日本財託って評判悪い？実際に購入した私の目線で口コミを分析！失敗体験も紹介

今回の記事は、こんな人に向けて書いています。

ご紹介内容はあくまで個人の見解と運用実績であり、正確性や安全性を保障するものではありません。また情報提供のみを目的としており、投資、法務、税務その他のアドバイスを意図しているわけでもありません。当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますのでご了承ください。詳細はこちら

日本財託は、投資用ワンルームマンションの販売・管理をする不動産会社です。

他の不動産会社と違うのは、自らを「年金をつくる会社」だとうたっていること。

売って儲けるのではなく、長くキャッシュフローを生み続けてくれるパートナーとして付き合っていくことを推奨している不動産会社はとてもめずらしく、当時30歳だったわたしは興味深々。

まだ「サラリーマン大家」とか「ワンルームマンション投資」などの言葉もなかったので不安な気持ちを持ちつつも、日本財託を介して実際に2戸の中古マンションを購入しました。

今回は実際に日本財託で不動産を購入した経験がある筆者が、ネットでささやかれている悪い評判や口コミを独自の視点で徹底分析！

さらに私自身が体験した失敗談や現在の不動産投資の状況もご紹介したいと思います。

日本財託はどんな会社？

日本財託は、投資用のワンルームマンションの販売・管理をする会社です。

引用：日本財託ホームページ

会社名	株式会社日本財託
本社所在地	東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル5F・9F・10F・13F
代表取締役	重吉 勉
会社設立	1990年10月
資本金	8000万円
社員数	297名 日本財託：152名 日本財託管理サービス：145名
売上高	342億1千5百万円（2023年9月決算） 日本財託：293億円7千3百万円 日本財託管理サービス：47億5千6百万円 BeansTrust賃貸保証：1億9千9百万円
事業内容	不動産の売買・仲介 賃貸経営サポート・建物管理・賃貸仲介
不動産オーナー数	9,841人
管理戸数	28,958戸
全体入居率	99.72%

東京23区のマンションに特化！優良物件を厳選

日本財託は、投資用の中古マンション販売や管理を担う会社です。

中古マンションであればよいというわけではなく、将来にわたって持ち続け、家賃収入が見込める優良物件を仕入れることにこだわっているのが特徴です。

物件の条件は以下のとおり。

売却しないでずっと保有し続けることをすすめる日本財託は、築年数がたっても入居者がついて、長期的に家賃収入が見込める安定した物件がメイン。

そのための目利き力はさすがで、私が約14年前に購入した2戸の物件も特に困ったこともなく、運用し続けることができています。

日本財託からの直接取引のため仲介手数料0円

日本財託で不動産を購入した場合、仲介手数料はかかりません。

なぜなら、日本財託は物件を自ら買い上げ、自社の不動産を顧客に売っている直接取引がメインの不動産会社だから。

一般的な不動産会社の場合は、自ら買い上げる方法はとらず、顧客との契約はあくまで「仲介契約」になります。

仲介手数料	相場
取引価格200万円以下の場合	（売却額×5％）＋消費税
200万円超え、400万円以内の場合	（売却額×4%＋2万円）＋消費税
400万円を超える場合	（売却額×3％＋6万円）＋消費税

例えば、1000万円の物件を購入したときの仲介手数料は、以下のとおり。

入居率99.72%！入居率向上への取り組み

日本財託はより多くのオーナーの年金づくりを支えるために、入居率を100％に近づける取り組みをしています。

このたゆまぬ努力のおかげで、2024年3月の入居率は、全国平均の81.1％を大きく上回る、99.72％になりました。

引用：日本財託の特長

また、日本財託は新しい取り組みとして、外国人入居者専用部署を設けて在日外国人への積極的なアプローチを進めています。

日本の人口は年々減少していて、これからは外国人留学生や労働者も積極的に受け入れることが、安定した不動産賃貸業には不可欠というのが、日本財託の考え方。

厚生労働省が発表した在留資格別外国人労働者数の推移をみてみると、たしかに右肩上がりで増えています。

引用：「外国人雇用状況」の届出状況まとめ｜厚生労働省

私はまだ経験がありませんが、中国人留学生の入居者も増えているようで、日本財託では来日前の入居審査を実現し、スムーズな入居を可能にしています。

引用：中国人留学生の来日前入居審査を実現！中国籍の新規入居者が昨年同期比2.3 倍に

もう一つ、最近日本財託から紹介されたのが、企業の社宅及び、マンスリーマンションとしての転貸借契約の提案です。

大手企業との長期契約になるので、継続的に収益の確保が期待できます。

私はちょうどこの時、周辺家賃が値上がりしつつあるという報告を受けていて、家賃を多少値上げしても入居者が決まりそうだったので、転貸借契約は見送りました。

でも、日本財託は同時にさまざまな方法を提案してくれたので、自分に合った方法を選べました。

他にも入居者が決まらない時の空室保証制度や、入居者が家賃を支払わない場合の家賃滞納保障制度などもあり、不動産オーナーの立場に立った対応をしてくれます。

購入から5年間で3か月以上空室になったタイミングなく、私は空室保証サービスを受けたことはありません。

初めて不動産を買う人は空室になってしまうリスクが心配だと思いますが、その点、日本財託は安心です。

＼新NISAが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

実際に利用してわかった日本財託の3つの特長

一つずつ見ていきましょう。

物件所有後もサポート体制が充実している

日本財託は実は不動産販売はもちろんのこと、不動産管理も生業にしている会社です。

地味ですが、すごくいいなぁと思うのが、オーナー専用サイトとアプリです。

オーナー専用サイトとアプリでは、自分の物件に関する資料を一覧で見ることができ、特に入居者募集の時期や内装修繕が入っている時は、現在の状況が一目でわかります。

引用：日本財託オーナー専用サイト

連絡はこまめにくれますし、みなさんレスポンスもとても早くて安心できます。

メールと電話のどちらの連絡がしやすいかなども、こちらの状況に合わせて臨機応変に変更してくれます。

むしろ会社員の私のレスポンスが遅くなり、お待たせしてしまうことも多くなってしまう状況です。

このような担当者とのやり取りが発生するケース以外に毎月更新される送金明細なども更新があればメールが届くし、いつでも自分のタイミングでダウンロードできるのもありがたい点。

サラリーマン・会社員で本業が別にある場合でも不動産経営ができ、不自由は感じません。

懇親会があり不動産オーナー仲間ができる

日本財託はリピーターが多く、1戸購入したオーナーがまた1戸買い増しすることが多いためか、不動産を買った後の方が、担当の営業の方とお会いしたり、メールをする機会が増えるというありがたい状況にあります。

特におもしろいなと思ったのが、たまに公式な懇親会のお誘いを受けること。

年に1～2回のオープンな懇親会のほかにも、「少人数のオーナー交流会をやるのですが来ませんか？」、「40代の方を集めた懇親会をやるのですが来ませんか？」など、たまに営業担当の方やカスタマーサクセスの方からお誘いをいただきます。

営業担当の方に聞いたら、オープンな懇親会は人気がありすぎて、1日で定員に達してしまうのだとか！

私も1回だけ、たまたま募集後すぐに申込できて行ったことがあるのですが、とても楽しい時間が過ごせました。

日本財託管理のトラブル対応技術が秀逸

不動産事業は、入居者とのやり取りが発生する以上、人と人とのトラブルはつきものです。

私は約14年の不動産経営経験の中で、入居者が決まらないという心配をしたことは1度もありません。

でも…入居者とのやり取りに迷う事件が2回ありました。

1回目は、入居者の退去連絡が来たとき。

入居者が「原状回復費用・修繕費に充てる予定の敷金を返せ」と言っているとのことで、退去が少し遅れた事件がありました。

私自身、入居者の退去が初めてだったので、毎回こんなに揉めるんだ…とすごく怖くなったことを覚えています。

でも、敷金と修繕費のバランスが合わずに揉めたのは、この1回きり。

そんなに多くあることではなかったことが、あとでわかりました。

日本財託の管理サービスのトラブル対応は素晴らしく、若干退去が遅れたものの、問題なく入居者は退去となりました。

2回目は、入居者の方がご近所トラブルになり、オーナーである私に手紙が届いたことがありました。

お手紙の内容を含めて、日本財託の管理サービスに共有し、対処法を相談。

すぐに入居者の方とコンタクトをとってくださり、事なきを得ました。

日本財託の管理専用チームは、通常の入居退去の対応だけでなく、入居者とのやり取りはすべて対応してくださるので、管理素人の私から見るととても心強いです。

＼新NISAが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

日本財託って評判悪い？やばい？実際に買った私が独自考察！

実際に中古マンションを買ってから、私個人は日本財託の対応に困ったことはありません。

でもネットを見ると、悪い評判もあるようです。

ここではネットで見つけた評判や口コミを実際の購入者の立場から、考察してみたいと思います。

一つずつ見ていきましょう。

悪い評判1：物件購入価格が他の会社よりも高い

物件購入価格が相場と比べて高いかどうかは、国土交通省の土地総合情報システムで調べることができます。

引用：土地総合情報システム｜国土交通省

例えば、私が実際に購入した物件に近い物件を土地総合情報システムで調べてみると、実際に取引された相場価格をかんたんに調べることができます。

実は、はじめて中古ワンルームマンションを買った時、わたしも高掴みするのがめちゃくちゃコワかったです。

その結果、日本財託以外にも10社以上の不動産会社にコンタクトをとって、マンションの売買価格を徹底的に調べました。

その時に感じたのは、不動産というのは比較的機械的に値段が決められているのだと言うこと。

成約物件㎡あたりの単価は、地域ごとにきちんと決められています。

そのため、ただの30代OLの私に超格安物件が回ってくるはずがないのです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している、首都圏不動産流通市場の動向資料でも、毎年の傾向は明確に提示されています。

高すぎる物件・安すぎる物件というのは、なかなか出せないはずです。

2023年の中古マンション市場は、こんな特徴がありました。

当時の私はただの一般OLだし、手間のかかることをするつもりは一切なかったので、大体平均価格であったことが予想できます。

少なくとも私が買った物件は、当時適正価格で販売されていて、さらに言えば日本財託は仲介手数料は0円なので、手数料分は安く買えていると考えてよさそうです。

ただ、不動産が大きな買い物であるのは確か。

これから中古ワンルームマンションを買う予定の方は、私と同じように複数の企業とコンタクトをとったり、自分で相場価格を調べることをおすすめします。

悪い評判2：日本財託管理サービスの対応が悪い

私は中古ワンルームマンションの不動産オーナーになってから約14年がたち、これまでに日本財託管理サービスの担当者10人以上とやり取りしていますが、会話ができないと感じることは1回もありませんでした。

むしろ、レスポンスが早く、報告頻度が高いので、助かったと思うケースが多く、この悪い評判は、とても意外です。

入居者を探している時は、内装工事中でまだ内見できない時でも、問い合わせ件数を教えてくれますし、閑散期で少し時間がかかりそうな時は、その旨も報告してくれ、次回はいつ報告をくれるのかも言及してくれるので、あまり困ったことがありません。

また、積極的に家賃相場の調査を行って、家賃の値上げ提案もしてくれるので、こちらが多少さぼって市場調査をしていなくても回ってしまいます。

結果的に大体2～3週間で次の入居者が決まり、私の場合は1か月決まらなかったのは14年中1回だけです。

悪い評判3：紹介してもらえる物件数が少ない

日本財託は、東京23区のみの物件を取り扱い、さらに新築は一切紹介していないため、以下の物件を探している人は、紹介してもらえる物件が少ないと感じる可能性があります。

逆に「東京23区にある中古ワンルームマンション」しか探していない人にとっては、物件数が少ないと感じることはないでしょう。

もちろん、不動産は2つと同じものはありません。

タイミングが悪ければ、自分の好みの物件に出会えないことももちろんあります。

しかし、物件自体は毎月仕入れを行っていて、営業の方に自分の買いたい物件を伝えておけば報告を受けることができるはず。

＼繰り上げ返済のデメリットが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

実体験！日本財託の中古ワンルーム投資の失敗は？

日本財託で中古ワンルーム投資をはじめた私の失敗例を挙げるなら、以下の2つです。

一つずつ見ていきましょう。

失敗1：リーマンショック後に3件目を買わなかった

中古ワンルームマンション投資をすると決めた2010年当時、私は3戸の購入を決めていました。

1戸6～8万円の家賃を見込んでいたので、3戸あれば約20万円/月の収入になります。

その程度は不動産で作っておきたい。そう考えていました。

計画通りに1件目を2010年1月に、そして2件目を2011年5月に購入しています。

不動産投資家の視点で考えると、不動産市場はバブル期と非バブル期を繰り返しています。

	バブル期	非バブル期
住宅ローン	〇 組みやすい	× 組みにくい
必要な頭金の割合	〇 フルローンOK	× 20～30％必要
金利	× コスト高い	〇 コスト低い
物件購入希望者	× ライバル多い	〇 ライバル少ない
物件価格	× 高値づかみしやすい	〇 高値づかみしにくい

不動産バブル期は、ローンが組みやすく、頭金もいらないため、今まで不動産投資をしてなかった人がどんどん参入します。

物件価格もどんどん上がり、高値掴みをしやすくなります。

一方、非バブル期は、誰もがローンを組めるわけではなく、頭金が必要なこともありますが、割安な物件も多く、購入したいライバルも少ないので、希望通りの物件が回ってきやすいです。

2008年のリーマンショック前まではバブル期で、リーマンショックと同時に非バブル期へ移行していたように感じた私は、またバブルが来る前にと、すぐに2件目の購入を決めました。

実際に後から振り返ってみると、都内の中古マンションの値段はどんどん上がり、2013年ごろには少しずつ「サラリーマン大家さん」「中古ワンルーム投資」などという言葉が流行りだし、再度バブルの兆しを見せ始めます。

引用：三菱UFJ不動産販売

しかし、わたしはここで3件目の購入を諦めます。

市場はもちろん悪くありません。頭金にするお金もありました。

実はこのあたりで私、結婚をしてしまっているんです…そこで、離婚した旦那さんの理解が得られず、購入を諦めました。

当時はまだ30代前半から不動産投資をしようとする人は少なく、「投資になんでそんなに一生懸命なの…騙されてない？詐欺なんじゃない？」と呆れられる始末。

将来、自分たちがより自由に楽しく暮らせる選択肢を増やしたいからと言っても、イマイチわかってもらえず、いったん、穏便に済ませようと、2件目の購入でストップしたのでした。

離婚した後にもう一度、3件目の購入を進めようとしたのですが、すでにマンション価格は値上がりしていて、どうも当時の激安価格が忘れられず、どの物件を見ても高いような気がしてしまい、断念…。

今に至ります。

日本財託は良くも悪くも全く押し売りしてくれません。笑

当時もう少し強く売り込んでくれたら、私もムリヤリ購入を進めていたかもしれませんが、お世話になっていた営業担当者さんは、いつなんどきもとても穏やかで、「またご連絡くださいね～」と言ってくださいます。

そういう意味では、日本財託はごり押し営業がニガテな方でもお付き合いが続けやすい不動産会社だと思います。

失敗2：入居者トラブルの解決を自分でしようとした

日本財託は、結局は販売会社ではなく、管理会社だとよく言われます。

だから押し売りして不動産オーナーとの信頼関係を壊すことはしませんし、むしろ不動産購入後のほうが、懇親会などでプライベートなお話ができたり、深いお付き合いが続きます。

管理部門の方はまた別に、プロのチーム体制ができているので、いつでも相談することができますし、レスポンスも早いです。

以前物件に住む移住者の方からお手紙をもらったことがあると前述しましたが、実はそのお手紙にはこのようなことが書かれていました。

脅迫のような文面にびっくりし、そのまま書かれていたメールアドレス宛に連絡してしまいそうになりましたが、ちょっと待てよと…。

やっぱりちょっとおかしいのでは？と思いとどまり、管理会社に相談したところ、すぐに事実確認と対応を進めますとの心強い連絡がありました。

一瞬でも迷ってしまったのは失敗でした。

ムダに心をすり減らさずに、日本財託の管理専門チームに、最初から相談すればよかったです。

＼資産運用が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

日本財託の中古ワンルーム投資2戸の結果

細かいトラブルはもちろんゼロではありませんが、日本財託の中古ワンルーム投資2戸の経営は、きわめて順調です。

一つずつ見ていきましょう。

14年間の運用トータルは黒字

2010年に不動産投資をはじめてから、約14年間の運用トータルは黒字で推移しています。

あくまで購入時の資産と利回りですが、ご紹介するとこんな感じ。

【物件➀　大型商店街内のおしゃれ物件】

購入価格	1,440万円
購入日	2010年1月
月額手取収入	\70,730
年間手取収入	\848,760
年利回り(グロス)	7.08%
年利回り(ネット)	5.89%
(ローン返済後) 月額収支	\22,555
(ローン返済後) 年額収支	\270,660

【物件➁　人気ターミナル超駅近物件】

購入価格	1,180万円
購入日	2011年5月
月額手取収入	\55,130
年間手取収入	\661,560
年利回り(グロス)	6.92%
年利回り(ネット)	5.61%
(ローン返済後) 月額収支	\4,938
(ローン返済後) 年額収支	\59,256

想定より金利も下がっているし、家賃も値上げできたので、実際はもう少し収支が良くなっています。

入居者が決まるまで１ヶ月を超えたのは1回だけ

結局、次の入居者が決まるまでに1か月を超えたのは、この14年で1回だけでした。

その時も若干のトラブルで内装工事に入るのが遅れたのが理由だったので、募集を開始しても全く借り手が見つからなかったというケースではなく、現状は思ったより心配なかったという印象です。

また、前述していますが、入居者が変わるタイミングは家賃を上げることができるタイミングでもあるので、キャッシュフローの改善も見込めるタイミング。

長く住んでくれるのは安心ではあるけど、室内の劣化が心配だったり、家賃の値上げタイミングがなかったりと不都合なこともあるので、そんなに人の入れ替わりタイミングを嫌う必要はないのかなとも思っています。

14年間は、大きなトラブルもなく運営できており、確定申告にもなれ、気ままな不動産投資ライフを過ごせています。

日本財託がおすすめな人

日本財託は、わたしたちの年金づくりを手伝ってくれる、地に足がついた不動産投資会社です。

年金づくりがテーマなので、不動産のキャピタルゲインだけを狙った投資や短期売買に興味がある方のニーズは満たせませんが、これから不動産について勉強したい人や、管理に不安がある人、不動産リスクを極力抑えた上で堅実な経営をしたい人に向いています。

そして、不動産投資関連の話ができる知り合いや仲間を作りたい人にももちろんお勧めできます。

日本財託をおすすめできない人

日本財託をおすすめできない人は、以下のとおり。

不動産の値上がりが止まらない近年では、会社員の不動産投資は大きく2つの方向性に分かれるように感じています。

一つは極力手間をかけずに、リスクを抑えた投資をしたい人。

このタイプの投資家が選ぶのは、都内の中古ワンルームマンションで値下がり率が少ない不動産です。

日本財託は、このタイプの投資家に向いています。

そしてもう一つは、多少手間をかけてもきちんと利益をだし、本業に負けない不動産ビジネスにしていきたい人。

この場合は多少リスクをとる必要があるので、都内から少しはなれた問題がある物件をリフォームするなどして資産価値を増やす必要があります。

＼資産運用が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

まとめ：日本財託って評判悪い？実際に購入した私の口コミ分析

今回は実際に日本財託で中古マンション投資を14年間行ってきた私の視点で、日本財託の評判や口コミを整理してみました。

日本財託の悪い評判を挙げると、以下のとおり。

少なくとも私が実際に買った不動産を例にすると、物件購入価格が他の会社よりも高いということはありませんし、紹介してもらえる物件数が少ないと感じたことはありません。

また、日本財託管理サービスにはかなりお世話になっていて、通常の管理のほかに移住者トラブルを解決してもらったこともあります。

もちろん対応の良し悪しには個人差があるので、中には困ったサポーターもいるかもしれませんが、わたしはこの14年間で、困った経験がありません。

誤解しないでほしいのは、だからと言ってみんなが「日本財託で中古マンション投資をやったほうがいい！」とは思っていません。

むしろ自分の足でいろんな会社の説明を聞きにいって、自分が納得できる会社を探す必要があると思っています。

あとは、営業担当者との相性もあると思います。

私はがつがつ系の営業マンがあんまり得意ではなく、自分で調べて質問がたくさんある中でお会いしたいと思うほうなので、受け身の担当者のほうがコミュニケーションが上手くいくなぁと思っています。

日本財託の営業担当者は、そういう方が多い印象なので、たまたま相性が良かったのかなと思うところも大きいです。

さらに言えば、私はとても良い時期に不動産購入を達成し、会社員という仕事を持った上で投資しているため、管理サポートの充実度は重視しています。

レスポンスが遅かったり、誠実なやり取りが期待できない会社だと疲れてしまうので、多少キャッシュフローを減らしても、ほったらかし投資が叶う日本財託のスタイルがとても好きです。

日本財託がおすすめの人は以下のとおり。

日本財託は、中古ワンルーム投資をはじめたい人に、再現性高く最適な環境を提供してくれます。

気になる人は一度、セミナー等に足を運んでみても良いかもしれません。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

＼資産運用が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／