産投資が向いているという人ももちろんいます。

不動産投資がおすすめな人の特徴

ここからは不動産投資はやめとけと言われても、おすすめの人の特徴をまとめてみました。

特徴① 年収1,000万円以上である

不動産投資はやめとけと言われてもおすすめな人の特徴1つ目は、「年収1,000万円以上である」ことです。

金融機関はそれぞれ、融資する人の条件を決めています。

資産規模がこのくらいの人なら金利はこのくらいという基準を持っています。

そのため、年収1,000万円以上という条件を持っている金融機関からは、年収1,000万円以上でないとお金を借りることができません。

年収が低ければ低いほど選択肢は少なく、金利が高くなりやすいのです。

ローン金利が高ければ高いほど、実質利回りは少なくなるので、悔しいですがお金持ちほど得をしやすい構図になっています。

また、そもそも年収が500万円以下になると融資が下りにくくなるので、年収がそれ以下でもローンが借りられてしまう場合は逆に本当に信頼できる会社なのか、いま一度確認してみたほうが良いでしょう。

特徴② 保険がニガテで入っていない

不動産投資はやめとけと言われてもおすすめな人の特徴2つ目は、「保険がニガテで入っていない」です。

不動産投資は保険はいらないと思いながらも、ちょっとだけなんかあった時に心配…と迷っている人の味方になってくれます。

それが、「団体信用生命保険」です。

不動産投資ローンを組むと、わたしたちは必ず「団体信用生命保険」に加入します。

団体信用生命保険は、債務者が死亡したり、8大疾病などになった場合にローンの残債が一括返済される保険です。

何かあった時に、ローンの返済はせずとも、物件を手に入れることができますので、家賃が生命保険や傷害保険の代わりをしてくれます。

特徴③ 良いインフレ対策を探している

不動産投資はやめとけと言われてもおすすめな人の特徴3つ目は、「良いインフレ対策を探している」です。

先進国は必ずインフレとデフレを繰り返していくと考えられています。

日本の物価はここ数年上がりにくく、表面上はデフレが演出されていると考えられていますが、世界的にはインフレへが懸念されていて、緩やかに通貨価値が下がっていく可能性も考えると、インフレ対策もしておきたいと思う人がいても不思議ではありません。

不動産は現物投資なので、金融危機の影響を受けにくいと言われています。

現金2000万円
⇒物価が1.5倍になっても貨幣は2000万円のまま

不動産2000万円
⇒物価が1.5倍になったら3000万円

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不動産投資のリスクを抑える方法

年収1,000万円以上ではないけど、やっぱり不動産への分散投資に興味があると言う方は、不動産投資のリスクをおさえながら少額から不動産資産に分散しておくという手もあります。

方法① REIT(リート)を購入する

REIT(リート)は、通常数千万から必要でローンを組む不動産投資とは違い、数万円からの小額投資が可能です。

また換金も比較的容易で、流動性が高いので、気軽に挑戦できるという意味では利用価値が高い投資方法のひとつです。

方法② 不動産投資のクラウドファンディングに参加する

不動産投資のクラウドファンディングは、1円からでも不動産投資に参加できる最近注目の投資法です。

REIT(リート)は、基本的に自分で物件を選ぶことはできませんが、不動産投資のクラウドファンディングの場合は自分が気になる物件に投資することができるので、より自由度が高くなっています。

まとめ ~不動産投資やめとけはホント?~

不動産投資やめとけと言われる理由は、主に以下の3つです。

理由① 経験者が少ないから
理由② 今は物件価格が高騰中だから
理由③ 実際に悪質な不動産業者のニュースが多発したから

一方で不動産投資がおすすめな人もいます。おすすめの人の特徴は以下のとおりです。

特徴① 年収1,000万円以上である
特徴② 保険がニガテで入っていない
特徴③ 良いインフレ対策を探している

参考にしてみてね。

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