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サブリースは解約できない?!解約の正当事由と違約金の相場とは?

サブリースは解約できない?!解約の正当事由と違約金の相場とは?不動産投資
サブリースは解約できない?!解約の正当事由と違約金の相場とは?
不動産投資<br>初心者
不動産投資
初心者

難しくてよくわかんないけど、とりあえず家賃保証してくれるらしいから、

サブリース契約(=家賃保証)ってやつ結ぼうかなぁ…

えーーーー。ちょっと、まった。そんなの絶対ダメ。

サブリースは解約できないって、困って弁護士さんに相談している人達がたくさんいるんです。

困ってる先輩<br>不動産オーナー
困ってる先輩
不動産オーナー

解約できないの?!ウソでしょ?家賃どんどん下げられてるのに?

こういう方、多いんです…泣

サブリース契約は、いろんなトラブルが起こりがちです。そして、トラブルが起こったらなかなか解決しずらいのが困ったところ。

トラブルに巻き込まれたら弁護士さんに相談しないといけないし、違約金から修繕費など、かなりの出費を覚悟しなくてはいけません。投資どころではないですよね…。

そんなトラブルだらけのサブリース業者を規制するために、2020年12月に「サブリース新法」もできました。

サブリースやサブリース新法についての詳しい説明はこちらの記事を見てね。

今回はもう一歩進んで…

・サブリースが解約できないってホント?
・サブリースが解約できないと言われる理由(正当事由と借地借家法)
・サブリースを解約するとかかる違約金とその相場
・サブリースの解約トラブルを防ぐためにできること

についてまとめてみたいと思います。

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

サブリースが解約できないってホント?

都市伝説のように受け継がれるこの言葉…「サブリースは解約できない」

本当にホントなのでしょうか?

答えは、「ホント」…に限りなく近い「ウソ」。

サブリース契約が、不動産オーナーにとってかなり不利であり、一度結んでしまうと、なかなか解約できない契約であることは、事実です。

もちろんすべてのサブリース契約が解約できないわけではありません。

この世には、「良質なサブリース業者」と「悪質なサブリース業者」がいます。

良質なサブリース業者とは?(解約できるケース)

サブリースは通常、不動産オーナーとサブリース業者の間に結ばれる契約書からはじまります。

このサブリースの契約書の中に、不動産オーナーからの「途中解約」を認める内容が入っていれば、不動産オーナーから途中解約をすることができ、何の問題にもなりません。

そして、良質なサブリース業者は、きちんと「途中解約」を認める内容をサブリースの契約書の中に入れています。

例えば、国土交通省が定めているサブリース契約書のひな形には、「途中解約」を認める内容がきちんと書かれています。

内容は以下のとおり。

甲又は乙は、本契約の更新を希望しない場合には、契約期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知(以下「更新拒絶通知」という。)をするものとする。ただし、甲による更新拒絶通知は、借地借家法(平成3年法律第 90 号)第 28 条に規定する正当の事由がなければすることができない。

引用:国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001403658.pdf

この内容のポイントはこちらです。

①お互いに更新したくないと言えば、解約できる
②更新したくないなら、1年~6か月前に言う

しかし、サブリース業者の実情は、このような親切なひな形を使っている良質なサブリース業者ばかりではありません。

枝豆
枝豆

悪質なサブリース業者のカモにされたくなければ、とにかく契約書をきちんと読むこと。すべて理解できないなら、絶対にサブリース契約は結んじゃダメだよー。

悪質なサブリース業者とは?(解約できない?ケース)

一方、途中解約を認める旨を書かないサブリース業者もいます。

サブリース業者からは自由に解約できるのに、不動産オーナーからは解約するための条件が厳しく設定されている場合も少なくありません。

これが、「サブリースは解約できない」と言われてしまう理由です。

サブリースが解約できないと言われる理由

不動産オーナー側がサブリースの解約するのが難しい理由は、3つあります。

理由① 「正当事由」が必要だから
理由② サブリース会社は「借地借家法」に守られているから
理由③ 高額な「違約金」が発生するから

ここからは、ひとつずつ簡単に解説していきましょう。

理由① 解約するための「正当事由」が必要だから

不動産オーナー側から、サブリースを解約する場合は、「正当事由」が必要です。

正当事由
=貸主が賃貸借契約の解約を申し入れるために必要な条件のこと。
=借地借家法第28条に規定がある

サブリースは、不動産オーナー(貸主)が持っている不動産を、サブリース業者(借主)に貸しています。

一般的に借主は、借主より立場が弱いという前提があります。

借主は、期間内に解約するための理由は必要ありません。
しかし、貸主は、解約するための理由が正当でなければ、一方的に解約することはできないというのが、この「正当事由」が意味するところです。

サブリース契約を解約するための正当事由の例は、以下のようなものです。

・不動産オーナー自身が住むなど、使用する必要があるとき
・ローン返済が難しく、生活を維持するために売却するとき
・建物の老朽化など、建て替えが必要なとき

しかし、上の理由であっても、借主と貸主のいろんな事情が考慮されて、解約できる正当事由になるかどうか判断されるので、似たような理由でも正当事由になる場合とならない場合があります。

例えば、「生活を維持するために売却」したいときでも、どの状態が「生活を維持するため」にあたるのかは、人によって違います。

単純に「今売ると高く売れそう」と思ったタイミングで売りたいからと解約に踏み切ろうとしてもなかなか認められません。

裁判所の判断も毎回一定の答えがあるというわけではないので、「正当事由」にはゆれがあり、判断が難しいとされています。

理由② 「借地借家法」はサブリース業者の味方だから

サブリース契約を難しくしていることのひとつに「借地借家法」の存在があります。

「借地借家法」の中で特に大きくサブリースに関連するのは、第32条と第28条です。

借地借家法第32条:サブリース契約は借地借家法の適用になる
借地借家法第28条:物件所有者は正当事由なしに更新を拒絶できない

借地借家法は、不動産オーナーよりもサブリース業者のほうが、物件を使用する必要性が高いと判断しています。

この判断のせいで、サブリース業者から不動産オーナーにサブリースの解約の申し入れをするのはとてもかんたんですが、逆に不動産オーナーからサブリース業者にサブリースの解約の申し入れをするのは難しくなっていて、

これがいろんなサブリース関連のトラブルを招く原因になっています。

この不公平な仕組みは問題視されていて、サブリース新法ができる引き金となりましたが、サブリース新法は単純にサブリース業者に説明責任を負うだけのものなので、やはりまだ不動産オーナーがサブリース契約を結ぶリスクは大きいと言われています。

29歳の枝豆
29歳の枝豆

サブリース業者すべてが悪いわけじゃないけど、やっぱりなかなかこの不平等感がコワくて、私はサブリース契約はしたことないなぁ…。サブリース契約に頼らないと収益化できない物件は、そもそも物件価値に不安があるので、本当にその物件を買うべきかもう一度考える必要あるよね。

理由③ 支払うのが難しいほど高額な「違約金」が発生するから

サブリースが解約できないと言われる理由の最後は、高額な「違約金」が発生する可能性があるからです。

認められる「正当事由」があったとしても、解約すると違約金がかかるというケースは少なくありません。

契約書に「中途解約条項」として、高額な違約金を支払うことが書かれていることも多々あります。契約書を結ぶ前に必ず「違約金の有無」をチェックしておきましょう。

サブリース契約の違約金はどのくらい?

さまざまな条件が整い、サブリースを解約できることになりました。

しかし、サブリース契約の解約は、メリットだけではありません。すぐに、違約金の支払いを求められるケースがほとんどです。

違約金は、法律などで決められるものではなく、契約ごとに違います。通常は、「賃料の●か月分」という設定をされることが多く、それなりに大きなお金になります。

違約金=賃料の●か月分

違約金の相場

一般的にサブリース業者との契約で、途中解約に至る場合、どのくらいの違約金が相場なのでしょうか?

これに関しては、契約によってかなり大きく違うため、相場を提示するのは難しいのですが、その多くは賃料の3か月分~12か月分を提示されます

違約金=賃料の3か月分~12か月分

1年分の賃料を違約金として支払うのはかなり高額です。この高額な違約金が払えず、不動産経営が赤字であっても解約ができないケースもあるようです。

違約金を支払わなくてもよいケース

2020年に施行された、サブリース新法をご存知ですか?

サブリース新法の内容についてはこちらの記事をみてね。

サブリース新法では、契約時にサブリース業者が契約書の重要事項を説明することが義務化されました。

このため、もしサブリース業者が家賃の下落リスクやサブリース業者からの途中解約の可能性などのリスクを説明しなかった場合、また異なる説明をした場合は、サブリース業者は法律違反となります。

この場合、違約金の算定条件が不動産オーナーに有利になることが考えられます。

枝豆
枝豆

少しずつサブリース契約の歪みがなくなってきているのが救いですね。ただ、説明したかどうかの証明も難しそうだし、まだ油断はできないけども…。

違約金以外にサブリース契約の解約によってかかるお金

サブリース契約を解約した場合、違約金以外にもかかる可能性のあるお金があります。

修繕費
=サブリース業者のずさんな管理によって修繕が必要な箇所が放置されている可能性も。この場合は多額の修繕費が必要。

広告費
=実は空室がほとんどだったという場合あり。入居者を募集するための広告費が必要。

管理費
=サブリース会社が管理を行っていたため、代わりに管理してくれる不動産管理会社を探す必要あり。新たに管理費が必要。

不動産オーナー側に不利なサブリース契約を一度結んでしまうと、違約金や修繕費、広告費などの大きなお金が必要なため、解約したくても解約できない不動産オーナーもいるようです。

サブリースの解約の流れ

サブリース契約の解約についての法律や違約金がわかったところで、実際に解約をする場合の解約方法を整理しておきましょう。

基本的にサブリースの解約をする際は、すべての記録を残し、後から事実確認が行えるように、書面やメールを用いて行います。

手順① 「解約条項」を確認する

まずは、サブリース契約の「解約条項」を確認します。

「解約条項」には、このようなことが書かれています。

・解約を申し入れる際の期限
・解約する場合の違約金
・解約する場合のルール など

サブリースの契約書に「解約条項」がない場合は、不動産オーナーが立退料を支払うことで解約を成立させるケースもあります。

立退料
=サブリース契約を終わらせる時に、正当事由の一つとして考慮される金銭給付

サブリース会社が立退料を提示し、その金額に不動産オーナーが同意して、支払えば解約は成立します。

方法② 「解約通知」を送る

サブリース会社に、解約の通知を行う時は、記録が残るように必ず文章で通知します。

サブリース会社によってはそもそも書面以外は受け付けないなどのルールがある場合もあるので、前もってチェックすることが必要です。

言った言わないのトラブルを防ぐためにも、書面で必ず通知するようにしましょう。内容証明で送っておくのがおすすめです。

方法③ 解約同意され解約する/解約拒否され交渉する

サブリース会社に解約通知書が到着し、同意されれば晴れてサブリース契約は終了です。

サブリース契約に解約に関する記載がない場合は、サブリース業者との交渉がはじまるので、予め弁護士などの専門家と相談しておくほうが安心です。

サブリースの解約トラブルを防ぐためにできること

サブリース契約は、やっぱりトラブルが多い契約形態です。

そもそも「借地借家法」はサブリース業者側に有利な法律であり、不動産オーナーが解約しにくい仕様になっています。

もちろん、最初にご紹介したような良質なサブリース業者さんもいるので、自分の不動産経営に本当に家賃保証が必要なのか、今一度考えた上で、サブリース契約を検討することをおすすめします。

最後にサブリースの解約トラブルを防ぐために必ずやってほしいことを整理してみたいと思います。

できること① とにかく契約書をよく読み、理解する

不動産投資は、契約書をよく読み、理解することからはじめましょう。

サブリース契約はもちろん、普通の不動産売買契約やローン契約など、不動産に関わると難しい書類をたくさん読むことが必須になります。

契約書の中身を理解し、時には不動産会社にきちんと説明を求めて、自分に不利な契約は結ばないことを徹底しましょう。

できること② 長期計画を建てる(短期計画のみで契約しない)

不動産投資は、長期投資です。

ローンを組んで投資をする人がほとんどなので、大きな投資になるはずですが、短期ばかりをみて、人任せ・運任せにしている人が多いように思います。

サブリース契約はとくに自分でコントロールできる部分が少ないので、将来的に投資がピンチに陥った時に急に困ってしまうケースも少なくありません。

出口戦略まで考えた契約をすれば、本当に自分にサブリース契約が必要なのかわかってくるはずですし、契約書の内容をちゃんと読まないなんてこともなくなりますね。

できること③ 少しでも不安を感じたら専門家に相談する/契約しない

不動産投資は、なんか違うなと思ったら辞める勇気も必要です。

ローンを組んでいると自分のお金ではないように錯覚して、気が大きくなる人もいるかもしれませんが、投資に使っているお金は、まぎれもなくあなたのお金です。

不安を感じたらいったんストップして、専門家に相談しましょう。おすすめは一人ではなく、複数の人のはなしを聞くことです。

まとめ ~サブリースは解約できない?~

サブリース契約は解約できないわけではありませんが、相当解約しにくい契約のひとつです。その理由はこちらの3つ。

理由① 解約するための「正当事由」が必要だから
理由② 「借地借家法」はサブリース業者の味方だから
理由③ 支払うのが難しいほど高額な「違約金」が発生するから

「借地借家法」は、基本的に不動産オーナーよりもサブリース業者の権利を優先する傾向にあり、サブリース業者が解約するのは自由でも、不動産オーナーが解約するためには「正当事由」を必要としています。

「正当事由」は法律で決められるものではなく、貸主と借主双方の事情も大きく加味されるため、結局は不動産オーナーの事情が認められないケースも多くなります。

どうしても途中解約が必要な時は、違約金を払うことで解約できることもありますが、違約金の相場として、賃料の3か月分~12か月分を提示されます。

この高額な違約金が払えず、不動産経営が赤字であっても解約ができないケースもあるので、安易に契約を結ばないことが大切です。

参考にしてみてね。

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