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中古マンション買うなら築何年?価格と築年数の関係と耐震基準まとめ

中古マンション買うなら築何年?不動産投資
中古マンション買うなら築何年?
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中古マンションを買うなら、築何年くらいの物件がいいのかなぁ?
投資用なら新築はやめとけってほんと?

こんな疑問を持ったことはないですか?

たしかに築年数は、その後の中古マンションの価値を左右する大事なポイント

新築マンションは、人気が高騰して購入後に価格が上昇することもありますが、下落するリスクもかなり大きいといわれています。

一方の中古マンションは、築20年ぐらいが安心できるラインだと言われることが多いんですよね。

なぜ中古マンションは、「築20年ぐらいが安心」なのか…ちょっと気になりませんか?

今回は

・中古マンションを買うなら築20年以上がおすすめの理由
・築20年以上の中古マンションを買う時の注意点とポイント
・実録!管理人「枝豆」所有の築20年以上の中古マンションの現在を公開!

についてまとめてみたいと思います。

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

中古マンションを買うなら築20年以上がおすすめの理由

実は私もはじめて中古マンションを買おうとしていた時、いろんな不動産会社の営業マンの方に同じ質問をしました。

枝豆
枝豆

中古マンションを買うなら、築年数何年ぐらいがおすすめですか?

20人以上の方に聞いたけど、みなさんおっしゃることは違います。

しかし、中古マンションを扱う不動産会社の営業マンの方から帰ってきたお返事でいちばん多かったのは…

中古マンションの不動産屋さん
中古マンションの不動産屋さん

中古マンションの購入がはじめての枝豆さんの場合なら、築10年以上がおすすめかなぁ…特に不安がないんでしたら、築20年以上がいいと言われていますよ

というようなお答えでした。

そう、不動産投資初心者にありがちなのは、築20年の中古マンションの古さにびっくりしてしまうこと。実際に見たときに、管理状態が悪い物件をみて、ひいてしまうことも多いんだって。

私も実際に体験していますが、管理が行き届いている築20年の中古マンションは別として、ずさんな管理会社が管理を何年もしてきた中古マンションは、本当にボロボロです。

わたしも最初は、築10年以上25年未満ぐらいの物件を買うことを決めて探していました。

でも、いろんな築20年の中古マンションを見学し、「1室目から築20年以上の物件を買うのは、コワいなー」と思いなおし、最終的には築11年の物件(当時)を購入しています。

枝豆
枝豆

これはこれで良い選択だったと思ってます。はじめて不動産を購入する人によくあるのは、たくさん内見して、時間を使った挙句、コワくなって辞めるっていうのが多いらしいよ。

ここからは具体的に築20年の中古マンションがおすすめの理由を挙げてみましょう。

理由① 新築~築20年までは、マンション価格が高いから(特に東京)

中古マンションの築年数とその価格の関係を見てみると、やはり築20年以上の物件を探したくなります。

東京カンテイの調査データ「東京都 大阪府 愛知県 2011年中古マンション築年別平均価格」によると、築年数が経過すればするほど、中古マンションの価格が下がることがわかります。

東京カンテイの調査データ「東京都 大阪府 愛知県 2011年中古マンション築年別平均価格」
引用: 東京カンテイの調査データ「東京都 大阪府 愛知県 2011年中古マンション築年別平均価格」

特に東京都内に流通している中古マンションは、大阪府や愛知県と比べると、その減少率が顕著で、築年数20年ぐらいまでは下がり続け、その後は横ばいです。

普通に考えると、マンション価格が下げ止まった後に買う方がお得ですよね。

理由② 新築~築10年までは、特に値下がり率が高いから

もうひとつ比較的新しい不動産データも見てみましょう。

2017年に公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した首都圏のマンション価格(REINS TOPIC)のデータ「中古マンションの築年帯別平均価格」によると、特に最初の10年の値下がり率が大きいことがわかります。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した「中古マンションの築年帯別平均価格」
引用:中古マンションの築年帯別平均価格 ttp://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

中古マンションは、新築マンションに比べて割安で購入できるというメリットがあります。自分で住む場合とは違い、収益性を考えるのであれば、やっぱり築10年は経過している物件のほうがおすすめです。

築20年以上の中古マンションを選んだほうが収益性は良くなりやすいので、ちゃんと良い物件を選定する自信がある人は、最初から築20年以上を検討してみてもよいと思います。

ただ、物件が古くてぱっとみのイメージと収益性が結びつきにくく、物件の選び方が難しいといわれています。

ここからは、築20年以上の中古マンションを買う時の注意点とポイントをまとめてみましょう。

築20年以上の中古マンションを買う時の注意点とポイント

中古マンション投資に成功しやすい、築20年以上の物件。

それは逆に言えば、中古マンションの目利きのテクニックが必要という意味でもあります。

ここからは築20年以上の中古マンションを購入する場合に注意したほうがよい、8つのポイントをまとめてみました。

ポイント① 管理会社と管理状態

築20年以上の中古マンションを購入する際にチェックしたいポイントの1つ目は、管理会社と管理状態です。

なぜなら、同じ築20年以上の中古マンションでも、管理状態が良い物件と悪い物件では、全く状態が違うからです。

特に大きな故障がなくても、壁が剥げていたり、長い年月かけてついた汚れなどでとても古く感じさせる築10年のマンションがあれば、定期的に補修や改修をされていてピカピカの築20年のマンションもあります。

実際に見にいかないで中古マンションを購入するのがキケンな理由は、一目見たら明らかにわかる管理状態が確認できないからです。

国土交通省は、分譲マンションの場合、12年に一度の周期で大規模修繕を行うことを推奨していますが、実際は管理会社に任されています。

中には全く修繕履歴がない中古マンションも…。管理会社の管理が煩雑だと、注意が必要です。

中古マンション購入時には、管理状態に関して、以下の点を予め確認しておくと安心です。

①実際に中古マンションに訪れ、管理状態を見にいく
②過去の修繕計画や修繕履歴、修繕積立金の状況を見せてもらう

枝豆
枝豆

購入を検討する時は、たとえ住人がいて部屋の中に入れなくても、外観やマンションの共有部分を見にいくようにしています。驚くことに、築年数とマンションのキレイさは、あまり比例しません。管理って大事だよね。

ポイント② 修繕積立金

築20年以上の中古マンションを購入する際にチェックしたいポイントの2つ目は、修繕積立金です。

大規模修繕計画をきちんとたてて、計画に合わせて修繕積立金を徴収し、マンションオーナーがきちんと支払っているかを購入前にチェックしましょう。

国土交通省による「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンションの大規模修繕にかかる費用は、戸数あたり100万円前後であると言われています。

75万円~100万円:30.6%
100万円~125万円:24.7%

引用:国土交通省による「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
https://www.mlit.go.jp/common/001234290.pdf

これは、中古マンションの経年劣化を防ぎつつ、資産価値をキープするために、12年に1回は100万円前後の大規模修繕費がかかるということ。

大規模修繕計画をきちんとたてて計画的に徴収しないと、払える額ではありません。

国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、20階建て未満の建築延床面積10,000 ㎡以上~20,000 ㎡未満の中古マンションの場合、月額の専有面積当たりの修繕積立金額の平均は271 円/㎡・月になります。

この計算を踏まえると、専有面積30㎡の場合は、8,130円/月程度が修繕積立金額の必要になります。

【修繕積立金の目安】
専有面積30㎡:8,130円/月程度

引用:国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

修繕積立金の徴収は、特に新米不動産オーナーが嫌がります。

あまり高額だとその中古マンション自体を購入してくれる人が減ってしまうので、本当は必要なのにも関わらず、初期は安くして、10年を超えたあたりからどかっと値上がりさせることも少なくありません。

中古マンション購入時には、修繕積立金に関して、以下の点を予め確認しておくと安心です。

①修繕積立金の徴収が多すぎたり、少なすぎたりしないか
②修繕積立金が正常に貯まっているか
②修繕に費用がかかる共有設備が多くないか(プール、噴水、屋上設備などの水回りなど)

枝豆
枝豆

たまに修繕積立金が安くて喜んでいる人がいるけど、安すぎも長期的にみるとコワイんです、ほんと。

ポイント③ 耐震基準(旧耐震と新耐震)

築20年以上の中古マンションを購入する際にチェックしたいポイントの3つ目は、耐震基準です。

資産価値が減らない物件かどうか見極めるためには、地震に耐えうる構造をしているかチェックすることがとても重要です。

そのため日本では、「耐震基準」という一定の建築物の設計ルールを設けて、地震に強い建物をつくることが義務付けられています。

耐震基準には大きく分けて2種類があります。

旧耐震基準
=昭和56年(1981年)5月31日までの建築確認において適用
=震度5強レベルの地震に耐えることができる構造
(仮に破損しても補修すれば生活できるレベルに治せることを想定)

新耐震基準
=昭和56年(1981年)6月1日からの建築確認において適用
=震度6~7レベルの地震に耐えることができる構造
(仮に破損しても補修すれば生活できるレベルに治せることを想定)

1981年5月31日までの建築確認において適用されていた古い耐震基準のことを「旧耐震基準」、そしてその翌日の1981年6月1日からの建築確認において適用された耐震基準のことを「新耐震基準」と呼びます。

この基準改正が行われたことによって、中古マンションを購入する際は、「新耐震基準かどうか?」を確認する不動産オーナーが多くなりました。

基準改正から月日は流れ、もう築40年以上にならないと旧耐震基準の物件には出会えません。

築20年ぐらいの物件を狙うのであれば、心配はありませんが、資産価値を継続させるために重要な基準なので、中古マンション購入時には念のためチェックすることをおすすめします。

ポイント④ 建物構造(木造と鉄筋コンクリート造)

築20年以上の中古マンションを購入する際にチェックしたいポイントの4つ目は、建物構造です。

中古マンションには、通常「法定耐用年数」が設定されています。
「法定耐用年数」とは、納税のために法的に決められた耐用年数のこと。

耐用年数から割り出された減価償却費を毎年費用として資産計上することができます。

法定耐用年数
=納税のために法的に決められた耐用年数のこと。減価償却費の計算に使う
=この減価償却費を毎年費用として資産を計上できる
=法定耐用年数を超えると、その資産価値はゼロになる

法定耐用年数は、中古マンションの建物構造によって、変わります。

木造の中古マンションは耐用年数22年、鉄筋コンクリート造の中古マンションは耐用年数が47年になります。

【耐用年数の例】
木造:22年
鉄筋コンクリート造:47年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下:19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下):27年
重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超):34年

枝豆
枝豆

法定耐用年数は、資産価値が何年あるかを示す数字でもあり、その後の収益計算にも関わってくるので、実はめちゃくちゃ大事です。最初に必ずチェックしましょう。

ポイント⑤ 配管工事の方法

築20年以上の中古マンションを購入する際にチェックしたいポイントの5つ目は、配管工事の方法です。

一度中古マンションを購入してしまうと、変えにくいもののひとつに「排水管」があります。壁紙や部屋の水回りならリフォームできますが、マンション全体の問題になる排水管は、簡単には変更できません。

築20年以上の中古マンションの場合、排水管が通常とは違う場所を通っていて、メンテナンスしずらかったり、メンテナンス・交換・移設に多大な費用がかかることもあります。配管のメンテナンスができるかどうかは、そのマンションの耐用年数にも大きく関わるので、最初にチェックしておきたいところです。

ポイント⑥ 中古マンションの移住者と空室率

築20年以上の中古マンションを購入する際にチェックしたいポイントの6つ目は、中古マンションの移住者です。

これは実際に中古マンションを見にいくことでしか確認できないのですが、どんな人が住んでいるか、もしくは今後住む可能性が高いかを調査・予想しておくことは、その後の管理組合の運営しやすさ、修繕積立金の集めやすさに影響を与えます。

・年齢層はバラバラか?お年寄りのみか?若者のみか?
・家族向けか?一人暮らし向けか?
・空室率は?

また、空室率が高いところも同じく、今後のマンション経営がしずらい問題が発生しやすくなります。

自分が購入しようとしている部屋にはすでに住人がいたとしても、同じ中古マンションの別の部屋、別の階に空室が多ければ、いずれ自分の部屋も空室になる可能性がありますので、特に築20年以上の古いマンションを購入する際は注意が必要です。

枝豆
枝豆

空室かどうかは、もちろん不動産屋さんに聞いてもいいけど、郵便受けのポストを見るとわかりやすいです。住んでいないところは、郵便がなかったり、テープなどで塞いでいるところが多いので、そういう部屋が多いところはやっぱり注意が必要…かも?

実録!枝豆所有の築20年以上の中古マンションの現在

枝豆が所有している中古マンションのうち、築年数が約20年(正確には1998年築)の物件があります。

枝豆
枝豆

せっかくなので、築20年以上の中古マンションのサンプルとして、現状を公開!築20年以上って聞くとなかなか古そうに聞こえるけど、管理会社がしっかりしてくれているので、十分に収益物件として働いてくれています。

前提情報

私が前オーナーからマンションの売渡清算を受けたのは、2010年。

購入時は築年数12年時点で買いました。

築年:1998年
↓12年
受渡:2010年
↓11年
現在:2021年

そして、物件を取得してから約11年経過しています。

ここからは23年経った今、どんな状態になっているか、家賃の変化、空室率、修繕積立金の変化について見ていきましょう。

ポイント① 家賃の変化

まずは家賃の変化です。

実は家賃は11年経った今、全く変化していません。

家賃:±0円

枝豆
枝豆

よく「不動産投資物件ってどんどん価値が下がって家賃が安くなっていくんでしょ?」って言われるけど、今のところはそんな気配はないです。私も中古マンション購入時はドキドキしていたけど、結構大丈夫。

ポイント② 空室率

そして空室率の変化です。

この10年間で1度だけ契約者が変更しています。(※)
その際1か月程度、空室だったので、空室率は約0.7%で、1%以下となります。

空室率:約0.7%
【空室期間:1か月】÷【取得期間:132か月(12か月×11年)】

結構優秀でありがたいです。今住んでくださっている契約者の方は2013年から同じ方なので、とても安心できています。

枝豆
枝豆

※ WEBデータが2013年からしか残っていないので、枝豆の記憶になります。たしか1回…だった気がする…違ったらごめんなさい。でも、空室が続いて困ったという経験はまだしたことがありません。

ポイント③ 修繕積立金の変化

次は修繕積立金の変化です。

修繕積立金は、1,230円/月のみ増加しています。

家賃:±1,230円/月

枝豆
枝豆

少しだけ上がっていますが、許容範囲かな?と思っています。管理状態は良好で、特に大きな問題も起きていないので、助かっています。

築23年の中古マンションは、管理費は少しだけ変更があったものの、家賃は全く変わらず、空室率も1%以下で、収益物件として十分に働いてくれています。

もちろん物件によって、状態はかなり違うでしょうが、良い物件を手に入れることができれば、築20年以上でもまったく問題ありません。

まとめ ~中古マンション買うなら築何年?~

今回は、中古マンションを買うなら築20年以上がおすすめで、良さそうな物件がみつからなければ少なくとも築10年以上を選ぶのがよいというお話をしました。

その理由は主に以下の2点です。

理由① 新築~築20年までは、マンション価格が高いから(特に東京)
理由② 新築~築10年までは、特に値下がり率が高いから

しかし、中古マンションを買う時に築20年以上じゃないと絶対に買わないと決めてしまうと、なかなか良い物件に出会えません。初心者の場合は、築20年以上の問題を抱えた不人気物件を掴まされてしまうことも考えられます。

自分なりのチェックポイントをきちんと整理して、新しすぎず、自分の決めた基準に合った物件を購入することをおすすめします。

私が築10~20年以上のそこそこ古めの中古マンションを買う時に、特に気にしているのは以下の6点。

ポイント① 管理会社と管理状態
ポイント② 修繕積立金
ポイント③ 耐震基準(旧耐震と新耐震)
ポイント④ 建物構造(木造と鉄筋コンクリート造)
ポイント⑤ 配管工事の方法
ポイント⑥ 中古マンションの移住者と空室率

参考にしてみてね。

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