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中古マンション、買ってはいけない階・間取りとは?~半地下に住んでました!体験談付き~

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中古マンションを買う時、絶対買ってはいけない階とか間取りってある?

中古マンションの購入を検討したことがある方なら、1度は気になるこの疑問…。

地域や場所によってもかなり違うので、住んでみないとわからないのが正直なところ。

特に投資用の中古マンションを購入する際は、すでに住人の方が住んでいることも多く、階や間取りに不安があっても、購入前に中に入って確認できないことが多いんです。

となると…中古マンションの買ってはいけない階・間取りぐらいは、最低限、頭の中に入れておきたい!

というわけで今回は

・中古マンション、買ってはいけない階は?【半地下経験談付き】
・中古マンション、買ってはいけない間取りは?

についてまとめてみたいと思います。

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

中古マンション、買ってはいけない階は?

中古マンションを購入する際に、買ってはいけないといわれやすい階があります。

①半地下
②1階
③2階
④最上階

ここからはひとつひとつの階について、メリット&デメリットをみていきましょう。

事例① 半地下は買ってはいけない

半地下と言えば、韓国で人気を博した映画「パラサイト」。

枝豆
枝豆

実はわたし、韓国に1年住んでまして、その時、半地下に住んでました。

今回は、その時の半地下体験もレビューもします(´▽`)

韓国では一般的な半地下物件ですが、日本ではあまり一般的ではありません。

その理由は、日本の建築基準法では比較的広い敷地がないと、半地下階物件を構築すること自体が難しいからです。

「半地下」の定義

日本の建築基準法の地下室の定義は、以下になります。

地下室
①地盤面から地階の天井が1m以下であること
②天井高さの1/3以上が地盤面より下であること

採光制限や避難経路、空堀り(ドライエリア)の確保などが必要なので、膨大な建設費がかかります。

しかし、膨大な建設費がかかる割に、賃料を高く設定することが難しいのです。お金持ちの地主さんが半地下階がある物件を作ったとしても、ぜんぜん利益にならなくて、地下室がないほうが表面利回りがよいというケースもあるのだとか…。

株式会社土地活用さんのホームページによると、同じ土地に地下室を作った時と作らなかった時で、表面利回りが落ちてしまうケースが掲載されていました。

地下室ありの場合:表面利回り11.23% 年間収入3915.6万円 
地下室なしの場合:表面利回り12.02% 年間収入3246万円

引用:株式会社土地活用 https://kabu-tochikatsuyo.com/blog/?p=1195

日本ではかなり珍しい半地下マンションですが、建物の高さ制限がある第一種低層住居専用地域には、半地下の賃貸マンションが作られているケースもあります。

半地下物件のメリット

半地下物件のメリットは、とにかく「安い」ことです。

同じ地域・広さの周辺物件と比べたら、比較的安く購入可能です。

その割に日本の建築基準法では、比較的日差しは入りやすく、遮音性が高いので、音楽を楽しみたい人、シアタールームを作りたい人には人気があります。

また、半地下物件は地震に強く、あまり揺れないなど、地震対策にはよいとされています。

・安い
・遮音性が高い
・耐震性が高い

半地下物件のデメリット

半地下物件のデメリットは、高い賃貸料がとれないことです。

入居者側の立場にたつと、賃料が安いことは良いことですが、不動産投資を行うオーナーとしては、逆に賃料が多くとれないことがデメリットになります。

また、半地下物件は日当たりが悪く、カビ臭などのにおいトラブルも多いことから、入居者も選ぶため、一般的には空室リスクが高くなります。

もちろん音楽を仕事にしている方や、カラオケが趣味の方は、遮音性の高さに希少価値を感じるかもしれませんが、そのメリットを求める人が一般的かどうかは難しいところです。

・賃貸料が安い(利回りが低くなる)
・空室リスクが高い(入居者を選ぶ)
・日当たりが悪い/カビ臭などのトラブルが多い
・水害リスクが高い

おもしろい物件を確保したい不動産投資オーナーならまだしも、安定的な収入を得ることを目標にしている普通の不動産投資オーナーならば、あえて半地下を選ぶ必要はないかもしれません。

湿気がこもりやすく、カビトラブルが発生しやすいだけでなく、浸水被害もあるので、管理上のコストが膨れ上がるリスクもあります。

番外編:体験談!枝豆は半地下に住んでました!

わたしは韓国に1年住んでいました。その時に契約していたのが、4階建てのアパートの半地下階でした。

当時は貧乏生活真っ只中だったので、とりあえず「安い」ということに大きなメリットを感じていましたが、いろいろ困ったことが…。笑

日本の半地下とはまた事情が違うと思いますが、わたしならあえて半地下階のオーナーにはならないなぁと実感しました。

ここでは、わたしが不動産投資家として、半地下階の1室は買わないほうがいいと思う理由を挙げてみます。

枝豆
枝豆

結局わたしも、1年以内に引っ越してしまったんですよね。空室率も高くなりがちなのではと予想します。珍しいから1度住んでみたいなーという人が多くて、ちょこちょこ住人は見つかりそうだけど、入れ替わりが多いと広告費もかかるし、結構管理面が大変になるんじゃないかな?

半地下は買ってはいけない理由1:虫が多い

不思議なことに、半地下ではゴキブリはみませんでした。

その代わりに見たのが、アリや小さいムカデ?です。あまり見たことがない小さい虫も多くて、虫嫌いには辛いです。土の中にある家なので、土の中にいる虫はひととおり見る覚悟が必要かもしれません。

半地下は買ってはいけない理由2:寒い

とにかく気温が寒く、特にトイレなどの水回りが外と繋がっていたため、真冬はマイナス10℃の時もありました。(韓国は日本よりも寒くて冬はマイナス10℃ぐらいが平均気温です)

土の中にいるせいか、外の寒さがそのまま伝わります。

半地下は買ってはいけない理由3:湿気・青かび

梅雨の時期に1週間旅行に行って帰ってきたら、雨が当たっているほうの壁一面がみどり色(青かび)になってしまったことがありました。

家を空けていたせいで、1週間ずっと換気等ができなかったという理由があるものの、半地下の湿気の恐ろしさを知りました。

枝豆
枝豆

韓国人の友達にびっくりしすぎて電話したら、「半地下ならよくあることだよ。ガハハハッ。」って笑われたけど、笑いごとじゃないのよ、まじで。

壁一面、緑色なんてはじめて見たよ…(´;ω;`)

事例② 1階は買ってはいけない

中古マンションの買ってはいけない階と言えば、いちばん最初に思いつくのは、やっぱり「1階」ではないでしょうか?

何かと嫌われがちな1階は、家賃も低くなりがちです。

購入価格が安いなら検討の余地もありますが、一般的に賃料がとりにくいこと、そして防犯面でのトラブルも起こりやすいことから、安定収入を目指したい不動産オーナーが選びやすい物件ではありません。

警察庁が発表した「平成30年の犯罪情勢」資料によると、「侵入窃盗の発生場所別認知件数の1位は一戸建て住宅、2位は一般事務所でしたが、3位は共同住宅(3階建て以下)でした。

【侵入窃盗の発生場所別認知件数】
1位:一戸建て住宅 42.5%
2位:一般事務所 12.7%
3位:共同住宅(3階建て以下) 11.9%
4位:生活環境営業 8.7%
5位:商店 6.9%
6位:共同住宅(4階建て以上) 4.1%

引用:警察庁「平成30年の犯罪情勢」

共同住宅(4階建て以上)の4.1%に比べて、共同住宅(3階建て以下)は11.9%と倍以上です。やっぱり低階層のほうが犯罪が起きやすいのがコワいですね…。

枝豆
枝豆

一軒家もそうだけど、マンションの1階も余計なトラブルに見舞われがちですよね。たまたま今朝、窓ガラスが割られているマンションの1階をみました。こわいなぁ…。

1階物件のメリット

中古マンション、買ってはいけない階の代表になりやすい1階ですが、もちろんメリットもあります。

・物件購入価格が安い
・外から家までの距離が近い

・駐車場/駐輪場から家までの距離が近い
・物音をたててもご近所迷惑にならない
・災害などいざという時に外に出やすい
・エレベーターに乗る必要がない
・庭がついている(場合がある)

ペットと一緒に住んでいたり、小さい子どもがいる場合は、物音をたててもご近所迷惑にならない点は大きなメリットでしょう。

1階物件のデメリット

ペットや子どものために自分たちで住むのであればメリットも大きいですが、不動産投資のために中古マンションの1階を買うのは、デメリットも大きいかもしれません。

・賃貸価格が安い(利回りが低くなりがち)
・住む人を選ぶので空室率が高くなりがち
・人の出入りが多い

・防犯面のリスクが高い
・騒音が大きい
・虫が蚊が多い

事例③ 2階は買ってはいけない

中古マンション、買ってはいけない階の2番目は、2階です。

1階の陰に隠れて、言及されることが少ない2階ですが、人によっては1階より嫌われる場合もあるようです。

その理由は、1階に比べると家賃が高いのにも関わらず、デメリットが多いから。

特に1階が住宅ではなく、飲食店やコンビニなどの店舗が入っていると、1階よりも嫌われる物件になることもあります。

2階物件のメリット

2階物件のメリットは、「1階よりはまし」という視点が多いのが特徴です。

・賃貸価格が1階よりは高く設定できる
・人の出入りが1階よりは少ない
・防犯面のリスクが1階よりは少ない
・騒音が1階よりは少ない
・虫が蚊が1階よりは少ない

しかし、一部の2階物件には落とし穴があります。

2階物件のデメリット

2階物件は、1階が住居の場合ももちろんありますが、1階が駐車場や飲食店、コンビニの場合も少なくありません。

【1階が飲食店等の場合】
・人の出入りが通常の1階よりも多い
・防犯面のリスクが通常の1階よりも多い
・騒音が通常の1階よりも多い
・虫が蚊が通常の1階よりも多い

1階が飲食店の場合は、深夜まで騒音が大きかったり、防犯面のリスクも高く、ゴキブリがでる可能性も高まるので、あまり人気がありません。

このような物件を買ってしまうと、なかなか入居者が決まらなかったり、騒音トラブルの処理などを不動産投資オーナーがしなければならないことが増えるので、リスクが高そうです。

事例③ 最上階は買ってはいけない

中古マンション、買ってはいけない階の3番目は、最上階です。

最上階は、眺めもよく一見人気があるように見えますが、意外とトラブルが多いので注意が必要です。

最上階物件のメリット

やはり景色がよく解放感があるのは最上階物件の最大のメリットです。しかし、これは住む場合のメリットで、投資物件として購入する際のメリットはあまり多くありません。

・景色が良い
・虫が蚊が少ない
・騒音問題が少ない

そもそも購入価格が高いので、どんなに人気物件で空室率が低く抑えられたとしても、そもそも高利回りを多く出すのが難しい物件です。

最上階物件のデメリット

利回りの悪さはもちろんのこと、物理的なデメリットもあります。

最上階物件は、屋上に太陽光が直接当たるため、気温が暑くなりがちです。

最上階の上に、断熱空間がある中古マンションも多いので、その場合は問題ありませんが、温度調節が意外と難しいのが難点です。

また、問題になりがちなのは災害時です。エレベーターが止まり、外に出られなるなどのリスクがあるので、最近はタワーマンションなどの大型高層マンションよりも低層マンションを好む裕福層も増えています。

・暑い(屋上に太陽光が直接当たるため)
・非常時に外に出にくい(エレベーターが止まるなど)
・意外と防犯リスクが高い(屋上から侵入される可能性がある)
・ゴミ出し等に時間がかかる
・賃貸物件として貸出ても家賃が高くて空室になりやすい
・そもそも物件価格が高騰しがちで、高利回りがだしにくい

中古マンション、買ってはいけない間取りは?

中古マンションの階数以外に、投資用の中古マンション経営をするなら避けたほうがいい間取りがあります。

事例① メゾネットは買ってはいけない

不動産投資用物件として購入するなら、「メゾネットタイプ」の物件には注意が必要です。

メゾネットとは、集合住宅なのに、ひと部屋の中に階段があり、2階以上の階層がある物件のことをいいます。

メゾネット
=集合住宅なのに、ひと部屋の中に階段があり、2階以上の階層がある物件のこと

メゾネットタイプの中古マンションは1家族で上下の部屋を使うので、足音などの騒音トラブルが起こりにくく、また1階と2階でインテリアを分けるなど、インテリアも楽しみやすく、子どもがいるファミリー層に人気があります。

しかし、不動産オーナーとしてメゾネット物件を買うのはおすすめではありません。なぜなら、購入者層を選び、空室率が高くなる可能性があるからです。

おしゃれなメゾネットは若い夫婦やファミリー層には人気がありますが、高齢者のニーズであるバリアフリーとは程遠く、住みやすさという意味では劣ります。

事例② 総戸数の少ない中古マンションは買ってはいけない

不動産投資用物件として購入するなら、「総戸数の少ない中古マンション」には注意が必要です。

自分が住むのであれば、コンパクトな小規模中古マンションは作りもゆったりしていて、住んでいる人もなんとなくわかるので安心かもしれません。

しかし、問題なのは修繕積立金です。総戸数が少なければ、1戸数当たりの修繕積立金の割り当て単価は高くなります。

住民の数が少なければ少ないほど、管理や修繕にお金がかかるので、実質利回りが低くなります。

1戸=階になっているようなエリアが大きい高級マンションは特に管理費と維持費だけで数万円することも珍しくありません。

中古マンション購入前に修繕積立金のチェックは必ずするようにしましょう。

事例③ 共有スペースが充実している中古マンションは買ってはいけない

不動産投資用物件として購入するなら、「共有スペースが充実している中古マンション」には注意が必要です。

高層階にゲストルームやジム、プールなどがついている中古マンションは、総戸数の少ない中古マンションと同じくらい修繕積立金や管理費が高くなりがちです。

特に水回りに関連する設備が整っている中古マンションには注意してください。共有スペースが充実してなくても、1階に飾りのような噴水がおいてあったり、ガラスのオブジェがあったりと、装飾が多い場合も注意が必要です。

修繕費を支払うのは、中古マンションを購入しているオーナーなので、派手な飾りは必要なく、なるべくムダな管理費がかからない中古マンションに投資することをおすすめします。

まとめ ~中古マンション、買ってはいけない階・間取り~

中古マンションの買ってはいけない階や間取りについて、まとめてみました。

自分が住むために賃貸物件を探すのであれば、いろんな家に住んでみるのは面白そうですが、不動産投資のために物件を購入するのであれば、リスクの高い以下の物件はもう一度リスクを見直したほうがよさそうです。

①半地下
②1階
③2階
④最上階

また、管理費や修繕積立金が多く必要になる以下の物件も、あまりおすすめはできません。

①メゾネット
②総戸数の少ない中古マンション
③共有スペースが充実している中古マンション

参考にしてみてね。

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