不動産投資やめとけはホント？2chで不動産が批判される7つの理由

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2chや口コミサイトで「やめとけ」とやり玉に挙げられることが多い、不動産投資。

「確かに一理ある」と思う反面、「それって、前もって準備すれば回避できるリスクだよな」と思うことも多いです。

わたしは約15年、不動産投資をしていますが、不動産のリスクとリターンを加味した上で、これからも不動産投資を続けたいと感じています。

今回は、不動産投資を実際に続けている私が、2chや口コミサイトで不動産投資はやめとけと言われる理由を徹底解説！

不動産投資のリスクを抑える方法も、あわせてまとめてみました。

不動産投資がやめとけと言われる理由(2chやネットの口コミ)

不動産投資がやめとけと言われる理由は、主に以下の7つです。

ひとつずつ見ていきましょう。

不動産投資経験者が少ないから

不動産投資やめとけと言われる理由の1つ目は、「不動産投資経験者が少ないから」です。

総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本で不動産投資をしている世帯は、総世帯のたった2.6%です。

そして、そのうち65歳以上の方が約8割です。

これは、かなり少ない数字。

100人中3人以下しか実際に不動産投資をしたことがある人がいないわけですから、「不動産投資はやめとけ」と言っている人のほとんどが、不動産投資をやったことがない可能性があります。

という、都市伝説のような「やめとけ」である可能性もあり得ます。

インターネット上の掲示板「2ch」などでは、よく「不動産投資やめとけ」と書き込みがされますが、そもそも「2ch」の利用者層は6割が30～40代が6割で、60代は0.5割です。

不動産投資の経験者のうち、8割が65歳以上だとすると、2chなどに書き込みをしている層とは異なります。

そうお思いの方もいるかもしれません。

しかし、株式や投資信託を保有している人は年々増えています。

NRIが行った生活者1万人アンケート調査によると2015年の30代の株式保有割合は、約8％程度だったにも関わらず、2021年には12％程度まで成長しています。

不動産投資と株式投資の経験者割合を比べると、特に若者や中年層では不動産投資経験者が少ないことが分かります。

自分や自分の周りの人の中に不動産投資経験者がおらず、実際のところはわからない。

その上、ニュースなどで不動産投資詐欺のニュースなどを見てしまっては、「不動産投資はやめとけ」となるのも無理はありません。

投資について学ぶ機会が少ない日本では、残念ですが仕方のないこと。

日本では長い間、「預貯金」だけで十分に資産を増やすことができたため、その世代が投資やお金の教育の仕組みを作る必要がなかったのです。

これからは、「不動産投資はやめとけ」「不動産投資は怖い」と片付けず、積極的にお金の勉強をしていく人が増えていくことを願います。

今は物件価格が高騰中でタイミングが悪いから

不動産投資やめとけと言われる理由の2つ目は、「今は物件価格が高騰中だから」です。

まずは国土交通省が発表している不動産価格指数を見てみましょう。

引用：国税庁「不動産価格指数　令和５年10月・第３四半期分」

このグラフは、2010年の平均価格を100として、どのくらいの価格変化があったか確認するものです。

なんと、住宅総合・一戸建て住宅・マンション（区分所有有り、主に中古）は右肩上がりで上昇しています。

中でも区分所有のマンションは、リーマンショックがあった2009年ごろからびっくりするぐらい値上がりしていることが分かります。

実は不動産価格については、これまでにもいろんな噂がありました。

今のところ不動産価格は急落していません。

それどころか、東京オリンピックやコロナショックがあっても特に変わらず、むしろ値上がりしています。

そう、ここ10年にわたって不動産の物件価格は上がり続けているのです。

将来的な不動産価格の予想がしずらい今は、「不動産投資はやめとけ」と言う方が多くても不思議ではありません。

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悪質な詐欺や不動産業者のニュースが多発したから

不動産投資やめとけと言われる理由の3つ目は、「悪質な詐欺や不動産業者のニュースが多発したから」です。

ここ数年の不動産投資ブーム、マンション大家さんブーム、サラリーマン大家さんブームは目覚ましいものでした。

私が最初に不動産投資を始めた約10年前は、まだこのような言葉は一般的ではなく、関連書籍も多くなくて、いろんな不動産会社に直接出向いて話をきいたり、セミナーに足しげく通って不動産の勉強をしていました。

不動産業者自体に出会えることも今ほど多くなかったように思います。

でも今や、道を歩けば不動産業者さんに会う時代！

そして、ちょっと危なっかしいずさんな経営をする不動産業者や詐欺まがいの売り方をする不動産業者も増えてきています。

実際に全国に知れ渡った不動産投資事件と言えば、「かぼちゃの馬車事件」です。

スマートデイズは

など事実ではないことを売り文句にして、その契約内容に疑問を感じない人達に次々と高額のローンを組ませてしまいました。

もし、複数の不動産業者の話を聞きに行ったり、自ら本を読んだり、セミナーに参加したりすれば、明らかに「なぜそんなことができるのか？」不思議に思うハズです。

スマートデイズは2018年東京地裁に民事再生法の適用を申請、そして棄却され、破産手続きに移行しています。

2017年～2018年ごろは、「かぼちゃの馬車事件」のほかにもずさんな融資や文書偽造によって不正にローンを組まされるケースが多発して、一気に不動産投資のイメージが悪くなりました。

不動産投資をやろうとしている人の中には、「利回りが高ければOK」「値上がりすればOK」など不動産投資の1面しかみていない方もいるかもしれません。

でもその考え方では、「不動産投資はやめとけ」と言われてしまいます。

ググるとワンルームマンション投資で失敗したという話が沢山出てきます。でも失敗の原因を良く調べてみると、新築(割高物件)、サブリースで割高賃料、駅から遠い(≒空室率高め)等の共通点があるようです。という事はこれらのポイントを抑えれば負けない投資ということかな！？

— 元銀行員のひとりごと (@ganapatiwork) May 3, 2019

不動産投資で失敗した話に「有名な業者なので安心した」といった内容を時々見かけます。
・「カボチャの馬車」はタレント起用のテレビCM
・「TATERU」も同様テレビCM
・「水戸大家さん」は全国紙に広告
広告作成にかかる莫大な経費の原資は誰が支払っているのでしょう？
有名＝安心とは限りません。

— ⭐ミタ大家⭐気軽にどうぞ、怖い人ぢゃないよ (@mita_ooya) January 17, 2019

「利回りが高ければOK」「値上がりすればOK」と考えている方は、不動産投資のメリットの多面性を一度整理してみることをおすすめします。

現物資産特有のリスク＆トラブルが多いから

不動産は、現物資産と呼ばれる「手でさわることができる資産」です。

一方、株式や債券、投資信託などの金融資産は、普通は手でさわることはできません。

現物資産と金融資産は、それぞれメリットとデメリットがあり、分散して持っておくことで資産ポートフォリオをより強固なものにすることができます。

	現物資産 (不動産)	金融資産 (株や債券、投資信託など)
メリット	・金融市場の不安定化に強い ・インフレに強い	・流動性が高い(換金しにくい) ・短期利益が大きい
デメリット	・流動性が低い(換金しずらい) ・短期利益が小さい	・インフレに弱い ・短期の暴落リスクが高い

どちらも大事な資産ですが、ここ数年、NISAやiDeCoなどの影響で金融資産に慣れてしまった人達からみると、現物資産特有のリスクやトラブルをうっとうしく思うケースが増えているようです。

現物資産である不動産特有のリスクは、以下のとおり。

確かに株式や債券に比べると、不確定要素が多くて、「不動産投資はやめとけ」と言いたくなる気持ちもわかります。

しかし、実際に約15年間不動産経営をしてみた私からみると、不動産投資を始める前に心配していたよりは、実際のリスクが大きくないことを感じています。

空室リスクは最初の物件選びでとことん調べ、こだわることができれば、ある程度は回避可能なリスクですし、滞納リスクや災害リスクは、運任せになってしまう点はあるにせよ、そんなに頻度高く起こることではありません。

老朽化リスクは現物資産にはつきものですが、敷金償却費で内装＆修繕費ともにまかなえるケースがほとんどです。

必要費用	金額
クリーニング（1K・1R）	24,000円
浴室鏡鱗取り	2,000円
各所排水簡易洗浄	4,000円
床ワックス	4,000円
室外機配管延長作業	25,000円
合計	64,900円

この時は敷金償却費で内装＆修繕費はまかなえたので、実際に追加でかかったコストはありませんでした。

金利上昇リスクは、不動産投資家が調整できるものではありません。

ただここ数年はかなり低水準で推移していて、私の場合は購入時より今のほうが金利が低くなっています。

実施日	長期プライムレート
平成22（2010）年 3月10日	1.6
平成23（2011）年 3月10日	1.6
平成24（2012）年 3月 9日	1.35
平成25（2013）年 4月10日	1.2
平成26（2014）年 2月12日	1.2
平成27（2015）年 2月10日	1.15
平成28（2016）年 3月10日	0.95
平成29（2017）年 7月11日	1
令和元（2019）年 7月10日	0.95
令和2（2020）年 4月10日	1.1
令和4（2022）年 2月10日	1.1
令和5（2023）年 3月10日	1.45
令和6（2024）年 3月 8日	1.6

現物資産特有のリスクはやり方次第で抑えることができる場合も多く、また、逆に現物資産特有のメリットもあるので、一部の資産を不動産に変換し、資産を分散しておくのは悪いことではありません。

経年劣化によって物件の価値が下がるから

2chや口コミサイトでよく言われる不動産投資のデメリットと言えば、経年劣化によって物件の価値が下がると言うもの。

不動産投資の場合、以下のタイミングで修繕費用や内装費用が掛かります。

入居者が入れ替わるタイミングで必要な室内の修繕費と内装費の例は、以下のとおり。

建物全体の大規模修繕タイミングで必要な費用は…今のところ追加費用を支払ったことはありません。

修繕積立金に関しては、そもそも最初に購入する不動産を選ぶ際に、チェックしておく必要があります。

私の場合は、大規模修繕が完了している物件を選んだこともあり、これまでに追加費用がかかったことはありません。

でも、中古物件を購入する場合は、すぐに修繕が必要なケースもあります。

しっかり調査をしてから買えば、経年劣化によるリスクを減らすことができますが、調査なしに不動産を購入するのは「やめとけ」と私も思います。

他の資産運用法に比べて利回りが低いから

不動産投資は他の資産運用法に比べて利回りが特に高いわけではないため、2chやネットの口コミでは「やめとけ」と言われることも多いです。

特に最近は金融市場が絶好調で、米国株市場のインデックスS＆P500の年間収益率の推移は、10％を超えています。

S＆P500に連動している人気の投資信託「emaxis slim 米国株式(s&p500)」の年間収益率は、以下のとおり。

年	年間収益率
2018	－7.7％
2019	30.5％
2020	10.3％
2021	44.5％
2022	－6.1％
2023	23.3％

不動産投資で年率10％以上の利益を出すのは、リフォーム物件などでかなり手間をかけないと難しいため、あえて不動産に投資をする理由がわからないというのが、不動産投資やめとけ派の理由のようです。

実際に私が購入し、現在家賃収入を得ている物件の購入データと利回りは、以下のとおり。

あくまで、購入時のデータだけど、表面利回りでいうと、「6～7％ぐらい儲かっている」ということになります。

収益物件の大手情報サイト健美家の収益物件市場動向四半期レポート(2023年4月～6月期)を見ると、区分マンションの表面利回りは、7.02％。

引用：収益物件市場動向四半期レポート(2023年4月～6月期)｜健美家

しかし、資産運用で大事なことは分散投資を徹底すること。

金融資産の利回りがどんなに高くても暴落したら大きな損失をまるごと受け入れざるを得ないため、一部の資産を不動産として持っておくことで、逆にリスク回避ができます。

今後人口が減っていくことで空室率の増加が予想できるから

もう一つ、2chやネットの口コミでよく言われるのが、日本の人口が減少していることによる空室増加リスクです。

総務省統計局のデータによると、日本人の人口は大きく減っていて、確かに不動産需要も減っていくことが予想できます。

引用：日本人は2年連続の社会減少、外国人は２年ぶりの社会増加｜総務省統計局

しかし、その一方で、東京は人口が増えていることも知られています。

引用：都道府県別人口増減率｜総務省統計局

事実、人口減少による空き家は社会問題になっていて、これからも地方の空き家の有効活用は私たちの課題ですが、都内のワンルームマンションの需要は増加しています。

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不動産投資が儲かる仕組み

不動産投資には、大きく分けて2つの儲け方があります。

まずはこれらをひとつづつみていきましょう。

儲け方①　インカムゲイン

不動産投資の儲け方の1つ目は、「インカムゲイン」です。

不動産という資産を保有していると得られる利益のことをインカムゲインと言います。

銀行の預貯金なら利息、株式投資なら配当金、不動産投資なら家賃収入です。

家賃収入は毎月決まった額を長期間得ることができますが、もし空室になった場合は得ることができません。

儲け方②　キャピタルゲイン

不動産投資の儲け方の2つ目は、「キャピタルゲイン」です。

保有していた不動産を売却した時に得られる利益のことをキャピタルゲインと言います。

不動産は株式投資などと比べると、実物資産のため流動性が低くすぐに売却できないというデメリットがあります。その代わり株式投資などのように毎日大きく値が動くことはなく、ゆっくり価格が変わっていくのでリスクもある程度は抑えられます。

しかし、不動産は通常、築年数がたてばたつほど価値は下落しますし、売買手数料や不動産譲渡税もかかります。

キャピタルゲインだけを目的にすると失敗しがちなので、注意が必要です。

しかし、不動産投資の勉強をした上で、やっぱり不動産投資が向いているという人ももちろんいます。

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不動産投資がおすすめな人の特徴

ここからは不動産投資はやめとけと言われても、おすすめの人の特徴をまとめてみました。

一つずつ見ていきましょう。

暴落に強い資産運用のポートフォリオを作りたい人

不動産投資はやめとけと言われても、暴落に強い資産運用のポートフォリオを作りたい人には不動産投資がおすすめです。

2024年は新NISAが始まり、これからは積極的に自分の資産運用をしていく人が増えることでしょう。

株や債券、投資信託などの金融資産は、短期間でも増えやすい資産運用法の一つではありますが、代わりに暴落リスクと隣り合わせでもあります。

自分の資産の100％を金融資産に回してしまうと、暴落局面では一気に資産を失ってしまうことになりかねません。

そこで、一部の資産を不動産に買えておけば、いざという時に守ることができる強固なポートフォリオが構築できます。

前述したように、現物資産である不動産と、金融資産である株式は、その特徴が大きく異なります。

違う特徴を持つ資産を組み合わせることで、自分の資産を守ることができるのです。

	現物資産 (不動産)	金融資産 (株や債券、投資信託など)
メリット	・金融市場の不安定化に強い ・インフレに強い	・流動性が高い(換金しにくい) ・短期利益が大きい
デメリット	・流動性が低い(換金しずらい) ・短期利益が小さい	・インフレに弱い ・短期の暴落リスクが高い

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万が一のことがあった時に守りたい扶養者がいる人

不動産投資はやめとけと言われても、万が一のことがあった時に守りたい扶養者がいる人には不動産投資がおすすめです。

不動産投資ローンを契約すると、私たちは必ず団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用生命保険は、債務者が死亡したり、8大疾病などになった場合にローンの残債が一括返済される保険です。

何かあった時に、ローンの返済はせずとも、物件を手に入れることができるので、家賃が生命保険や傷害保険の代わりをしてくれます。

老後の年金を増やしたい＆FIREしたい人

不動産投資は、今すぐ資産を増やしたい人よりも、長期で自分の資産を育てたい人、または資産を育てるために、現金以外のところに資産を逃がしておきたい人にこそおすすめできる投資法です。

キャピタルゲインよりインカムゲインを中心に据えた投資法なので、老後の年金を少し増やしたいと思っている人や、通常よりも少し早く引退して、時間を作りたい人にも向いています。

今すぐ大きなお金になることはなくても、将来の計画次第では不動産は心強い味方になってくれる可能性があります。

良いインフレ対策を探している人

不動産投資はやめとけと言われてもおすすめな人は、良いインフレ対策を探している人です。

先進国は必ずインフレとデフレを繰り返していくと考えられています。

そんなおり、

2013年1月、日本銀行は政府と共同で「物価安定」と「持続的な経済成長」を目指す声明を出しました。

この中で物価は毎年2％ずつ上昇していくことを目指すことが約束されています。

これから先、緩やかに通貨価値が下がっていく可能性を考えると、自分の資産を守るためにインフレに強い現物資産を少しでも持っておくと安心です。

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不動産投資のリスクを抑える方法

どうしても現物資産を持つことに抵抗があるなら、不動産投資のリスクをおさえながら少額から不動産資産に分散しておくという手もあります。

一つずつ見ていきましょう。

REIT(リート)を購入する

REIT(リート)は、通常数千万から必要でローンを組む不動産投資とは違い、数万円からの小額投資が可能です。

また換金も比較的容易で、流動性が高いので、気軽に挑戦できるという意味では利用価値が高い投資方法のひとつです。

不動産投資のクラウドファンディングに参加する

不動産投資のクラウドファンディングは、1円からでも不動産投資に参加できる最近注目の投資法です。

REIT(リート)は、基本的に自分で物件を選ぶことはできませんが、不動産投資のクラウドファンディングの場合は自分が気になる物件に投資することができるので、より自由度が高くなっています。

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まとめ：不動産投資やめとけ？2chで不動産が批判される7つの理由

2chや口コミサイトで「不動産投資はやめとけ」と言われる主な理由は、以下の7つです。

不動産投資は、他の投資とは違う特徴を持っていて、メリット・デメリットともに大きく違います。

しかし、違うからこそ資産の分散性を高めたい人にとっては、有用です。

一部を不動産に買えておくことで、自分の資産のポートフォリオをより強固にすることができます。

不動産投資反対派の人がいる理由もわかりますが、それでもおすすめしたい人はこんな人。

当てはまる人はぜひ、不動産投資について調べてみてください。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

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