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不動産投資はいくらから始められる?必要な年収や自己資金、個人属性…少ない自己資金でも不動産投資を始められる理由

不動産投資

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>
友達A
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不動産投資してるの?!すごいお金持ち?!わたしはムリだわ~

不動産投資はお金持ちがやることだと思っている人、未だにすごく多いように思います。でも、それはちょっと間違った認識。意外とわたしみたいなお金持ちじゃない普通のOLもやってます。

それも自分の資産を効率よく育てるための投資方法のひとつとして、結構おすすめなんです。

今回は

・不動産投資はいくらから始められるのか?
・必要な年収や自己資金、個人属性の条件は?
・少ない自己資金でも不動産投資が始められる理由

についてまとめてみたいと思います。

不動産投資はいくらから始められる?

不動産投資は、いったいいくらぐらいから始めるものなのか、まずは不動産投資物件の価格から見ていきましょう。

不動産投資物件の価格(相場)

国土交通省の「主な都市における住宅地の平均価格の推移(データ)」による、日本全国の住宅地の平均価格をチェックすると、住宅地の値段は、バブルが起きていた1991年ごろ(平成3年)をピークに下落し、最近は緩やかに上昇しています。

東京23区では631,400円/㎡。

この水準は、1995年~1996年ごろとだいたい同じ。ここ数年は横ばいです。

そこにのってくる建物の価格としては、かなりピンキリだけど、一般的な投資用区分マンションを購入するなら1000万円~3000万円程度、一般的な投資用一棟マンションを購入するなら1億円前後の物件が多くなっています。

築年数が古いなどの格安区分マンション:1000万円以下
一般的な投資用区分マンション:1000万円~3000万円
一般的な投資用一棟マンション:6000万円~1.5億円
収益ビルなど:1億円以上

不動産投資を行う際に必要なお金として必要な物件だけをみると、こんな感じ。

しかし、不動産投資に必要なお金は物件自体の購入金額だけではありません。

不動産投資に必要な初期費用

実際にこの記事を書くために、1件目の区分マンション投資をしたときの清算書を押し入れから引っ張り出してきました。

わたしの場合は、1件目の不動産投資をした時に、以下の初期費用がかかっています。

【初期費用:清算明細】
①登記費用1:登録免許税
②登記費用2:司法書士報酬
③固定資産税・都市計画税 日割り計算
④管理費/修繕積立金 日割り計算
⑤融資事務手数料(ローン会社)+印紙代
⑥火災保険料
⑦地震保険料
⑧施設賠償保険料
⑨仲介手数料(販売業者)+印紙代

初期費用は、物件価格にだいたい比例し、物件価格の15%程度が普通です。

この中でもいちばんお値段がはるのは、所有権や担保を登記するための費用と登録免許税です。

枝豆
枝豆

お値段ははりますが、やっぱり登記は物件を買ったという実感がわきますね。当時、はじめてみた登記にわくわくしたのを覚えているなぁヾ(´∀`)ノ

不動産投資に必要なお金は、物件の価格、そして初期費用。

例えば、3000万円の物件を購入して不動産投資を始める場合、3450万円が必要です。

不動産価格(3000万円)+初期費用(3000万円×15%=450万円)
=3450万円

しかし、普通は物件の価格をすべて現金で買うことはありません。

不動産投資物件の頭金はいくら必要なのか?

物件の価格の代わりに必要なのは、ローン会社にお金を借りるための頭金です。

不動産投資物件の頭金は、人によって大きく違います。
しかし、最低でも物件価格の10%程度は必要になります。

という内容の不動産投資本や参考書が多いように思いますが、実際に不動産投資家さんにお話を聞くと、本当に大きく意見が分かれるポイントだと思います。

不動産投資のレバレッジ効果とは?

不動産投資は、基本的に不動産物件の全額を自己資金(現金)で買うケースは少ないでしょう。

なぜなら、現金で買うと不動産投資のうまみが減ってしまうから。レバレッジ効果を受けられなくなるからです。

レバレッジ
=てこの原理
=小さい資金で投資効果を上げて、収益性を高めること

レバレッジとは、てこの原理のこと。

不動産投資におけるレバレッジは、なるべく小さい資金で投資して、収益性を高めることを指します。

仮に1000万円の現金を持っているとしましょう。これから不動産投資のレバレッジ効果使わない場合のケース①と使う場合のケース②を比較してみます。

ケース① レバレッジ効果なしの場合

1000万円の現金を使って、1000万円の物件を買います。
1000万円の物件の1年間の家賃収入は、80万円です。この投資物件の利回りは、8%です。

自己資金:1000万円
購入物件価格:1000万円
1年間の家賃収入:80万円
1年間の利回り:8% (80万円/1000万円=利回り8%)

ケース② レバレッジ効果ありの場合

1000万円の現金と銀行からの融資を2000万円受けて、3000万円の物件を買います。
3000万円の物件の1年間の家賃収入は、240万円です。

この場合、この投資物件の見た目の利回りは現金購入の場合の8%で同じです。しかし、実際はなんと3倍の収益が生まれています。

自己資金:1000万円
借入金:2000万円

購入物件価格:3000万円
1年間の家賃収入:240万円
1年間の利回り:8% (240万円/3000万円=利回り8%)

これが不動産投資のレバレッジ効果です。

自己資金が小さければ小さいほど、得られる家賃は多くなりやすいので、自己資金をなるべく少なくするほうがお得です。

自己資金をゼロにして、すべてローンで不動産を購入することを「フルローン」と言います。しかし、フルローンにはリスクもあります。

自己資金ゼロ「フルローン」のリスク

最近は金利が低いので、住宅ローンがかなり借りやすくなっています。中にはフルローンでも貸してくれる会社も…。

しかし、自己資金ゼロのフルローンにはこんなリスクがあります。

・返済期間や返済額が長くなる
頭金を入れないということは、それだけ借入金額が増えるということです。月々の返済額が増えるので、それだけ返済期間が長くなったり、毎月の返済額が多くなります。

より長く将来予測をたてる必要がありますが、収入が断たれる・減るなどのイベントがあった場合に返せないリスクがでてきます。また、多少無理のある組み方をしないといけないので、毎月のキャッシュフローがマイナスになり、日々の生活を圧迫する可能性もあります。

・途中で金利が高くなる恐れがある
最初にどれぐらい自己資金を入れるかどうかによって利用できるローン会社が変わります。自己資金をゼロにすることで、金利が高いサービスしか利用できなくなり、結果的に費用がかかる可能性があります。

・途中で不動産価値が下がる恐れがある
自己資金がゼロのフルローンは、購入した不動産が値下がりすると最悪です。自分が借りた金額よりも不動産の価値が小さいので、不動産をすべて売却してもローンを返すことができず、借金だけが残るケースもあり得ます。

もちろん正しい不動産価値の査定がされた場合に、価値が急激に下がることは考えにくいですが、ずっとほったらかしにしていたり、そもそも最初の査定がおかしい場合などは、借金が返せなくて破産するケースも少なくありません。

自己資金をいくら入れるかは、人によって違います。

しかし、一般的には物件価格の15~30%用意する人が多いようです。

枝豆
枝豆

わたしは1件目のはじめての不動産投資の時は、約20%強入れました。はじめてだったからちょっと不安で多めに入れてます。

少ない自己資金でも不動産投資を始められる理由

なぜ不動産投資は、少ない自己資金でも始められるのでしょうか?

友達A
友達A

金融機関やローン会社がやさしすぎるってこと?

いや、そうではありません。金融機関やローン会社は、貸したお金が帰ってくる見込みがない場合は、お金を貸すことはありません。

それでも不動産投資が少ない自己資金で始められるのには理由があります。

理由① 物件を担保にできる

不動産投資は、そもそも物件自体を担保にできるというメリットがあります。

担保は将来の不測の事態に備えて、金融機関やローン会社が準備しておく資産のことです。

担保
=将来の事態に備えて、債権者が債務者から債務を回収できる価値があるものを準備しておくこと、またはそのもの

不動産投資の場合は、購入する不動産自体に抵当権をかけて担保にすることができるので不動産投資家は少ない自己資金でも不動産投資を始められます。

そのため不動産投資を行う時は、その不動産の担保としての価値も十分に調べられます。

枝豆
枝豆

金融機関は決してただやさしいわけじゃなく、笑 ちゃんと調べて、大丈夫!と評価してくれた時に貸してくれるんです。…まぁ、あたりまえか。笑

理由② 利益を確保しやすい

不動産投資は、利益が確保しやすい投資です。

そのからくりは、売却益と家賃収入(運用益)。収益の柱が2種類あり、両方とも期待しやすいしくみになっているため、しくみ的にも融資されやすくなります。

また長期投資なので、短期で全部価値がなくなってしまうこともなく、金融会社が信用してくれやすい投資だと言えます。

「株を買うから3000万円貸してください」と言ったところで、銀行が見向きもしてくれません。でも不動産ならお金を貸してくれる。これは、不動産独特のこの2重の収益構造にあります。

不動産投資をするための最低年収は?

不動産投資は、他の投資方法と比べて、融資してもらいやすいことがわかりました。

では、実際に個人がローンを借りたいとなった場合、金融機関はいくらまで貸してくれるのでしょうか?

そこで注目されるのが年収です。融資してもらえる額は、年収と関係があります。

必要な年収① 区分マンションの場合

不動産投資企業にもよりますが、融資可能額はだいたい年収の7倍が目安だと言われています。

融資は、年収の7倍までが目安

例えば自己資金ゼロで不動産投資を始めようとした場合を考えてみましょう。

年収:500万円
自己資金:0円

融資可能額の目安:3500万円
購入できる不動産価格:3500万円

この場合は、融資可能額の目安は3500万円です。3500万円までの不動産投資が可能です。

例えば自己資金を300万円を入れた場合は、不動産投資可能額が変わってきます。

年収:500万円
自己資金:300円
融資可能額の目安:3500万円
購入できる不動産価格:3800万円

現在の区分マンションの値段などを考えると、区分マンションを買いたい場合は、年収500万円程度があれば、問題なく不動産投資が始められそうです。

もちろん年収以外の理由で融資可能額は変化します。もし不動産投資をしたい場合は、目標を明確にするためにも一度不動産業者に相談してみることをおすすめします。

必要な年収① 一棟マンションの場合

一棟マンションなどから不動産投資を始めたい場合は、最低年収は700万円くらいからだと言われています。

「融資は、年収の7倍までが目安」というルールは適用されず、担保としての価値などから借りられる金額は増えますが、ある程度融資のハードルは上がります。

もちろん入れられる自己資金が多いと、融資してもらえる金額が増えるので、年収だけでは決まりません。

もし不動産投資をしたい場合は、ちゃんと不動産業者に相談してみることをおすすめします。

不動産投資をするために必要な個人属性は?

年収は融資を受けるために必要な個人情報のひとつですが、金融機関は他にもいろいろな個人属性情報を見ています。

不動産投資の際に審査が必要な属性とは融資を申し込む方の勤務先、年収などの社会的、また経済的な背景のことを言います。

属性
=融資を申し込む方の勤務先、年収などの社会経済的背景

具体的には以下のとおり。

基本的に確認が必要な個人属性

家族構成(同居している家族の有無などの詳細も含む)
居住環境(持ち家か賃貸か、持ち家の不動産評価額などの詳細も含
金融機関の預金残高
勤務先の会社名
勤務先の規模
勤務先の勤続年数・職種・雇用形態
個人年収(過去3年間)と世帯年収
金融資産(預貯金、株、債券など)

借入の有無と残債
今後の返済計画

家族構成や自分の勤務先の情報はもちろん、経済的な内容全般を確認して「いくら貸せるか」を確認します。

ローン審査に通りやすい属性

属性については、ローン審査に通りやすい属性があります。

例えば、こんなお仕事は不動産投資の際のローン審査に通りやすいと言われています。

一部上場企業
平均収入が高い業種
安定性が高い業種
社内で役職を持っている 
勤続年数が長い など

ローン審査に通りにくい属性

逆にローン審査に通りにくい属性もあります。
単純に返済が滞るリスクがあると考えられてしまうからです。

無職
派遣などの非正規雇用
平均収入が低い業種
安定性が低い業種
社内で役職を持っていない 
勤続年数が3年未満 
転職回数が多い など

個人属性を高く見せるための注意点

不動産投資を有利にすすめるための属性はわかりましたが、うっかりミスで個人属性が低く見えてしまうことがあります。

預金残高は多めにしておく
金融機関の預金残高はローン審査の際にとても重要です。

この重要性を理解せずに、自分の預金の一部を見せずに、審査を受けてしまう場合がありますが、それが原因でローンが下りないこともあるようです。

現金を一度にたくさん準備できる人というのは、やはり金融機関によっては安心材料のひとつになります。

他に組んでいるローンを見直す
もし他に組んでいるローンがあれば、不動産投資のローン審査を受ける前に、一度じっくり見直してみることをおすすめします。

他の事前の融資が原因で、融資できる額が少なくなってしまうことがあります。

うっかり残高不足に注意する
過去に口座の残高不足が原因で、引き落としができなかったという経験をしたことがある方はいませんか?

これ、かなりあるあるなうっかり間違いだと思いますが、よくやるよね~ではすまない重大なミスであると思っておいた方が良さそうです。

「引き落としがかからない=未納」の記録は、信用情報として各金融機関にも共有されます。

数百円から数千円のミスで何年も信用にキズがついてしまうことがあるので、引き落としの際のうっかり残高不足には注意しましょう。

まとめ ~不動産投資はいくらから始められる?~

不動産投資は、0円(フルローン)からでもはじめられる投資です。

しかし、0円ではじめられるのは、属性がよく信用が悪くなるような原因がない人だけです。

一部上場企業
平均収入が高い業種
安定性が高い業種
社内で役職を持っている 
勤続年数が長い など

またフルローンで不動産投資を行うとリスクもそれなりに高くなります。

・返済期間や返済額が長くなる
・途中で金利が高くなる恐れがある
・途中で不動産価値が下がる恐れがある

なんらかのアクシデントによって、返済ができなくなり、破産することもありえます。

年収500万円ぐらいの方が安全な投資のひとつとして不動産投資を選ぶ場合は、

不動産投資物件購入価格の15%の初期費用
不動産投資物件購入価格の10%の自己資金

を用意して始めるのがおすすめです。

購入価格が2000万円であれば、約25%の500万円程度になります。

参考にしてみてね。 

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