住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由を不動産投資家が解説！

今回の記事は、こんな人に向けて書いています。

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毎月の住宅ローン返済は、「借金を抱えているようで気持ち悪い」「早く返済してスッキリしたい」と思う人も多いと思います。

実は不動産投資をしているわたしも、住宅ローンを組んでいる身。

でも、手元に全額返済できるお金があるにも関わらず、繰り上げ返済はしていません。

なぜなら、住宅ローンを繰り上げ返済するとデメリットも多いからです。

そこで今回は、住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由を徹底解説！

さらに、住宅ローンの繰り上げ返済をしたい人におすすめのタイミングやお得な方法も整理してみました。

住宅ローンの繰上げ返済とは？

住宅ローンの繰上げ返済とは、借入残高の一部または全部を前倒しで返済することを言います。

また、繰り上げ返済の方法には大きくわけて2つの方法があります。

それぞれ「利息軽減効果」と「繰り上げ返済実感効果」が異なります。

	返済期間短縮型	返済額軽減型
利息軽減効果	〇	×
繰り上げ返済実感効果	×	〇

返済期間短縮型

返済期間短縮型は、毎月の返済額は変更せずに、返済期間を短縮させる返済方法のことです。

返済期間を短縮するので、短縮された期間に支払うはずだった利息も支払う費用がなくなるため、毎月の返済額を減らすよりも利息軽減効果は大きくなります。

	返済期間短縮型
利息軽減効果	〇
繰り上げ返済実感効果	×

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間を変更せずに、毎月の返済額を減らす方法です。

繰り上げ返済を行った直後から返済額が減るため、繰り上げ返済の効果を感じやすいメリットがありますが、全体的な利息の軽減効果は返済期間短縮型よりも小さくなります。

	返済額軽減型
利息軽減効果	×
繰り上げ返済実感効果	〇

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住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな5つの理由

住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は、以下の5つです。

一つずつ見ていきましょう。

手持ちの資金(現金)が減るから

あたりまえですが、住宅ローンを繰り上げ返済をすると手持ちの資金が減ります。

繰り上げ返済をする時に必死にお金をかき集めてしまったため、その後に何かしらのアクシデントが起こった場合に、対処できなくなるケースがあります。

普段の生活費から問題ない金額を出したつもりでいても、意外と忘れているお金はあるものです。

保険料の支払いや税金の支払い、車検など、不定期なものはどうしても忘れてしまうので、手元には十分な現金を持っておくほうが安心です。

繰り上げ返済より資産運用の金利が高いから

世間一般にかかる金利の中でもかなり低金利に抑えられているのが、住宅ローン。

住宅ローンの金利は、金融機関によって異なりますが、どの金融機関で借りたとしてもたかが知れています。

例えば、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、フラット35。

2024年3月時点で、フラット35の最も多い金利は、以下の通り。

融資率	最も多い金利
９割以下	年1.840％
９割超	年1.980％

一方、2024年からは新NISA制度が始まり、非課税で資産運用が始められるチャンスでもあります。

投資はもちろんリスクがありますが、ここ数年は相場がよく、特に米国市場は絶好調。

人気の米国インデックス投資を活用すれば、繰り上げ返済するよりも、結果的に手元に残るお金が増える可能性が高く、わたしは実際に繰り上げ返済せずにインデックス投資に資金を投入しています。

例えば、繰り上げ返済するために貯めた500万円で投資信託「eMAXIS Slim 米国株式（S&P500）」を購入するパターンをシミュレーションしてみましょう。

まず前提条件は、以下のとおり。

条件を整理すると、こんな感じです。

当初借入元金	30,000,000 円
当初借入期間	35年
返済済み期間	3年
返済方法	元利均等返済
借入金利	初回から1.980％
繰り上げ金額	5,000,000 円

繰り上げ前後の毎月返済額を比較すると、このくらいの違いが生まれました。

	繰り上げ前	繰り上げ後 返済期間短縮型の場合	繰り上げ後 返済額軽減型の場合
元金残高	28,162,920 円	23,110,317 円	23,110,317 円
毎月返済額	99,071 円	99,071 円	81,449 円
残り返済期間	32年	24年 8ヶ月	32年
減少する利息額	ー	3,741,377 円	1,749,164 円

返済期間短縮型は、期間は短縮されません。

そのため、24年間という返済期間はそのままですが、その間に370万円分の得が生まれることになります。

では、繰り上げ返済をせずに、その分の500万円を使えなくなっている24年間で運用してみるとどうなるでしょう？

前提条件は、以下のとおり。

繰り上げ返済分の500万円で運用したシミュレーションは、以下のとおりです。

投資元本	5,000,000円
24年後の予想資産額	390,390,891円

もちろん将来何が起こるかわからないので、シミュレーション通りになるとは限りません。

でも、この違いを見ると、手元の利息を減らすことに躍起になるよりも、もっと大きな視点で自分のお金のポートフォリオ運用を考えることも大事なことがわかります。

住宅ローン控除の対象額が減るから

住宅ローンを繰り上げ返済をすると、住宅ローン控除の対象額が減ります。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7％を所得税（※）から最大13年間控除する国の制度のこと。

住宅ローンの控除額は年末のローン残高によって異なるため、ローン残高を繰り上げ返済で減少させてしまうと、その分は減税できなくなります。

例えば、500万円を繰り上げ返済してしまうと、その年の住宅ローンの控除額は3万5,000円分は減少します。

もし、金利が0.7％以下の場合、年間の金利負担が3.5万円以下になるので、控除額を減少させるより金利を負担したほうがお得になります。

繰り上げ返済をするなら、住宅ローン減税期間の13年間が終わってからのほうがお得です。

団体信用生命保険を活用できなくなるから

住宅ローンには、団体信用生命保険という心強い保険が付いています。

普通に考えれば、どんどん繰り上げ返済をして、ローン残高を減らしたいところですが、もし万が一のことがあった場合に負担してもらえる金額を減らしてしまうことになります。

死に物狂いで繰り上げ返済をしたとして、手元には現金がなくなっているでしょうから、万が一何かあった時に現金が全くない状態でほおりだされてしまう可能性があります。

もちろん家は確保できますが、もし何かあった時のことを考えるなら、あえて繰り上げ返済をしないほうがいいかもしれません。

繰り上げ返済に手数料がかかるから

住宅ローンの繰り上げ返済をする場合、手数料がかかる場合があります。

例えば、三井住友銀行の住宅ローンの場合は、全額繰り上げ返済と一部繰り上げ返済で手数料が異なります。

	全額繰り上げ返済	一部繰り上げ返済
ネット申込	5,500円	無料
窓口(専用パソコン)	11,000円	5,500円
窓口(書面)	22.000円	16,500円

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住宅ローンの繰り上げ返済をしたい場合の注意点

どうしても住宅ローンの繰り上げ返済をしたい場合は、以下の点に注意してタイミングを計るのがおすすめです。

一つずつ見ていきましょう。

なるべく早いタイミングで繰り上げ返済する

住宅ローンの返済は、早ければ早いほど利息の軽減効果が大きくなります。

なぜなら、どんな返済方法を選んだとしても1年目がいちばん利息返済割合が大きく、後半にならないとなかなか元金が減らないからです。

もし繰り上げ返済をしたいという希望が最初からあるのなら、とにかく急いで繰り上げ返済するのがおすすめです。

住宅ローン控除期間が終わったタイミングで繰り上げ返済する

住宅ローンを組んでから10年が経ってしまったら、もう住宅ローン控除期間が終わったタイミングまで待つほうがお得かもしれません。

住宅ローン控除期間は、13年です。

もともと住宅ローン控除の適用期限は、2021年まででしたが、2022年度の税制改正により、2025年まで4年間延長されています。

制度が延長された背景に、カーボンニュートラルの実現があります。

わたしたちは生活しているだけで、自然に温室効果ガスを排出しています。

なるべく温室効果ガスの排出を少なくするために、排出を抑制できるような省エネ住宅や太陽光発電が設置された住宅を増やそうと、住宅ローン控除制度は延長されました。

今後はどうなるかわかりませんが、繰り上げ返済を考える方は最新情報をチェックしましょう。

期間短縮型を選択する

繰り上げ返済をすることを決めたら、必ず期間短縮型を選択しましょう。

なぜなら、返済額軽減型よりも明らかに減少する利息額を増やせるからです。

前述したケースの場合、なんと200万円も差が出てしまいます。

	繰り上げ前	繰り上げ後 返済期間短縮型の場合	繰り上げ後 返済額軽減型の場合
元金残高	28,162,920 円	23,110,317 円	23,110,317 円
毎月返済額	99,071 円	99,071 円	81,449 円
残り返済期間	32年	24年 8ヶ月	32年
減少する利息額	ー	3,741,377 円	1,749,164 円

確実に期間短縮型を選択するのが効果的です。

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住宅ローンの繰り上げ返済をしても良い人

住宅ローンの繰り上げ返済は、しても良い人と確実にしないほうが良い人がいます。

繰り上げ返済をしても良い人

繰り上げ返済をしないほうが良い人

住宅ローンの繰り上げ返済に関するよくある質問

繰り上げ返済のタイミングは？早い方が得？

確かに繰り上げ返済は早いほうが得になるケースが多いです。

これは前述したように、どんな返済方法を選んだとしても1年目がいちばん利息返済割合が大きく、後半にならないとなかなか元金が減らないからです。

ただし、ある程度の時間が経ってから繰り上げ返済しようとすると、むしろ現金や株などの他の資産に買えておくほうがポートフォリオ全体の利回りは上がるケースが多いのが実際のところ。

特に住宅ローンが借金のように感じてしまって、心が重いと感じる人でない限りは、シミュレーションをして実際の利幅を確認するのがおすすめです。

また、変動金利を選んだ場合は、時期によって金利も変動します。

金利が上がってタイミングが合ったら、改めてシミュレーションをして、損が出るようであれば繰り上げ返済をするのも賢い方法です。

繰り上げ返済した場合利息はどうなる？

繰り上げ返済をすると、返済した元本にかかる予定だった利息がなくなるため、総返済額を減らすことができます。

特に期間短縮型の場合は、長期間で増えている利息分がなくなるので、返済額軽減型よりも大きな金額を減らせます。

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まとめ：住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由

住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は、主に以下の5つが挙げられます。

住宅ローンはただの借金とは異なり、税制面で住宅ローン控除が受けられたり、団体信用生命保険によって万が一の備えができるなど、メリットが多いという特徴があります。

さらに、今は特に低金利のため、繰り上げ返済をする余裕があるのであれば、その分を新NISA制度を使って増やしたり、現金として持っておき、経験にお金を使うほうが賢い使い方ができる可能性もあります。

自分のお金ではないので、早く返したい気持ちもわかりますが、罪悪感を感じる必要は全くありません。

住宅ローンを借りることで、ローン会社では利益を生み、その利益が人助けに役立っている側面もあるのです。

住宅ローンを借りる側としては、契約時の期日までに返済を終えさえすればいいので、自分の資産のお金の流れをしっかり見極めながら、賢くシミュレーションし、いちばん自分に合った方法で大事なお金を使っていきましょう。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

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