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不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いは?計算方法を徹底解説!(実例つき)

不動産投資

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

投資や資産運用をする際に「なにに投資するか?」を決める大事なポイントになるのが、「利回り」です。

利回りとは、投資した金額に対してどのくらい利益があるかを「%」で示したもの。単純そうに聞こえますが、この計算方法はひとつではありません。

「表面利回り」「実質利回り」「グロス利回り」「ネット利回り」「想定利回り」などなど…不動産投資の場合に限っても、利回りにはいろんな種類があるんです。

今回は

・不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いは?
・実際に不動産投資をする時に確認する資金収支表から計算方法を確認!
・不動産投資の利回りを確認する時の注意点は?

についてまとめたいと思います。

不動産投資の利回りとは?

大事なことなのでもう一度いいます。

「利回り」とは、投資した金額に対してどのくらい利益があるかを「%」で示したもののことをいいます。

利回り
=投資した金額に対してどのくらい利益があるかを「%」で示したもの

式にすると、こんなかんじ。

利回り(%)=利益÷投資金額

これだけみると、とてもわかりやすいですね。不動産投資の場合、利回りを出すことによって、どの物件が利益が出やすいのか数字にして比較することができます。

どの物件を購入するか決めるときに、利益の出やすさがわかるのでひとつの目安になります。(もちろん利回りだけで購入を決めちゃダメですよ)

しかし、実際に不動産投資の際に使われる利回りは、こんなに単純ではありません。そして、利益や投資金額の定義についての考え方や計算方法によって、利回りにも種類があります。

表面利回りと実質利回りの違い

よく使われる不動産投資の利回りは、以下の2種類です。

➀表面利回り→経費を含めず計算した収益割合
②実質利回り→経費を含めて計算した収益割合

ここからは細かく見ていきましょう。

表面利回りとは?

表面利回りは、不動産投資の利回りの中でもいちばんシンプルでよく使われる利回りです。別名:グロス利回りともいいます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件の購入価格

不動産の購入価格と年間の家賃収入という表面だけをみて、さらっと単純計算したい時に使われます。表面利回りには、「物件を購入するために必要な経費」や「不動産経営をするために必要な年間コスト」は含まれていません。

例えば、以下の不動産(区分マンション)を購入したとしましょう。

計算例:
年間家賃収入→10万円/月×12か月=120万円
物件の購入価格→3,000万円
表面利回り→(120万円÷3,000万円)×100=4%

その場合の表面利回りは、4%になります。

実質利回りとは?

実質利回りは、表面利回りに経費を含めて計算した利回りです。経費が含まれた分、利回りは悪くなるので、表面利回りよりも良い数字が出ることはありません。

別名:ネット利回りともいいます。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)

不動産の購入価格と年間の家賃収入という表面だけをみるのではなく、なるべく実際の収益に近い金額を計算したい時に使われます。実質利回りには物件を購入するために必要な経費や不動産経営をするために必要な年間コストが含まれています。

例えば、以下の不動産(区分マンション)を購入したとしましょう。

計算例:
年間家賃収入→10万円/月×12か月=120万円
年間経費→20万円
物件の購入価格→3,000万円
購入時の諸経費→100万円

実質利回り→(100万円÷3,100万円)×100=3.2%

その場合の実質利回りは、3.2%になります。

購入時の諸経費については、入れて計算する場合と入れないで計算する場合があるので、不動産の資金収支表を見るときは、計算の内訳をきちんと確認するようにしましょう。

想定利回りと現行利回りの違い

表面利回りと実質利回りは、経費のあるなしに注目した利回りでした。

もうひとつ収益に注目した利回りの考え方があります。

③想定利回り→満室の場合の収益割合
④現行利回り→実際に今家賃収入がある分だけ入れた場合の収益割合

ここからは細かく見ていきましょう。

想定利回りとは?

想定利回りは、その物件が常に満室であることを想定した場合に最大どのくらい収益が上がるか数値化するための利回りです。

想定利回り(%)=想定年間家賃収入÷物件の購入価格

この物件を買って、空き部屋にならずにフル稼働した場合の利回りが計算できます。

枝豆
枝豆

これはかなりポジティブな人向きの計算方法!笑  期待が外れたときはツラいので、信じすぎはおすすめしません。

不動産会社によって計算方法がかなり違うので、数字を鵜呑みにするのは禁物です。場合によっては、基準になる家賃も値下げ前の昔の家賃であることも多く、参考にしたいなら詳細の確認が必要です。

現行利回りとは?

現行利回りは、その物件に今現在住んでいる住居者を想定した場合にどのくらい収益が上がるか数値化するための利回りです。

現行利回り(%)=現行年間家賃収入÷物件の購入価格

今現在空き部屋がある場合は、その部屋の家賃はゼロとしてカウントします。今この物件を買って、オーナーとなった時の利回りが計算できます。

区分マンションで空室の場合は、現行利回り(%)が0%になります。リアルな今の収益を知りたい場合に有効です。

枝豆
枝豆

空室の場合は、不動産会社の方にお願いすれば室内を見ることができる時もあります。わたしは最初の物件を買う時に、室内見ないで買うのがコワすぎて、空室をあえて選んだという、どっちがコワいかわからない経験をしていますw 「ここなら何年か借り手がつくぞ」って納得したかったんだよね…。今思うとわたし的には正解でした!

借入金返済後利回りと自己資金投資利回りの違い

しょっちゅう使う利回りではありませんが、投資資金の出所に注目した利回りの考え方もありますので、紹介しておきます。

⑤借入金返済後利回り→年間経費に加えて、ローンの返済額、固定資産税も含めた場合の収益割合
⑥自己資金投資利回り→投資自己資金に対する収益割合

ここからは細かく見ていきましょう。

借入金返済後利回りとは?

借入金返済後利回りは、実質利回りの際に考慮した年間経費のほかに、ローンの返済額や固定資産税などの借入金関連のマイナス額も含めて出した利回りです。

サラリーマン大家の場合は、ほとんどローンを組んで不動産投資をすることになるので、借入金返済後利回りはその費用も含めた収支が確認できます。

自己資金投資利回りとは?

自己資金投資利回りは、出した自己資金に対して、どのくらいの利益が出たのか確認できる利回りです。

例えば、以下の不動産(区分マンション)を購入したとしましょう。

計算例:
自己資金→100万円
年間利益→80万円

自己資金投資利回り→(80万円÷100万円)×100=80%

その場合の自己資金利回りは、80%になります。

不動産投資は、ローンの組み方によって自己資金利回りを高くすることが可能です。レバレッジをどのくらい利かせているか確認するために使いやすい指標です。

表面利回りと実質利回りの計算をしてみよう

ここからは実際に私が購入した物件のデータを参考に、リアルな表面利回り計算シミュレーションをしてみましょう。

実際の物件データ1:東京都内区分マンションの場合

まずは物件のデータです。

物件価格:14,400,000円
購入時の諸費用(※):600,000円

家賃収入:85,000円
年間の経費 (※): 14,270円

購入時の諸費用(初期コスト)の内訳は以下です。

・不動産仲介手数料
・司法書士手数料
・不動産登記費用
・金融機関への融資手数料
・火災保険料
・地震保険料
・収入印紙代
・その他振込手数料等

年間の経費(ランニングコスト)の内訳は以下です。

・管理料
・修繕積立金等

表面利回り計算シミュレーション

年間家賃収入→85,000円/月×12か月=1,020,000円
物件の購入価格→14,400,000円
表面利回り→(1,020,000円÷14,400,000万円)×100=7.0%

表面利回りは、7.0%になります。

実質利回り計算シミュレーション

年間家賃収入→85,000円/月×12か月=1,020,000円
年間経費→ 14,270円/月×12か月=171,240円
物件の購入価格→14,400,000円
購入時の諸経費→600,000円

実質利回り(%)=(1,020,000円-71,240円)÷(14,400,000円+600,000円)

その場合の表面利回りは、6.3%になります。

不動産投資の利回りの注意点

利回りは不動産投資をする上では無視できない大事な指標です。しかし、それだけを信じすぎるのはおすすめしません。

注意点1:利回りだけを信じすぎない

物件を安く買って、家賃を高くする表面利回りが高い不動産を見つけるのが、不動産投資の基本! 利回りは不動産投資をする上では無視できない大事な指標です。

しかし、実際には表面利回りがどんなに良くても、空室率が高い物件は多いですし、購入時から管理費や修繕費などの経費がどんどん上がっていくリスクが高い物件もあります。

不動産物件を購入する際には、利回りだけではなく、物件の周りの情報をくまなく集め、総合的に判断することが大切です。

また専門家である不動産会社の担当の方に相談するのも大事ですが、1つの会社だけの話を鵜呑みにして決断するのもよくありません。

最終的には自分の決断次第ですが、情報収集のタイミングでは、なるべく多くの会社とコンタクトをとって、複数の専門家の話を聴くことをおすすめします。

注意点2:資金収支表の各項目の定義に注意!

購入する際に表面利回りや実質利回りが確認できる資料に書かれたデータの定義は、不動産会社によって違います。

例えば租税公課を全く資料にいれて計算していない企業もあれば、細かい経費まですべて含めて計算している企業もあります。資料の定義を整理せずに表面上の項目だけ見ていると、正しい比較がしにくくなります。

1:諸経費は概算である
2:記載されている数字は将来にわたって一定ではない
3:記載されている費用に何が入るかは会社によって違う

また、それぞれの諸経費は概算であることも多いです。資料の数字を信じすぎず、広い視野で物件を比較してみましょう。

まとめ ~不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違い~

不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いは、経費を検討事項にいれているかどうかでした。

➀表面利回り→経費を含めず計算した収益割合
②実質利回り→経費を含めて計算した収益割合

表面利回り、実質利回りの他にも収益に注目した想定利回りや現行利回り、借入金返済や自己資金の割合に注目した利回りもあります。

実際に不動産の購入を考える時には複数の利回りを計算してみることで、いろんな視点で不動産を評価することができますよ。

参考にしてみてね。

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