オーナーチェンジ物件は危険？実際に私が避けた理由と収益物件購入時の注意点

今回の記事は、こんな人に向けて書いています。

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私は15年間、中古ワンルームマンション投資をしてきました。

その物件選びで、必ず守ってきたのが「入居中の貸借人がいるオーナーチェンジ物件は購入しない」こと。

オーナーチェンジ物件は、一か八かのリスクが多く、見えない危険がいっぱい。

もちろん、絶対に購入しちゃだめというわけではありませんが、見逃せないチェックポイントがたくさんあるのです。

そこで今回は、実際に私がオーナーチェンジ物件を避ける理由を徹底解説！

さらに、購入する際のチェックポイントと注意点もまとめてみました。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、その名のとおり不動産の所有者(オーナー)兼貸主が変更され、旧所有者から権利と義務を引き継ぐ物件のこと。

所有者が変わるだけなので、入居者はそのまま住み続けますし、契約内容もそのまま残ります。

新オーナーが旧オーナーから引き継ぐものの例は、以下のとおり。

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オーナーチェンジ物件は危険？実際に私が避けた理由

冒頭でお話したように、私はこれまでに入居中の貸借人がいるオーナーチェンジ物件は購入したことがありません。

購入候補物件にオーナーチェンジ物件が入ってくることはあります。

注意さえすれば、オーナーチェンジ物件を購入するのももちろんあり。

でも、空室物件よりはリスクが多いので、どんなリスクがあるか知っておくことが大事です。

実際に私が避けた理由を具体的な体験談を元に整理してみましょう。

一つずつ見ていきましょう。

入居者がサクラ(詐欺)の場合がある

オーナーチェンジ物件が危険なのは、売主が物件を売却しやすくするために、一時的に空き部屋に入居者を入れ、満室を偽装する入居者偽装詐欺ができてしまうからです。

売買契約後から数か月経つと、入居者が次々と退去し、結局だれもいなくなってしまうのだとか。

でも、その一方で、悪意がないケースも。

意図していなくても、売り出し時の入居者が契約完了時に退去することもあり得ます。

不動産売買の契約締結までには、ローン審査や各書類の申請など、数か月かかるのであたりまえと言えば、あたりまえ。

不動産投資初心者は、入居者が付くかどうかが心配で、つい「入居中」の物件の中から購入する物件を探してしまいがちですが、それはあまり意味がないことを念頭においておきましょう。

空室物件は、これから入居者を募集するため、不動産オーナーがOKを出してはじめて入居者が付きます。

あまりないケースではありますが、入居を希望する人にリスクや危険性を感じる場合、入居を断ることができるのは大きなメリットでしょう。

家賃滞納など問題がある入居者でも追い出せない

売買契約＆賃貸借契約を結んでしまったら、オーナー(貸主)からは簡単に契約解除ができません。

オーナー(貸主)から契約解除をするためには、「正当事由」が必要です。

なにが正当事由に該当するかの判断は、裁判でも意見が分かれ、とても難しいこと。

ただこれまでの判例を見ると、かなり差し迫った理由があり、なおかつ立ち退き料の用意があるなどのケースでないかぎりは、認めてもらえません。

例えば、室内をゴミ屋敷にしていたり、騒音を立てて近所の住民に迷惑行為を働いているなどの軽微な迷惑行為や家賃滞納を1～2か月したぐらいの理由では、なかなか追い出せないのが実情です。

実際に私も約15年の不動産オーナー経験の中で、軽い入居者トラブルはいくつか経験しています。

入居者が退去する際に「敷金を返さないと出て行かない」と言いだし、退去が予定よりも遅れて、次の入居者の募集及び室内清掃や内装作業が遅れ、空室期間を延ばさずを得ない時がありました。

実際に金銭面の損失は出ていますが、それを理由にムリヤリ退去させるようなことはできませんでした。

自分で入居審査をOKした場合でもそういう事件は起こるわけですから、オーナーチェンジ物件はなおさら心配。

そもそも前オーナーが物件を売りたい原因が入居者である可能性もあり得るのです。

室内状況を確認できない(瑕疵あり物件)

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、物件の購入前に室内状況を確認することはできません。

通常、その物件を借りている人が退去する場合、借りている人には原状回復義務が発生します。

そのため、基本的には退去時に元に戻して返してくれることになります。

空室物件の場合は、元に戻して返してくれた状態であり、その後前オーナーによって清掃やリフォーム等が行われているケースもあり、重要な瑕疵(かし)があったとしても、見える化されている場合がほどんどです。

希望すれば室内を見学することもできるので、大きな不安がない状態で購入できます。

一方、オーナーチェンジ物件は、物件購入時にすでに入居者がいるので、物件に重要な瑕疵(かし)があっても気が付けないというデメリットがあります。

よくあるのは、水回りの老朽化や壁や床の劣化・傷などですが、その住人が退去した後にかなり大がかりな修繕費用・リフォーム費用が必要になるとしても、その状況に購入段階で気が付くことはできません。

わたしは、空室物件を購入する時は必ず現地に行き、中身を見せてもらうようにしています。

瑕疵のあるなしだけじゃなくて、意外なところに段差や柱があることも。

これは家具が配置しずらくて以外と使いずらい物件かもなぁと思って、購入を辞めたケースもありました。

家賃が相場と違っても変えられない

オーナーチェンジ物件では、良くも悪くも現在の入居者の賃料や契約内容がそのまま引き継がれます。

特に1人の住人が長く住んでいる場合、同じ地域の相場家賃から家賃価格が離れてしまうケースがあります。

家賃をあげることができる相場環境であっても、家賃や契約期間などを変更するには、入居者の同意が必要です。

空室物件の場合は、その時改めて現在の市場環境を加味した契約内容に変更することが可能です。

自分でルールを決められるという点では、とても安心感があります。

リノベーションや建て替えが難しい

リノベーションや建て替えについては、オーナーチェンジ物件の場合は難しいと考えるのが基本です。

もし不動産経営の方針が物件を安く購入し、リノベーションを実施して、賃料をあげて入居者を付ける目的なのであれば、空室物件を探す必要があります。

オーナーチェンジ物件を買ってしまった場合は、その入居者が退去するタイミングまで待つ必要があります。

オーナーチェンジ物件の利回りは実際とは異なる

オーナーチェンジ物件の募集要項に書かれた利回りは、実際とは異なることが多いので注意が必要です。

空室物件の場合は、賃料が発生していないため、あえて利回りがかかれることは少なく、書いてあったとしても「満室想定」などの条件が一緒に書かれています。

しかし、入居中のオーナーチェンジ物件の場合、その条件があいまいに設定されていることも多く、利回りだけを信用して購入してしまうと、実際と大きくずれてしまいます。

不動産売買サイトの検索条件などでは、利回りを条件に探すこともできますが、それだけを条件に探そうとすることに大きな意味はありません。

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オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件には独特のリスクがあるものの、メリットもしっかり存在します。

一つずつ見ていきましょう。

新規入居者募集コスト＆リフォーム代がかからない

通常、入居者退去から次の入居者が決まるまでには、新規入居者募集コストや清掃、内装、修繕費などのリフォーム代がかかります。

すでに入居者が入居中のオーナーチェンジ物件は、その費用が一切かかりません。

実際に私が持っている中古ワンルームマンションで、前回かかった入居者募集費用は以下のとおり。

必要費用	金額
業務委託費＆募集広告費	80,000円
内装修繕費	64,900円
↓内装修繕費の内訳↓
クリーニング（1K・1R）	24,000円
浴室鏡鱗取り	2,000円
各所排水簡易洗浄	4,000円
床ワックス	4,000円
室外機移動（配管延長作業込み）	25,000円

これらの新規入居者募集の費用、リフォームや内装費が一切発生せず、最初から家賃収入があるのがオーナーチェンジ物件の大きなメリットです。

基本的には家賃発生日から日割り計算された家賃が得られるので、引き渡し日からすぐに収益が発生します。

相場より安く物件を購入できることがある

オーナーチェンジ物件は、それ以外の物件と比べると相場より安く査定され、お買い得価格で購入できる場合があります。

なぜなら、現移住者がいることで、今後発生する内装費用＆修繕費用分の金額分が値下げされるから。

オーナーチェンジ物件の場合、買主が室内を見て、内装を点検し、納得した上で購入することができません。

しかし、現入居者が退去する際に必ず発生する内装費用＆修繕費用は、新オーナーが支払うことは購入する段階で決まります。

投資用不動産の場合は、物件自体の収益力を加味した「収益還元法」で不動産価格を計算されるため、今後発生する費用を加味して少し安く計算されることがあるのです。

特にランドセット物件と呼ばれる、新築直後の収益物件はどちらにしろ高く見積もられるケースが多くなります。

不動産投資ローンが比較的通りやすい

オーナーチェンジ物件の場合、購入直後から収益が発生するため、不動産投資ローンが比較的通りやすいというメリットがあります。

空室物件の場合は、銀行やローン会社からみれば、いつ収益が発生するのかわかりにくいというデメリットがあります。

しかし、オーナーチェンジ物件であればその心配はありません。

とはいえ、実際に不動産投資ローンが下りるかどうかは、本人の返済能力や返済履歴など幅広く加味して検討されるため、そこまで大きな影響があるかは、金融機関によって異なります。

返済に不安があるのにローンが借りれてしまうのも個人的には問題だと思うので、あくまで自分の身の丈にあったローンの組み方をするのがおすすめです。

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オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

オーナーチェンジ物件を購入する際は、それ以外の物件を購入する時よりもさらに注意が必要です。

気を付けるべきポイントは、以下のとおり。

一つずつ見ていきましょう。

売主の情報や売却理由を調べる

オーナーチェンジ物件を購入する際に必ずチェックしたいのは、売主の売却理由です。

不動産経営が上手くいっていれば、売らなくても問題がないハズ。

売ろうとしているということは、その不動産物件自体か、その売主に何かしらの売却理由があるはずです。

売却理由を調べるためには、まず登記簿謄本を取得するのがおすすめです。

登記簿謄本の権利部（甲区欄）を見ると、誰がいつ、どのような目的でその不動産を取得したのかがわかります。

さらに前所有者がどの銀行から融資を受けていたのかも確認することができます。

また、売主関連で言えば、購入時に必ず敷金を引き継いでおくことも忘れずに。

現入居者から売主が預かっている敷金があり、その敷金を使って、入居者が退去する際の部屋の修繕費用に充てるのが通常です。

もし修繕が発生しなければ返金が必要になるため、必ず確認しておきましょう。

入居者情報と契約内容を確認する

オーナーチェンジ物件の危険度を測るために、必ず入居者情報と契約内容も確認しておきましょう。

具体的に確認する項目は、以下のとおり。

いつから契約しているか、契約期間はどれくらいか、家賃滞納はないか、過去にトラブルはないか等を確認し、不安材料がないかどうかをチェックします。

特に賃料と入金周りは、キャッシュフローに大きく影響するので、しっかり確認することが必要です。

さらにトラブルを起こしたり契約違反を行ったりする入居者がいないかどうかも確認したいところ…。

比較的入居期間が長く、確実に家賃の入金ができている入居者は安心できます。

現在の家賃と周辺相場を見比べる

入居者が長く住んでいる場合に注意が必要なのが、現在の家賃と周辺相場のかい離です。

物件は古くなっているはずなのに、家賃はインフレのせいかどんどん上がっていくことも。

まずは、物件のレントロールを取り寄せて、実際の賃料を確認し、さらに類似する物件の相場を調べましょう。

近隣の類似物件の家賃相場は、賃貸ポータルサイトや近隣の不動産会社などで調べることができます。

かい離が大きい場合は、もう一度キャッシュフローの見直しを行いましょう。

期待する収益が得られない場合は購入を見送る判断をするのも大事なことです。

大規模修繕やリフォームの履歴を確認する

オーナーチェンジ物件の場合は、大規模修繕やリフォームの履歴を必ずチェックしましょう。

管理会社に相談して、リフォームやメンテナンスの履歴を取り寄せます。

特に大規模修繕が何度も見送られている物件は、購入と同時に大きなお金がかかってしまい、長期にわたって赤字経営になる可能性を秘めています。

また管理状態が悪い場合、適切な大規模修繕が行われていないこともあります。

建物の損傷が激しくなっているにも関わらず放置された状態の物件もあるので、10年～15年に1回は大規模修繕が必要になることを念頭に置いておきましょう。

瑕疵担保責任をできる限り長い期間に設定する

オーナーチェンジ物件では特に、瑕疵担保責任をできる限り長い期間に設定することが必要です。

瑕疵担保責任の期間は、契約内容によって異なります。

特にオーナーチェンジ物件の場合、内見できないことから隠れた瑕疵(かし)を見つけるまでに時間がかかる可能性があります。

物件の売却価格の交渉と同じように、瑕疵担保責任の期間についても適切な期間を双方で話し合う必要があります。

買主側としては、安易に契約期間を短く設定することはやめましょう。

新設された契約不適合責任を知っておく

2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」の項目が追加されました。

契約不適合責任とは、売買契約において不備があった場合に売主が買主に対して負う責任を指します。

故意ではなく過失もない状態に限って法定責任が問われていた瑕疵担保責任と違い、故意や過失のあるなしに関わらず、契約書に書かれている内容に合致しているかどうかが問題になりました。

例えば、屋根に穴があいていて雨漏りが発生している場合、契約書に「屋根に穴があいていて雨漏りが発生している」ことが明記されていれば、前所有者の責任は問われません。

【契約不適合責任の概要】

法的性質	債務不履行責任
適用対象	契約内容に適合していない場合
適用の範囲	契約履行時までに発生した契約不適合部分
買主の権利	契約解除・損害賠償請求 追完請求・代金減額請求
損害賠償の範囲	信頼利益・履行利益
期間	契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知

自分の足で物件の周辺を見に行く

オーナーチェンジ物件は室内を確認することはできませんが、物件まで自分の足で歩いていき、周辺情報の確認をすることは可能です。

不動産経営をする上で重要なのは、やはりそこに住みたいと思えるかどうかです。

物件を購入する際は、入居希望者の気持ちになって住みやすい立地や環境かどうかを確認しに行きましょう。

実際に物件まで足を運んでみると、紙面上ではわからなかったことに気が付くことも多いです。

また建物自体も実際に見てみると、イメージが大きく変わることが多いです。

特にわかりやすいのが管理会社の質。

外装や共用階段、エントランス、住人の共有スペース、掲示板などを見ると、その建物の管理状況を想像することができます。

掲示板には、建物内や建物周囲で問題になっていることや住民への注意点が書かれていることが多いので、どんな問題が起こっているのかがわかります。

「早朝のベル音にご注意ください」「深夜に楽器を弾かないでください」「ゴミの収集日以外にゴミを出さないでください」などの注意事項が張られている場合は、騒音やごみ収集に関する苦情が出ていることが予想できます。

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まとめ：オーナーチェンジ物件は危険？実際に私が避けた理由

オーナーチェンジ物件は、そのすべてが危険というわけではありません。

でも、実際のところ、私がこれまでに買った物件はすべて、売主自体が不動産会社の「売主物件」で、入居者がおらず、希望すれば部屋の中を見せてもらえる物件になりました。

特に強く意識したわけではないけど、結果的にそうなったのは、不動産会社が仲介をする「仲介物件」で別にオーナーの方がいて、さらに入居者もいるとなると不確定要素が多く、リスクが高いのは事実だからです。

オーナーチェンジ物件が危険と言われる主な理由は、以下のとおり。

もしどうしてもオーナーチェンジ物件でお気に入りを見つけたら、以下の点に注意して、慎重に購入手続きを進めるのがおすすめです。

参考になればうれしいです。

それでは今日もまめまめたのしい一日を。

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