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不動産投資の失敗率&成功率はどのくらい?具体的な失敗例と成功率を高める3つの方法

不動産投資

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

「不動産投資ってどのくらいの人が成功して、どのくらいの人が失敗するんだろう?」
「成功率が高いならやりたいし、失敗率が高いならやりたくないな」

そう思っている人、ちょっと待った!そもそも、不動産投資の失敗や成功って、どんな状態を指していますか?

今回は…

・成功と失敗の定義とは?
・不動産投資の失敗率と成功率
・よくある失敗事例と不動産投資のリスクを抑え、成功率を高める方法

についてまとめてみたいと思います。

不動産投資における失敗と成功の定義

早速ですが、不動産投資の失敗率と成功率を知りたかったら、ちょっとググってみてください。笑

「え?ググったからこのページにたどり着いたんだけど?」
「もういい、他のページを見ます!怒」

と思った方、ちょっと待った。いや、もうちょっとだけ待って。もうちょっとだけお付き合いください。

気になる不動産投資の失敗率と成功率ですが、統計データはどんなに検索能力が高くても出てこないハズなんです。

なぜなら、そもそも不動産投資における「失敗」と「成功」の定義がかなりあいまいだから。

何をもってその不動産投資が成功したと言えるのかは、個人の不動産投資の目的によって違います。

成功の定義は人によって違う?

不動産投資の目的は、十人十色。その人の個人情報や家族環境、考え方によって大きく変わります。

・キャッシュフロー(生活費)を稼ぐため
・相続税の節税のため
・生命保険の代わりにするため
・老後の年金の足しにするため など

今すぐ利益を得ることを考えて不動産投資をする人もいれば、30年後を見据えて買う人もいます。

大事なのは…

・購入から売却まで一貫した目的で運用できたかどうか?
・購入から売却までトータルで黒字かどうか?

です。

運用中の赤字=投資の失敗ではない

勘違いしやすいのは、不動産運営の途中で赤字の場合、「不動産投資に失敗した!」と思ってしまうこと。

例えば、値上がりを予想して投資用不動産を購入し、30年は持ち続ける計画だった場合、10年目が赤字でもそれは投資の失敗ではありません。30年持ち続けたのちに売却して黒字転換すれば、その不動産投資は成功です。

また、目的自体のすり替えもよくあります。

保険の代わりとして購入した投資用不動産なのに、途中で売却して、「値下がり分について損をした!」と思うのもお門違いです。

大事なのは、不動産投資をする前に投資目的を整理して、最後の売却時まで目的をぶらさないことです。

怖いのは、多くの不動産購入者が「運用中の赤字=投資の失敗」だと思い込んでいること。思い込んでしまう理由は、そもそも最初に目的を明確にしていないことが原因です。

不動産投資の失敗率が低い理由

不動産投資は、一般的に利用される他の投資法に比べると失敗率が低いと言われています。

その理由は主に2つです。

理由① 長期投資が基本だから
理由② インカムゲインとキャピタルゲインの2つの利益が狙えるから

不動産投資の失敗率が低い2つの理由について詳しく見ていきましょう。

理由① 長期投資が基本だから

不動産は、現金化するのに時間がかかる現金化しにくい資産です。

そのため、不動産投資は短期売買をすることを目的としている投資家が利用することは少なく、基本的には長期的な運用を目的とした長期投資として利用されます。

長期投資は、ムリヤリ短期間でリターンを得ることを目指す必要がないので、リスクを積極的に取りに行く必要がありません。そのため、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資法に分類されます。

ローリスク・ローリターン:貯金、保険、債券(国債、社債)など
ミドルリスク・ミドルリターン:外貨預金、投資信託、不動産投資など
ハイリスク・ハイリターン:株式投資、FX、仮想通貨、先物取引など

不動産投資は、「積極的にリスクを取りに行かなくてもよい」という意味で、失敗率が低い投資法だといえます。

理由② インカムゲインとキャピタルゲインの2つの利益が狙えるから

不動産投資の失敗率が低い理由は、取りに行ける利益が2種類あるからです。

ひとつはインカムゲイン、そしてもうひとつがキャピタルゲインです。

インカムゲイン
=資産を保有していることで得られる利益
=投資用不動産の家賃収入など

キャピタルゲイン
=資産を売却することで得られる利益
=投資用不動産の売却利益など

どちらをどのくらい重視するかは個人の投資戦略次第!不動産投資は、2つとも十分な利益を出せる可能性があるため、戦略次第で利益配分が大きく異なります。

不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことができるため、どちらか一方しかとれない投資法よりも失敗率を低く抑えることができます。

不動産投資の目的別の失敗率

ここからは不動産投資の3つの主な目的別に、失敗率が高いか低いか確認していきましょう。
目的によって失敗率は変わります。

目的① 生命保険代わり→失敗率低め
目的② キャッシュフロー獲得→失敗率中程度
目的③ 売買益の儲け→失敗率高め

ひとつひとつの目的について、確認していきますね。

目的① 生命保険代わり

不動産投資をする際は、通常投資ローンを組むことになります。

ローンを活用して不動産投資した場合、不動産投資家は「団体信用生命保険」に加入することになります。

団体信用生命保険
=住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときなどに、その保険金で住宅ローンの残高が完済される保険のこと

もし不動産投資家が死亡したり障害になったりした時に、団体信用生命保険によって、ローンの返済が免除されます。この死亡時の保険として活用する場合は、成功率はかなり高くなると言えそうです。

団体信用生命保険は、年齢や健康状態による保険料の違いがありません。

通常の保険に入ろうとすると保険料が高くなってしまう中年以降の方でも保険代わりの資産が作れるので、とても便利です。

目的② キャッシュフロー獲得

普通のサラリーマンが、副業として不動産投資をはじめる場合、その目的は家賃収入=キャッシュフローの獲得であることが多いと思います。

サラリーマンは投資用ローンも組みやすいので、元手となる現金キャッシュがなくてもローンを借りてキャッシュフローを得ることができます。

この場合は例え、1か月に数万円の利益であっても「成功」と言えるため、比較的失敗率は低いと言えます。

ただし一定のリスクはあります。

・不動産自体が値下がるリスク→家賃収入を得て、売買益で損するパターン
・修繕費などのコストが年々増加するリスク→途中から収支がマイナスになるパターン

数年後に修繕費などのコストで収支がマイナスにならないように、利回りが低すぎず、空室リスクも低い物件を選ぶことが重要です。

枝豆
枝豆

私もローンを組みつつ、毎月数万円の利益を得ています。今のところ予定どおりのキャッシュフロー獲得のほかに、不動産価値も値上がりしているので思った以上の利益がでていて安心中~。購入時に多少修繕費が値上がりしても収支がマイナスにならない物件を選ぶのがコツかな?

目的③ 売買益の儲け

不動産投資で、キャピタルゲイン(売却利益)をメインに投資計画を建てようとしている方もいます。
しかし、キャピタルゲイン(売却利益) 目的の場合は失敗率が高くなりがちなので注意が必要です。

不動産投資はそもそも長期投資です。月日が経つにつれて資産価値が下がる不動産で売却益を得るには、景気上昇の波にうまく乗り、資産価値を減らさない物件を探して、安く購入する必要があります。

これは不動産投資のプロでも難しいことです。素人はそもそも、そんなによい物件の情報を得るパイプがありません。

枝豆
枝豆

売却益を狙うなら、比較的短期投資の株などのほうがまだ成功率が高くなるんじゃないかなぁ?私はたまたま上がりましたが…うーん。不動産には不動産に合った投資方法を検討するほうが個人的にはおすすめです。

失敗率が高くなる!残念な失敗事例

ここからは実際によくある失敗事例・具体例をご紹介してみたいと思います。

失敗事例① 不動産会社の営業マン任せ

失敗例でいちばん多いのは、不動産投資をする際にあまり勉強せず、不動産会社の営業マン任せにしてしまうことです。

枝豆
枝豆

これ、知り合いにもよくいます。自分の資産なので、ちゃんと自分で考えたほうがいいよ。

不動産投資をするためには、不動産知識はもちろん、金融や税制など幅広い知識が必要です。勉強すればするほど複雑になっていくので、疲れてしまうのもわかります。その結果、営業マンの話を聴いて「もうそれでいいかも…疲れたし。」と、考えることをあきらめてしまうことがあります。

信頼している営業マンならそんなに大きな問題にはならないかもしれませんが、中には利益が出にくい物件を売りつけようとしてくる詐欺まがいの担当者もいます。

納得できないことは鵜呑みにせず、内容が正確に理解できない場合は、契約しないようにしましょう。

枝豆
枝豆

のちに問題になった「かぼちゃの馬車」事件に関係する某スマートデイズの説明会に行ったことがあるんだけど、やっぱりシステムをわざと複雑にさせているように感じて、私は契約しませんでした。わかりにくいサービス展開をしている会社はわざと理解できなくしているように感じることもあるので、いまいち納得できない場合は契約しないほうがいいと思う…。焦らなくても納得できる物件は出てきます!たぶん。

失敗事例② 利回りを気にしすぎる

不動産投資は利回り命だと思っている人がいます。もちろん利回りは大事ですが、基本的に利回りが高くなりがちな物件は、空室リスクも高くなりがちです。

すなわち、都市より地方、新築より中古、鉄骨より木造、マンションよりアパートのほうが利回りが高くなり、空室リスクが高くなるということ。

初心者は、この空室リスクを甘く見ている感じを受けることがあります。

枝豆
枝豆

初心者の友達に不動産投資をはじめたい!と言われて相談にのった時、地方の廃墟みたいな物件ばっかり探してきて、ほんとにびっくりしました。もちろん利回りはバカ高いけど、絶対に安定運用できないよw 初心者はもうちょっと安心できる物件のほうが絶対イイと思う…。

利回りを気にしすぎると、空室にならないようにケアしていく必要があるため手間がかかります。副業大家さんの場合は、その手間がなかなかかけられないので、失敗する可能性も高くなります。

別の事業としてリフォーム業をやっていて、いろいろ自分で調整して価値を高められる自信があるなどの特別な理由がない限りは、おすすめしません。

失敗事例③ 無計画なサブリース契約

近年、増加しているサブリース。空室になっても家賃保証をしてくれるので、安心して不動産の購入ができます。これだけみると、とても安心なサービスに見えますが、サブリースの保証期間には限りがあります。

提供会社によって細かいルールは違いますが、オーナー側からみて不利な条件のサービスも少なくありません。家賃を提供会社のルールで下げられてしまうこともありますし、オーナー側から解約すると高額な解約手数料がかかることもあります。

枝豆
枝豆

サブリースを申し込んだばっかりに、数年後にキャッシュフローがマイナスになり、運営すればするほど赤字が増えている人に会ったことがあります。最悪だよね…泣

本当にそのサブリース契約は必要か、きちんと確認してから利用しましょう。

不動産投資のリスクを抑え、成功率を高める方法

失敗する不動産投資には理由があります。ここからは不動産投資のリスクを抑え、成功率を高める方法を整理します。

方法① 信頼できる不動産業者を選ぶ

まずは信頼できる不動産業者を選ぶことが重要です。

不動産業者によって得意とする不動産投資も違いますし、儲け方のルールも違います。インカムゲイン重視の運用が得意な不動産業者の営業マンもいれば、キャピタルゲイン重視の運用が得意な不動産業者の営業マンもいます。

投資用不動産に対する自分の考え方を整理して、その考えに合った信頼できる相談相手は誰なのか、ちゃんと考えて不動産業者を選びましょう。

枝豆
枝豆

おすすめなのは、まずはいろんな不動産業者の資料請求をしたり、セミナーや相談会などに行ったりして勉強すること!私も最初は10社以上に話をききに行きました。そうすると、自分が好きなスタイルの不動産投資法がわかってくるよ。

方法② ムリな融資・繰り上げ返済をしない

そして、ムリな住宅ローンの組み方をしないというのも失敗率を上げないポイントです。

もちろんなるべく手持ちのキャッシュを使わないほうがレバレッジを利かせられるので良いのですが、マイナスのキャッシュフローになっていくと、気持ちが焦ってしまって、変なタイミングで売却してしまったり、当初の目的とは合わない運用をしてしまいやすくなります。

繰り上げ返済のタイミングもとても重要です。

低金利時代に、株や投資信託などの別の投資方法に預けて利益が得られているものをわざわざ取り崩してムリヤリ早くローン返済を終わらせようとする方もいますが、超低金利時代の今は、それをすると自分の資産形成全体としてはマイナスになることもあり得ます。

あまりムリしない・焦らないのも重要なポイントです。

方法③ 不動産投資について勉強する

最初から投資用不動産をとにかく購入しようとする方も多いですが、知識がないと詐欺まがいの方法をすすめてくる営業マンのカモになってしまい、不動産運用の失敗率も高まります。

まずは不動産投資について、最低限の知識をつけることからはじめましょう。

不動産投資を学ぶ方法としては、インターネットで見つけた不動産会社の資料を取り寄せてみたり、セミナーや相談会に相談することからはじめると現実的に使える知識が最短で身につくのでおすすめです。

注意したいのは、最初は複数の不動産会社や営業マンとコンタクトをとること。

1社だけとコンタクトをとり続けると、比較対象がないので、それぞれの会社が持つ不動産運用システムのメリットやデメリットに気がつくことができません。

不動産投資を勉強していない人にありがちなのが、自分が住むための住宅物件と資産運用のための投資用不動産物件をごっちゃにしてしまうことです。投資視点を持つと、この2つは全く違うことがわかるので、「どっちでも大丈夫な物件を探す」という失敗率が高まる選び方は避けられるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資の成功率と失敗率、失敗しがちな行動パターンや成功率を上げる方法を解説しました。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの資産運用といわれ、短期的に儲けることを目的として積極的にリスクを取りに行く必要もないため、株やFXと比べると失敗率はそれほど高くありません。

しかし、自分で勉強をせずに、不動産業者やそこの営業マンに依存してしまう傾向にある忙しい副業サラリーマンが多いので、全体的には失敗率が高くなり、その不満の声がインターネット上にも多く見られるため、失敗率が高そうな印象を受けている方も多いと思います。

何をするにも無知は危険!不動産投資をはじめるなら、まずは勉強してみることをおすすめします。不動産投資の成功率を高める方法は、たった3つ!

方法① 信頼できる不動産業者を選ぶ
方法② ムリな融資・繰り上げ返済をしない
方法③ 不動産投資について勉強する

参考にしてみてね。

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