不動産投資のサラリーマン割合は40％！実践者が語る副業向き＆成功率が高い理由

今回の記事は、こんな方に向けて書いた記事です。

ご紹介内容はあくまで個人の見解と運用実績であり、正確性や安全性を保障するものではありません。また情報提供のみを目的としており、投資、法務、税務その他のアドバイスを意図しているわけでもありません。当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますのでご了承ください。詳細はこちら

サラリーマン向きの資産運用法と言えば、「不動産投資」です。

特に給料が上がらず、物価上昇やインフレが心配なサラリーマンの副業として、人気の投資先になりつつあるのだとか。

15年前に不動産投資を始めたわたしもサラリーマンですが、ずっと黒字経営が続いていることもあって、不動産投資はサラリーマンのための投資法だと実感しています。

そこで今回は、不動産投資がなぜサラリーマンの副業として最適なのかを徹底解説！

実体験を元に、サラリーマンが不動産投資をする時の注意点や成功率を上げるコツをまとめてみました。

不動産投資をやっている人はどんな人？

一つずつ見ていきましょう。

実データチェック！サラリーマン割合は40％以上

国土交通省のアンケート調査によると、不動産投資をやっている人の中でサラリーマンの割合は約4割です。

職業	割合
会社員	41.5％
無職	13.0％
自営業	10.9％
専業主婦・主夫	7.5％
パート・アルバイト	6.2％
会社役員	5.7％
公務員・教職員	4.4％
オーナー経営者	4.3％
不動産経営	3.8％
その他	1.4％
医師	0.7％
弁護士・会計士・税理士など	0.7％

もちろん全体的にサラリーマンの人数が多いのが最多の原因のひとつではありますが、不動産経営は普通のサラリーマンでもできる(＝難しくない)投資法だということがわかります。

年収は関係ない？！4人に1人が500万円以下

さらにアンケートを見ていくと、不動産経営者の年収は500万～800万円未満が最多であることもわかりました。

しかし、注目なのは、全体の4人に1人が年収500万円以下だったということ。

年収	割合
500万～800万円未満	22.9％
1,000万～1,500万円未満	16.8％
300万～500万円未満	15.6％
800万～1,000万円未満	14.0％
1,500万円以上	12.7％
わからない・答えたくない	9.1％
100万～300万円未満	6.8％
100万円未満	2.1％

年収が高くないと不動産経営はできないという偏ったイメージを持っている人もいるかもしれませんが、それが真実ではないことが浮き彫りになりました。

金融資産保有額は1,000万～3,000万円未満が最多

さらに金融資産保有額を見てみると、不動産経営者は1,000万～3,000万円未満が最多であることもわかりました。

金融資産保有額	割合
1,000万～3,000万円未満	20.9％
わからない・答えたくない	15.3％
3,000万～5,000万円未満	14.3％
500万～1,000万円未満	12.8％
5,000万円～1億円未満	11.1％
100万～500万円未満	9.8％
1億円以上	8.6％
50万円未満	3.6％
50万～100万円未満	3.6％

不動産投資の成功率、なんと9割！？

不動産投資の現状	割合
成功	44.44%
成功でも失敗でもない	46.18%
失敗	9.38%

サラリーマンが4割もいて、9割の人が成功と認識している投資なら、やらない手はないかもしれません。

＼不動産が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

サラリーマンが不動産投資に有利な理由

サラリーマンが不動産投資に成功していると思いやすいのには、理由があります。

一つずつ見ていきましょう。

信用力があるので融資を受けやすい

資産形成をする時に、サラリーマンしか使えない武器があります。

それが、信用力です。

不動産投資のために銀行などの金融機関からいくらまでお金が借りられるかは、ひとりひとりの環境や属性によって、総合的に判断されます。

勤務先については、さらに深堀され、一部上場企業なのか、近年の業績はどうかなども細かくみられることが多いよう。

さらに年収や勤続年数については、「年収500万円の壁」「勤続年数3年の壁」といったような、具体的な数字が示されることもあります。

＼不動産が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

実働が少なく本業の邪魔をしない(副業向き)

不動産投資は、ほぼ自動化できる資産運用方法のひとつです。

個別株やFXなどの金融商品のように毎日チャートを見てタイミングを計ったり、サラリーマンの本業のような物理的な拘束時間はほぼありません。

なんらかのトラブルが発生した時でさえ、電話やメールで連絡するだけ。

本業で忙しいサラリーマンの方でも気軽に始められるのが、不動産投資の魅力のひとつといえるでしょう。

不動産投資は、株式投資や投資信託と同じような資産運用の方法のひとつ。

厚生労働省が副業や兼業を認めることを推奨していることもあり、企業が独自にルールを設けていない限りは、認められるケースが多くなっています。

ただし、不動産投資が事業として認められてしまう場合は、注意が必要です。

例えば、所得税法の基準を根拠に説明すると、資産運用としての規模を超え、「事業的規模」にまで発展した場合、不動産所得ではなく、事業所得として取り扱われることになります。

事業規模になると、副業とは認められなくなる可能性が高いので、相談してみる必要がありそうです。

生命保険の代わりになる(団体信用生命保険)

サラリーマンに万が一のことがあった場合、公的年金から支払われる遺族年金には、2つの種類があります。

子どもがいるかどうか、そして亡くなった方の平均標準報酬月額に応じて、いくらかの年金がもらえます。

引用：遺族年金｜オリックス生命保険

しかし、以前と同じ生活をキープできるほどの年金がもらえるかというとそうではありません。

そんな時に役立つのが不動産投資ローンを組む際に必ず加入する、団体信用生命保険です。

残された家族は残りのローン残債を払う必要がなくなるので、住み慣れた家を出なくてもよくなります。

私的年金の代わりになる(iDeCoとの併用)

日本の公的年金制度として、「厚生年金」と「国民年金」の二本立てで運用されています。

少子高齢化の流れで、もらえる年金額が減ることは容易に想像でき、サラリーマンのわたしたちが公的年金制度に追加して利用することができる制度が「企業型確定拠出年金」です。

こちらに加えて安心材料になるのが、不動産投資の家賃収入をはじめとする個人の個人による個人のための老後資産の準備です。

不動産投資は、定年退職後も家賃収入が定期的に入ってくるので、安定した老後資産づくりに役立ちます。

節税対策ができる(損益通算)

不動産投資は、確定申告を行うことで節税ができます。

これは、収入の分類方法に関係します。

サラリーマンによる収入は「給与所得」です。一方、不動産投資による家賃収入は別の分類である「不動産所得」になります。

このルールがあるために、不動産所得が赤字になった場合、給与所得から源泉されている所得税の還付が受けられるという大きなメリットがあります。このしくみを「損益通算」と言います。

不動産賃貸経営が赤字になったとしても、サラリーマンは給与所得があるので、節税メリットがあります。

＼資産運用が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

不動産投資のリアル！サラリーマンが不動産投資をする時の注意点

ここからは実際にサラリーマンと不動産オーナーの二足の草鞋生活でびっくりしたことを元に、サラリーマン大家さんの注意点を整理します。

一つずつ見ていきましょう。

確定申告書の提出時期は忙しいことを覚悟する

サラリーマンが不動産投資を始めると、確定申告書の提出が必要になります。

この作業は税理士さんにお願いしない限りは、必ず必要になります。

サラリーマンの方は、本業が忙しかろうが、ヒマだろうが、絶対に必要な作業になるので、覚悟が必要です。

日々の経費をまとめ、ローンの返済状況を確認し、減価償却費の計算を行うことで、今の自分の不動産がどれくらいの収益を生んでいて、どれくらいの価値があるのかを整理します。

考えようによっては興味深い時間ではあるのですが、それなりに時間はかかるし、本業の繁忙期に当たってしまうとなかなか苦しいと思うことも多いでしょう。

一方、確定申告書を出すことで税制上のメリットも受けられます。

不動産投資で20万円を超える所得を得た場合や、売却によって売却益を得た場合などは原則として確定申告をしなければなりません。

わたしはこの1年の棚卸的な時間が嫌いではないので、税理士さんにはおまかせせず、自分で楽しみながら確定申告してます。

投資の勉強が甘いと悪徳業者のカモになりやすい

サラリーマンは本業があるため、「不動産投資で生きていこう」という覚悟がなく、限定された知識しか持っていないと思われがちです。

不動産会社の営業マンからみたら、サラリーマンはローン審査がおりやすく、ごり押しすれば買ってくれる可能性も高いので、雑な営業を受けたり、中には悪徳業者のカモにされてしまうケースもあります。

例えば、実際に私が受けたことがある不動産営業はこんなかんじ。

他にも周りのサラリーマン投資家が「不動産会社から欠陥住宅を紹介されて最初から修繕費が必要だった」とか、「新築区分マンションを購入してローンを返すまではずっと赤字」とかは、よく聞く話です。

トントンならいいですが、中には悪徳業者が混ざっていて、1億円近くの借金を背負わされてしまうような事件も…。

サラリーマンは本業で忙しく、不動産の勉強をする時間がとれないかもしれません。

しかし、不動産投資を始める時は、そんなことは言ってられません。

自分の身は自分で守れる知識をつけてから、不動産投資をはじめましょう。

不動産投資の失敗と成功の判断は難しい

不動産投資で資産を増やす方法にはたくさんのパターンがあり、比較的長期で考える必要があるので、正直、失敗と成功の判断がすぐにできるものではありません。

不動産投資で資産を増やす方法には、大きく分けて2つのパターンがあります。

普通のサラリーマンにおすすめなのは、インカムゲインによる資産増加です。

サラリーマンの場合は、相場より安く不動産を買うための不動産会社とのお付き合いができる人はかなり限られています。

安いと思っても、それは中抜きされるお金が積まれた上での価格ですし、相場より安い値段で不動産を買うことを狙うのは、あまり現実的ではありません。

むしろ、相場より安い値段で買うことを狙いすぎると、悪質な業者にどんどん近づいてしまうような気もします。

不動産投資にかけられる時間が限られているサラリーマンの場合は、管理会社に管理をおまかせし、その上でコツコツ利益を積み上げられる不動産を見つけるのが長期的な成功率が高く、おすすめです。

＼サブリースが気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

不動産投資の始め方！副業オーナーが成功率を上げるコツ

約15年サラリーマンとして副業で不動産投資をしてきましたが、サラリーマンだからできる不動産投資の形があると思っています。

サラリーマン投資家の成功のコツは、以下のとおり。

積極的に不動産投資の勉強＆情報収集をする

サラリーマンは本業があることに甘えて、あまり不動産投資の勉強をしません。

でも、たとえ副業でも、いや、副業だからこそ、不動産投資の勉強や情報収集を積極的にしていかないと、大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

不動産投資はたとえ小規模な区分マンション投資であっても、1000万円程度の投資金が必要です。

ローンを組んで他人の資本で始めることができてしまうこともあり、大きなお金が動いている実感がないままに、キャッシュフローが赤字になっていることに気が付いていない人が多い印象があります。

不動産投資は、ただ家賃をもらえる魔法の箱ではありません。

物件を管理・運用するためには、管理・修繕費用のほか、固定資産税などの税金や万が一のための保険料など、様々なコストがかかります。

まずは、不動産のしくみから勉強し、興味が持てたら小さい物件から買ってみるのがおすすめです。

わたしがよくやる主な勉強方法は、以下のとおり。

不動産投資の勉強法	特徴
セミナー	・何から学んだらよいかわからない人がきっかけを得やすい ・講師や不動産会社から直接学べたり、生の市場環境が体感できる
書籍・WEBサイト	・種類が豊富で初心者向けから投資中の人まで活用できる ・興味がある分野から知識を深堀できる
オンラインサロン ＆コミュニティ	・横のつながりができることで情報が自然に入ってくる環境が作れる ・閉じられたコミュニティ独特の非公開情報が得られる
公的機関公式サイト	・国土交通省や国税庁などが公表しているサイトをリサーチ ・地価公示や路線価などの正しい情報を確認できる
不動産会社との面談	・具体的な物件情報やシミュレーション情報が得られる ・自分の状況に合ったアドバイスが期待できる

不動産投資の目的をはっきりさせる

不動産投資は、資産運用のひとつの方法であることを忘れずに、なんのための投資なのか、目的を明確にすることが必要です。

長らく超低金利時代が続き、サラリーマンは特に簡単にローンが組めてしまうことから、気軽に不動産を買う人が増えました。

でも、「なんとなく資産を増やしたい」「俺は不動産王になる！」なんていうようなあいまいな理由で始めると、自分の目的に合っていない物件を高掴みし、無駄なところに無駄な資金を投入することになります。

場合によっては、不動産を買う必要がない人もいるはずなので、購入前にしっかりと目的と方法を整理することが必要です。

資産運用の方法は、不動産だけではありません。

相場環境が変わりやすく、暴落リスクが高い金融資産(株や債券、投資信託など)の一部を現物資産である不動産に買えておくことで、自分の資産の分散性を高め、資産を守るという考え方もあります。

	現物資産 (不動産)	金融資産 (株や債券、投資信託など)
メリット	・金融市場の不安定化に強い ・インフレに強い	・流動性が高い(換金しにくい) ・短期利益が大きい
デメリット	・流動性が低い(換金しずらい) ・短期利益が小さい	・インフレに弱い ・短期の暴落リスクが高い

長期的な視点で不動産投資を考える

サラリーマンが短期でキャピタルゲインを得るために不動産投資をするのは、おすすめではありません。

サラリーマンの本業はあくまで別にあるので、不動産を相場より安く買うための環境づくりができるのか、疑問だからです。

不動産を相場より安く買うためには、不動産会社と定期的なお付き合いが必要です。業界に知り合いがいない状況で激安物件が手に入るほど、不動産投資は甘くありません。

サラリーマンに向いている不動産投資のやり方は、ローンを借りて、他人の資本で長期的に利益を得る、インカムゲイン主体の方法です。

インカムゲイン目的の場合は、物件の選び方もキャピタルゲイン目的の場合と異なります。物件選びで重要なポイントは、以下の通り。

自己資金を入れすぎない(300万円以下)

サラリーマンが不動産投資をする際の最大のメリットは、なんといっても信用力が高く、ローンが組みやすいことです。

自己資金で不動産を始めようとするサラリーマンがいたとしたら、他の投資方法の方がメリットが大きい可能性も高いので、一度きちんとシミュレーションしてみるのがおすすめです。

自己資金が必要かどうかは、ローン会社やその他の条件によって異なり、必ずしも自己資金ゼロにするのがいちばん得というわけではありませんが、大きく入れるとサラリーマンのメリットが生かせないことは知っておきましょう。

＼不動産が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／

自分の目的にあった不動産会社を探す

不動産会社には、サラリーマンの購入目的に合った不動産会社とそうではない不動産会社がいます。

基本的にキャピタルゲイン狙いの不動産会社は、不動産が本業の自営業者向きで、資産運用のひとつとしてインカムゲイン狙いの不動産会社は、サラリーマン向きです。

不動産会社ごとに不動産に対するポリシーは大きく違い、サラリーマンは基本的には中長期で不動産投資を行う必要があるケースが多いため、自分の方針にあった不動産会社を見つける必要があります。

信頼できる不動産会社が見つかれば、その先も資産運用全般について相談できる強い味方になってくれます。

まとめ：不動産投資のサラリーマン割合は40％！成功のコツは？

不動産投資のサラリーマン割合は多く、なんと40％もいることがわかりました。

私も含め、サラリーマンでかつ不動産オーナーをしている人が多いのは、サラリーマンは信用力があるためにローンが組みやすく、リスクを抑え、資産運用を目的とした長期的な投資がしやすいからです。

でも逆に、不動産投資の勉強をほとんどせずに始めてしまい、大きなリスクを抱えるケースも少なくありません。

不動産投資にかけられる時間が限られているサラリーマンの場合は、管理会社に管理をおまかせし、長期インカムゲイン狙いの不動産を見つけるのがおすすめです。

サラリーマン投資家の成功のコツは、以下のとおり。

資産運用のひとつの方法として、長期的に不動産投資がしてみたいと思った方は、まずは情報収集からはじめてみましょう。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

＼資産運用が気になる方は、この記事もおすすめ(*´▽｀*)／