REIT（リート）はやめとけ！不動産投資信託をおすすめしない7つの理由

そんな疑問をお持ちの方はいませんか？

もちろんREIT（リート）には、メリットがあればデメリットもあります。

これは他の株式や投資信託と同じです。

しかし、株式や投資信託とは異なるルールがあるので、「やめとけ！」とか「おすすめしない」と言われやすいんですよね。

また、株式とREIT（リート）を比較すると、REIT（リート）は普段から値上がり幅が少ないのに、今回のコロナ禍でそこまでリスク回避にならなかった(株式と同じように値下がりした)というデータも「おすすめしない」という人が増えた理由のひとつでしょう。

今回は

についてまとめてみました。

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REIT（リート）とは

REIT（リート）は、不動産の投資信託のことを言います。

アメリカで使われていた「Real Estate Investment Trust」を略して、日本ではREIT（リート）と呼ばれるようになりました。

J-REIT（ジェイリート）とは？

REIT（リート）というと海外も含めた不動産の投資信託のことを指すことが多いので、日本（ジャパン）の「J」をつけて、日本の不動産の投資信託のことは「J-REIT（ジェイリート）」と呼んでいます。

J-REIT（ジェイリート）は、投資家から集めたお金を使って、マンションや商業施設、オフィスビルやホテルなどのいろんな種類の不動産を購入します。

そして、その売却益や家賃収入などの利益を投資家に分配します。

REIT（リート）で分配されるのは利益だけではありません。空室になってしまって家賃収入がなくなったら、そのまま投資家に分配される金額が減るなど、リスクも分配されます。

個人で投資をするよりも大規模な不動産への投資が多くなります。そのため、大きな飲食店の撤退などがあると一気に家賃収入がなくなったり、投資先の倒産なども影響します。

REIT（リート）の種類

REIT（リート）には、３つの種類があります。
ひとつひとつのREIT（リート）についてみてみましょう。

種類①　個別REIT（リート）

個別REIT（リート）は、投資法人が個別に上場させているREIT（リート）のことを言います。

例えば不動産投信情報ポータルサイトの銘柄ランキングを見ると、さまざまな投資法人名が記載されています。

運用資産の欄に「総合型」「事務所主体型」「商業施設主体型」などと書かれていますが、投資対象となる不動産の種類によってこのように分類されています。

種類②　投資信託

投資信託は、証券会社や銀行が管理しているREIT（リート）のことを言います。

投資信託のREIT（リート）は、100円からでも購入でき、とても手軽に不動産投資ができます。

しかし、間に証券会社や銀行が入っている分、個別REIT（リート）と比較すると手数料や管理料が高くなる傾向にあります。

種類③　ETF

ETFは、REITが発行する投資証券に分散投資するものを言います。

東京証券所に上場していて、個別REITと同じく証券所で売買できます。

投資信託と同じく少額から投資でき、「東証REIT指数ETF（1343）」の場合は、2022年1月17日現在の最低取引金額は21,460円です。

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REIT（リート）はおすすめしない7つの理由

REIT（リート）は、普通の物件を探して購入する不動産投資に比べると、かんたんに少額から投資できるという大きなメリットがあります。

しかし、プロの投資家の中には、「REIT（リート）はおすすめしない」「REIT（リート）はやめとけ」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由は、以下の7つです。

理由①　リスクの下落幅が大きい

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の1つ目は、「リスクの下落幅が大きい」ことです。

REIT（リート）は投資のひとつなので、元本割れになるリスクがあり、取引のタイミングが悪ければ大きな損失を生む可能性があります。

また、損失の変化の幅が大きい(ボラティリティが高い）という印象があります。

例えば、2020年のコロナによる株式の下落を比較してみましょう。

以下のグラフは「REIT（リート）指数」「日経平均株価」、そしてアメリカの「S&P500」の推移です。

コロナによる下落前は「REIT（リート）指数」「日経平均株価」に大きな差がないにも関わらず、コロナの下落は「REIT（リート）指数」のほうが大きなものでした。

また、その後の回復状況をみても、「REIT（リート）指数」は回復が遅いことが分かります。

元本割れリスクはすべての投資で必ずあるものですが、REIT（リート）の価格は不動産市場だけでなく経済情勢など幅広く影響を受けがちです。

このリスクの幅広さ、いざ下落した時の下落幅の大きさが「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の1つです。

理由②　投資法人の倒産・上場廃止リスクがある

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の2つ目は、「投資法人の倒産・上場廃止リスクがある」ことです。

投資法人が上場させている個別REIT（リート）は、そもそもその投資法人が上場廃止になったり、倒産することがあり得ます。

もし投資法人が流動性の低い不動産の扱いを間違ってしまったり、証券取引所が決めた基準を満たせないアクシデントがあれば、上場廃止されることがあります。

また、企業同士の合併や倒産によっても上場廃止になることがあります。

もし合併や倒産があった場合は、REIT（リート）の価格下落どころではなく、売買自体ができなくなる可能性もあり得ます。

もちろん滅多にあることではありませんが、通常の株式同様の倒産リスクはあるので注意が必要です。

不動産自体の価値の持続性を考えるのはもちろん、投資法人自体の持続性も考えないといけないということから、考慮しないといけない点が2重で複雑であるのも「REIT（リート）はおすすめしない」と言われる理由でしょう。

理由③　分配金の減額リスクがある

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の3つ目は、「分配金の減額リスクがある」ことです。

REIT（リート）には、株式会社の「配当金」に相当する「分配金」があります。

株式会社の配当金と同じように、分配金を出すかどうかは運用会社が決めています。

運用会社は運用状況によって分配金を決めますが、その基準の決定権は運用会社にあるため、急に分配金が減る可能性があります。

一般社団法人不動産証券化協会が発表しているマーケットデータ「J-REIT分配金利回り（10年間）」を見てみましょう。

J-REITの平均予想分配金利回りと東証1部株式配当利回りを比べると、J-REITの平均予想分配金利回りのほうが確実に変化の幅が大きい(ボラティリティが高い）と言えるでしょう。

例えば2020年のコロナショックでは、観光客が減少し、ホテル特化型のREIT（リート）の分配金利回りが大幅に減少したことが話題になりました。

このようにREIT（リート）の分配金はかなり不安定で増減リスクが高いのです。

通常、投資法人が不動産投資に使う資金は「投資家から集めた資金」だけではありません。

金融機関から借り入れた資金を使用することもあります。その場合、金融機関から借り入れた資金を返済期日までに返すことができないなどのアクシデントが起こると、REIT（リート）を購入している投資家の利益も減ることになります。

やはり通常の株式投資と比べるとREIT（リート）は影響する範囲が大きくリスクが高いのです。これも「REIT（リート）はおすすめしない」と言われる理由でしょう。

理由④　複利効果を得られない

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の4つ目は、「複利効果を得られない」ことです。

REIT（リート）は通常、不動産が生む利益(賃貸収入や売却益)を再投資しません。

REIT（リート）内に組み込んで再投資せず、分配金として支払う仕組みをとっています。

そのため、個人投資家がREIT（リート）で自動的に複利効果を得ることはできません。

複利効果をどうしても受けたい場合は、受け取った分配金でまた新たにREIT（リート）を購入する必要があるのです。

それも、REIT（リート）は数千円から買えるものはなく、少なくとも数万円ですから、1回の分配金のみを再投資することはできません。そのため長期的な投資効率は、再投資可能な通常の株式投資の投資信託などと比べるとかなり悪くなる可能性があります。

もちろん「理由④　複利効果を得られない」に関しては、分配金を目当てに投資する場合には当てはまりませんが、長期的に投資することを前提にした場合、若干もったいないと思った人が「REIT（リート）はおすすめしない」と言っている可能性がありそうです。

理由⑤　自然災害や事故の影響を受けやすい

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の5つ目は、「自然災害や事故の影響を受けやすい」ことです。

これは一般的な物件自体を購入するタイプの不動産投資も同じです。不動産に投資をしているということは、実際に存在する不動産があるわけですから、地震や洪水などの災害や事故の可能性は高くなります。

投資対象の物件に被害があれば、REIT（リート）でももちろん価格が下落します。

特にREIT（リート）の場合は、大型不動産のオフィスビルや商業施設などが投資対象ですので、自然災害や事故などの損害は大きな金額になりがちです。

もちろん火災保険や地震保険によって一定の補償を受けられますが、しばらく賃貸収入を得ることができない可能性もあるので注意は必要です。

通常の株式投資と比べると、実際の物件調査によって災害リスクを調べないといけないと言う意味で手間がかかる投資であると言えそうです。

これも「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由のひとつでしょう。

理由⑥　金融機関の融資を受けられない

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の6つ目は、「金融機関の融資を受けられない」ことです。

実際に物件を購入するタイプの不動産投資の最大のメリットは、融資を受けて投資をすることができるところです。自分のお金を使わずに人のお金で投資ができるメリットは大きく、使わないお金を別の投資に回すことができます。

しかし、REIT（リート）では不動産投資の最大のメリットである「レバレッジ効果」を使うことができません。

REIT（リート）は不動産投資のようでありながら、金融機関の融資を受けられないという点でレバレッジ効果を活かした投資ができません。

REIT（リート）をするなら実際の不動産投資のほうが良いと思う方がいてもおかしくありません。この点も「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由のひとつでしょう。

理由⑦　節税メリットが少ない

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由の7つ目は、「節税メリットが少ない」ことです。

REIT（リート）は再分配をせず、分配金が毎回配られるため、都度利益確定されてしまう投資方法です。

利益になってしまうということは、その分税金を支払う必要があり、税金が高くなりがちな投資法です。

例えば、通常のインデックス投資とREIT（リート）を比べてみましょう。

双方で100万円の投資を行ったとします。

インデックス投資の複利効果シミュレーション

以下は100万円を年5%の利回りで運用する場合の複利効果シミュレーションです。

年数	元利合計	利息	実質金利
１	1,050,000	50,000	5%
2	1,102,500	102,500	10.25%
3	1,157,625	157,625	15.7625%
4	1,215,506	215,506	21.5506%
5	1,276,282	276,282	27.6282%
6	1,340,096	340,096	34.0096%
7	1,407,100	407,100	40.71%
8	1,477,455	477,455	47.7455%
9	1,551,328	551,328	55.1328%
10	1,628,895	628,895	62.8895%

このように実質金利はどんどん上がっていき、ただの再投資の分配金の場合とは全く違う増え方をしていきますが、税金を支払うのは利益を確定したときのみになります。

一方のREIT（リート）は、利益が出ると90%以上を投資家に分配するため、毎年税金を回収されることになります。(利益確定時にも税金徴収あり)

このようにREIT（リート）は他の再投資型の投資とは異なり、税金が多くなりがちで節税が難しいと言われています。この点も「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由のひとつです。

このように「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由は7つもありますが、一方でREIT（リート）を自分のポートフォリオに入れるメリットもあります。

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REIT（リート）を組み入れる7つのメリット

ここからはREIT（リート）をポートフォリオに組み入れる7つのメリットを見ていきましょう。

「REIT（リート）はおすすめしない」という方が一定数はいるものの、REIT（リート）は十分に投資価値があります。

株式よりは上昇しにくいとは言え、大きな経済ショックがない期間を切り取れば、大きく増加しています。

タイミングにもよりますが、単純に預金しておくよりは大きく増える可能性を秘めています。

また、実物不動産にはないメリットもあります。

メリット①　不動産投資なのに換金しやすい

REIT（リート）のメリット1つ目は、「不動産投資なのに換金しやすい」ことです。

通常の不動産は、換金が難しく流動性が低い資産です。

すぐに換金しないと倒産してしまう…となった時に不動産はあきらめざるを得ませんが、REIT（リート）ならかんたんに売却が可能です。

また不動産は、買い手が見つかっても緊急事態の場合は相場よりかなり安く売る必要が出てきて、思った通りの利益が得られないことも多いのが難点です。

REIT（リート）はすぐに資金が準備できるという意味でメリットが大きい資産だと言えそうです。

メリット②　不動産投資なのに少額から投資できる

REIT（リート）のメリット2つ目は、「不動産投資なのに少額から投資できる」ことです。

通常の不動産は、少なくとも数千万からの投資が多くなり、大きなお金が動く投資です。

しかし、REIT（リート）であれば数万円から不動産に投資することができます。

投資信託であれば、1000円程度から始めることもできるので、投資初心者でもプレッシャーがありません。REIT（リート）は初心者でもハードルが低い投資と言う点がメリットになりそうです。

メリット③　分配金が期待できる

REIT（リート）のメリット3つ目は、「分配金が期待できる」ことです。

REIT（リート）は預貯金や投資信託などの他の金融資産に比べて、比較的高い利回りの分配金を得られる可能性があります。

近年は低金利のために預貯金ではほとんどお金が増えない時代ですが、REIT（リート）の利回りは3～5％の間を行き来していて、東証1部の配当金より常に1％程度高く推移しています。

分配金が目当ての方にとっては、REIT（リート）のメリットは大きそうです。

メリット④　管理コストが低い

REIT（リート）のメリット4つ目は、「管理コストが低い」ことです。

通常の不動産投資をするときに必要な管理をREIT（リート）では省略することができます。

もちろん管理業者に任せることもできますが、任せる場合はその分コストもかかりますので、全く考慮する必要がないのは大きなメリットです。

メリット⑤　資産運用をプロに任せられる

REIT（リート）のメリット5つ目は、「資産運用をプロに任せられる」ことです。

通常の不動産投資は、自分で物件を探して、自分の目利きを信じて運用していく必要があります。

しかし、REIT（リート）の場合は、同じ不動産投資でありながらプロの目利きに任せることが可能です。

大きな作業がないのに比較的分配金の利回りもよく、REIT（リート）は高配当になりやすい投資です。

REIT（リート）に投資する際の注意点

ここからは実際にREIT（リート）に投資する際の注意点をまとめてみましょう。

注意点①　ポートフォリオのバランスに注意する

REIT（リート）に投資する際の注意点の1つ目は、ポートフォリオのバランスをきちんと考えることです。

先ほどお話したように、REIT（リート）は資産として大きな利益が期待できるか、大きなリスク回避になるかという視点では疑問が残ります。

もちろん分散投資は大事ですが、株式市場の様子をみながら自分のポートフォリオのバランスを見て組み入れる必要があります。

注意点②　小さい額から始めてみる

REIT（リート）に投資する際の注意点の2つ目は、小さい額から始めてみることです。

分散投資のひとつとして、株式以外に不動産に投資をするという選択は悪くはありません。

株式よりもボラティリティが高くなりがちなのは心配ではありますが、いきなり実際の物件を買うことでポートフォリオのバランスが偏りすぎてしまうと感じるなら、REIT（リート）を少しだけ組み込むことを試してみるというのもひとつの案です。

また新しい投資法としては「不動産投資クラウドファンディング」もおすすめです。インターネット上で出資者を募集し、運営会社が不動産事業を行いますので、REIT（リート）よりもさらに少額から投資できます。

まとめ　～REIT（リート）投資信託をおすすめしない7つの理由～

REIT（リート）は、不動産の投資信託のことを言います。

REIT（リート）は、普通の物件を探して購入する不動産投資に比べると、かんたんに少額から投資できるという大きなメリットがあります。

しかし、プロの投資家の中には、「REIT（リート）はおすすめしない」「REIT（リート）はやめとけ」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

「REIT（リート）はおすすめしない」と言われやすい理由は、以下の7つです。

参考にしてみてね。