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【2021年最新版】表面利回りの相場、平均目安は何%?不動産投資家調査による購入OKな最低ラインはココ!(データ付き)

不動産投資

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

不動産投資をしているとよく聞かれるのが、利回りです。

具体的な質問としては、「いくら儲かるの?」「何%増えるの?」。儲けがいくらになるのかは、「表面利回り」と「実質利回り」を確認するとわかります。

不動産投資をしても、赤字になったら意味がありません。赤字になる確率が高い不動産を避けるために、せめて表面利回りの相場や最低ラインが何%なのかぐらいは知っておきたいところ。もちろん、利回りだけで購入物件を決めちゃだめですが、平均値ぐらいは知っておきたいですよね。

そしてもうひとつ。もし気になる物件の表面利回りが予想より低かったら、工夫と努力で利回りを上げることができるのかも気になります。

枝豆
枝豆

表面利回りと実質利回り違いや定義については、こちらの記事で詳しく説明してます。違いがあいまいな方は先にこっちのページを見てね。不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いは?計算方法を徹底解説!(実例つき)

今回は

・不動産投資の「利回り」の相場は?
・表面利回りと実質利回りを高くする方法

についてまとめたいと思います。

データで見る利回りの相場 ~by不動産投資家調査~

まずは、公的に発表されているデータで、利回りの相場を確認してみましょう。

一般財団法人日本不動産研究所が1999年から継続的に不動産投資家に関して調査を行い、利回りや今後の市場動向の予想をまとめてくれています。

不動産投資家調査とは?

これからご紹介する「不動産投資家調査(※)」は、一般財団法人日本不動産研究所が1999年から継続的発表しているデータです。

一般財団法人日本不動産研究所は、不動産の総合調査や鑑定評価なども行っている民間団体。

一般財団法人日本不動産研究所が毎年2回発表する「不動産投資家調査」には、期待利回りをはじめとする不動産投資の動向や今後の予想がまとめられています。

期待利回りとは?

「不動産投資家調査」で調査される期待利回りは、投資家が不動産に対して期待する利回りのことを指します。

期待利回り
=投資家が不動産に対して期待する利回り

取引利回り
=実際に投資家が不動産から得た利回り

あくまで今回の調査は、期待値であり、取引実績とは異なります。ただ、逆に言えば、期待利回りはプロの不動産投資家たちが期待する利回りのこと。

期待利回り以下の不動産は、当たり前ですが購入対象に入りにくいということなので、利回りの最低ラインの相場が確認できそうですね。

ワンルームタイプの期待利回り

それでは早速、「不動産投資家調査」から、2021年時点での投資家たちの賃貸住宅・ワンルームタイプの期待利回りをみてみましょう。

東京(城南):4.2%
札幌:5.5%
仙台:5.5%
横浜:4.9%
名古屋:5.0%
京都:5.2%
大阪:4.8%

神戸:5.1%
広島:5.7%
福岡:5.0%

全国的に4~5%が不動産投資家が考える期待利回りです。これ以下の場合は、不動産投資のうま味を感じにくいことがわかりました。

ファミリータイプの期待利回り

次に、「不動産投資家調査」から、2021年時点での賃貸住宅・ファミリータイプの期待利回りをみてみましょう。

東京(城南):4.3%
札幌:5.5%

仙台:5.6%
横浜:4.9%
名古屋:5.0%
京都:5.2%
大阪:4.9%
神戸:5.2%
広島:5.8%
福岡:5.1%

全国的に4~5%が不動産投資家が考える期待利回りです。 ワンルームタイプとほとんど違いがありませんでしたが、ファミリータイプのほうが若干期待利回りがよい傾向にあると言えそうです。

2021年最新!利回り動向は?

「不動産投資家調査」によると、利回りのまとめは以下の通りです。

・東京の期待利回りは4%
・地方都市の期待利回りは5%
・ワンルームタイプよりファミリータイプのほうが期待利回りが高い

表面利回り、どっちが有利?

「不動産投資家調査」によると、ざっくりした利回りの最低ラインは、4%~5%でした。

しかし、これはあくまで平均値のはなし。利回りの最低ラインは、その物件の立地や種類、築年数などの条件によって大きく異なります。

物件検索サイトなどで利回りだけを軸にしてスクリーニングしていると、いい物件を逃してしまうこともあるので、数字だけで比べるのはあまりおすすめではありません。

ここからは利回りを考える上で基礎になる、不動産の要素・条件について整理してみたいと思います。

条件① 都市 VS 地方

一つ目の条件は、「都市 VS 地方」です。一般的に、表面利回りは、都市が低くなりやすく、地方は高くなりやすいと言われます。

都市不動産物件:表面利回りが低い
地方不動産物件:表面利回りが高い

この理由は、不動産の購入価格です。このメカニズムを説明してみましょう。

表面利回りは、通常、年間家賃収入÷物件の購入価格で示されます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件の購入価格

家賃収入と物件価格は、両方とも都市のほうが高くなりやすい傾向にあります。しかし、問題なのはその「差」です。都市と地方の家賃は違っても数倍の差ですが、物件価格は10倍以上になることも少なくありません。

この家賃収入と物件価格の相場の差が、地方の表面利回りをあげているのです。

一見、うまみがありそうな地方の不動産物件。しかし、はなしはそんなに単純ではありません。表面利回りが高い地方物件にありがちなリスクは、空室率の高さです。

「物件の購入価格が安い表面利回りが高い物件は、実は人が全く住んでいない」というケースも少なくありません。このような地方集落の物件は、リフォーム業者も見つからず、修繕も難しい可能性もあるので、注意が必要です。

枝豆
枝豆

住民がほとんどいない過疎地に、柱が腐った古い物件がぽつんと立っていることもよくあるよ。リフォームできる人はいいけど…できないとヤバイww

条件② 新築 VS 中古

二つ目の条件は、「新築 VS 中古」です。一般的に、表面利回りは、新築が低くなりやすく、中古は高くなりやすいと言われます。

新築不動産物件:表面利回りが低い
中古不動産物件:表面利回りが高い

この理由も、「都市 VS 地方」と同じく不動産の購入価格に関係があります。このメカニズムを説明してみましょう。

新築は買ったと同時に中古になって2割下がる――。これ、よく聞きませんか?

2割というのは多少大げさかもしれませんが、あるデータによると新築は購入してから1年後までに約10%下がり、その後2%ずつ継続して下がっていくと言われています。

一方、中古物件は購入してから急に下がることはありません。購入時は通常の下落率の2%に加えて、 不動産仲介手数料の3%がかかるだけです。

新築不動産物件:(1年目:通常下落率10%)→購入1年目は10%下落
中古不動産物件:(1年目:仲介手数料3%+通常下落率2%)→購入1年目は5%下落

例えば、新築3000万円の物件と中古3000万円の物件を同時に購入する場合、3年後の資産価値の差は、なんと230万円です。少ない金額ではないですよね。

新築不動産物件
1年目:2700万円
2年目:2646万円
2年目:2593万円

中古不動産物件
1年目:2940万円
2年目:2881万円
2年目:2823万円

差:230万円

購入時の値段が高い新築物件は、購入費用が割高なので、表面利回りが低くなります。 一見、うまみがありそうな中古の不動産物件。

しかし、ここでも「都市 VS 地方」と同じように空室率のリスクがあります。家を借りる側からしたら、同じ家賃なら新築に住みたいもの。人気物件になると、家賃も相場よりも高めに設定できる可能性があります。

家賃はその地域独自の相場があり、相場次第なところも多いのでそんなに簡単に高く設定することはできませんが、ちょっと夢がありますよね。なかなか家賃調整は高度なワザが必要ですが、可能性はあります。

条件③ 木造 VS 鉄骨 VS 鉄筋コンクリート(RC)

三つ目の条件は、「木造 VS 鉄骨 VS 鉄筋コンクリート(RC)」です。一般的に、表面利回りは、鉄筋コンクリート(RC)構造が低くなりやすく、木造は高くなりやすいと言われます。

鉄筋コンクリート(RC)不動産物件:表面利回りが低い
鉄骨不動産物件:表面利回りが中程度
木造不動産物件:表面利回りが高い

この理由も、「都市 VS 地方」「新築 VS 中古」と同じく不動産の購入価格に関係があります。このメカニズムを説明してみましょう。

木造、鉄骨構造、RC構造の違いは、建物の頑丈さに直結します。頑丈であればあるほど、物件の耐用年数が長くなり、長期的に維持が可能なため価値が高くなり、購入価格が上がります。

各物件の法定耐用年数は以下のとおりです。

鉄筋コンクリート構造:47年
鉄骨構造:34年
木造:22年

また購入後に実際、不動産投資がはじまってからかかる運用・維持費、修繕費用も異なります。鉄筋コンクリート構造の場合は、小さい修繕でも大きな金額が必要な場合がありますので、実質利回りにも影響します。

条件④ マンション VS アパート

四つ目の条件は、「マンション VS アパート」です。一般的に、表面利回りは、マンションが低くなりやすく、アパートは高くなりやすいと言われます。

マンション不動産物件:表面利回りが低い
アパート不動産物件:表面利回りが高い

この理由も、「都市 VS 地方」「新築 VS 中古」「木造 VS 鉄骨 VS 鉄筋コンクリート(RC)」と同じく不動産の購入価格に関係があります。このメカニズムを説明してみましょう。

「木造 VS 鉄骨 VS 鉄筋コンクリート(RC)」の問題と重なりますが、やはりアパートは木造の物件が多く、マンションは鉄筋コンクリート(RC)構造や鉄骨構造の物件が多くなります。その結果、マンションは購入価格が上がり、それが表面利回りに影響します。

表面利回りだけではありません。実質利回りにも影響する理由は、維持費や修繕費の問題です。

マンションはエレベーターや宅配ボックス、その他共有の設備が充実していることが多く、それらが壊れた時には多大な修繕費がかかります。

枝豆
枝豆

大きな噴水があるマンションを内見したことがあります。他の条件はめちゃくちゃよかったんだけど、修繕費が高そうな共有部分が多すぎて、やめました…笑

アパートは、ひとつひとつの設備の修繕費自体は低額のものが多いと言われています。しかし、やっぱり空室率が高くなりやすいのがコワいところ。どうしても利回りが高い不動産物件は、空室になりやすい傾向にあるので、空室率をどうやって維持するかが課題になりそうですね。

利回りを上げる方法

利回りは物件の種類によって大きく変わることがわかりました。

表面利回りを高くしたかったら購入価格を抑える必要がありますし、実質利回りを高くしたかったら初期費用や経費を抑える必要があります。

表面利回りを高くしたい→購入価格を抑える
実質利回りを高くしたい→初期費用や経費を抑える

しかし、利回りが高くなればなるほど、空室率が上がるなどの別の課題がでてくることは前述のとおりです。

利回りはとても便利で大事な指標ですが、不動産投資をする上ではこだわりすぎもよくありません。

利回りは簡単に変化する!こだわりNG

これまでいろいろな大家さんの先輩たちを見てきました。その中で思うのは、実際に利回りにこだわる方はあまりいないということです。

あくまで、利回りは物件を購入検討する際の目安のひとつに過ぎません。
優秀な大家さんは皆、利回りを物件検討の目安にしながら、上手くバランスをとりつつ、利回りを自分で上げることを検討しています。

優良物件かどうかは、利回りだけでは決まりません。その物件の周りの環境や、不動産投資会社との契約システム、物件の管理方法などの人的な要因も少なくありません。

書類上の利回りは参考程度に留めて、利回りをなるべく上げる買い方や維持の仕方を工夫するようにするのが上手く利益を上げていくコツです。ココからは実際に不動産投資家はどんなことをしているか、基本的なことをおさらいしていきましょう。

表面利回りを下げない方法① 物件を高値で掴まない

不動産は、最初に高値で買ったら終わり。そうおっしゃる方がいます。

これは本当にその通りで、最初に割高で買ってしまうとなかなか利益を取り戻すのが難しくなります。

枝豆
枝豆

1件目を買う時は、この言葉がめちゃくちゃコワかったです。それこそ10社以上の不動産説明会やセミナーを聴きに行き、その中で納得感がある説明をしてくれた信頼できる担当者の方がついてくれる会社にしぼって…自分でなんとなく値段と物件に違和感がなくなるまでたくさん内見しました。 付き合ってくれた不動産会社の担当者さんに、ほんとに感謝!

1社だけに話を聴いて、偏った情報でそのまま物件を購入するようなことは絶対しちゃだめ!ちゃんと複数の情報源を自分で整理することが、失敗を回避する最大のコツです。

表面利回りを下げない方法② 家賃を下げない

当たり前のように家賃は年々下がり、それと同時に利回りも下がっていくと考える方がいます。

でも実際に不動産投資をしてみて、わたしは意外とそんなに簡単には下がらないものだなぁと感じています。

不動産投資物件を購入する前に、室内・室外の設備の状態を確認して、古い設備がないかどうか、購入前に新しいものに取り替えてもらえないか、もしくは自分の持ち出しをしてでも新しいものにリフォームしておいたほうがいいかなど、その後の家賃を下げないように、いちど点検しておくことは大事です。

枝豆
枝豆

私が所有している物件は10年間でまだ一度も家賃を変更したことはありません。もちろん運がよいのもあるとは思うけど…おまけに購入前に不動産会社の人と一緒にチェックして、 古い設備を先方負担で変えてもらったことがあるよ。

実質利回りを下げない方法③ 必要のないサブリースは契約しない

もう一つ、近年増えている不動産投資の契約方法のうち、ちょっと心配なのが「サブリース」です。

サブリース
=空室リスクを回避のために、賃貸物件の入居の有無に関わらず家賃保証をしてもらう制度のこと
=通常、不動産投資オーナーは賃料の85%~90%を受け取り、残りを保証会社に支払う

不動産オーナー側が納得しているならよいのですが、よくわからないからと、不動産会社の方がおっしゃるままに契約してしまう人がいます。

空室リスクを恐れる不動産オーナーは多いと思います。利回りと空室率は比例しやすいので、利回りが高い物件を選んで、サブリースを申し込んでいる方も多いでしょう。もちろん空室リスクを恐れる方にとっては、とてもうれしいしくみです。

ただ、サブリースはルールが複雑です。

保証会社によっても細かいルールは異なり、そのルールを理解せずに契約してしまい、トラブルに発展することも少なくありません。家賃保証はしてくれますが、その家賃自体が下がっていく可能性もあります。オーナーの意図とは関係なく、どんどん利回りが悪くなっていくこともあり得ます。

そもそも保証をつけないといけないぐらい、空室率が心配な物件に投資をすること自体が若干ギャンブル的なので、ちゃんと理解できていないうちはサブリース契約をしないように気を付けてください。

枝豆
枝豆

ちゃんと納得して、自分には必要だ!と思った場合だけ、利用しましょう。わたしはそもそもサブリースを契約しないと心配な物件は、今のところ投資したことがないので、サブリースもつけてないよ。

実質利回りを下げない方法④ 実質利回りを上げる管理代行

不動産投資をする際に悩みどころなのは、自分で管理をするか、管理代行業者に頼むかです。

利回りを上げたい場合は、管理も自分で行うほうがもちろん高利回りをキープできますが、サラリーマン大家など、別に本業がある方は物理的に管理をしていくことは難しいかもしれません。

コストと利回りバランスをとって、管理代行が必要なのか検討しましょう。これも、前述したサブリース同様、言われたまま契約するのではなくて、ちゃんと自分のケースを考えて契約しましょう。

実質利回りを下げない方法⑤ 修繕する時は必ず目的を持つ 

不動産投資をしていくと、なかなか賃借人がつかない物件に出会うこともあるかもしれません。そんな時、修繕・改修・リフォームを考える人が多いでしょう。

しかし、この修繕・改修・リフォームのタイミングと効果、そして対応後の利回りは、詳細まで比較検討が必要です。安易な思い付きで修繕して、部屋がかっこよくなったとしても、それが空室率の改善や家賃収入の値上げにあまり繋がらないことも多いんです。

一般的に修繕・改修・リフォームを考えるタイミングは以下のとおりです。

・家賃を5000円程度下げないと、借主が決まらない時
・空室が2か月以上続く時

修繕・改修・リフォームを行うかどうか、また賃料を下げるかどうかを決めるときは、周りの物件の家賃相場を調べたり、自分の不動産との設備の違いを確認して、冷静に判断しましょう。

家賃をさげたら空室がうまることがわかっているのであれば、迅速に修繕・改修・リフォームしましょう。ただ、「かっこいい家の大家さんになりたい!」などの収益目的のないリフォームは、利回りを下げるだけなので注意が必要です。

まとめ ~表面利回りの相場、平均目安は何%~

今回は不動産投資の利回りの相場を調べてみました。東京都内の単身マンションであれば、利回りは4%程度が相場となります。しかし、投資物件の条件によって、利回りは大きく変動するので注意が必要です。

条件① 都市 VS 地方→地方のほうが利回りが高い
条件② 新築 VS 中古→中古のほうが利回りが高い
条件③ 木造 VS 鉄骨 VS 鉄筋コンクリート(RC)→木造のほうが利回りが高い
条件④ マンション VS アパート→アパートの方が利回りが高い

そして、利回りが高い物件が陥りやすいのは、空室率の増加です。利回りにこだわり過ぎると、空室になりやすい物件を掴むことになるので、必ずしも利回りは重要ではありません。

バランスをとりながら、自分に合った物件を探し、場合によっては自分の工夫や努力で利回りを増加させたり、キープさせる機転が必要です。

方法① 物件を高値で掴まない
方法② 家賃を下げない
方法③ 必要のないサブリースは契約しない
方法④ 必要のない管理代行は頼まない
方法⑤ 修繕する時は必ず目的を持つ(ムダに修繕しない) 

参考にしてみてね。

参考資料

第44回 不動産投資家調査
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20210525-kouhyou.pdf

新築マンション「中古になったら2割下がる」は本当か?
https://diamond.jp/articles/-/97792?page=2

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