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【体験談付き】家賃収入がほしい人がハマる不動産投資の失敗例5選!

不動産投資

「家賃収入があったらなぁ・・・」と、はじめて思ったのは、29歳の時。

ちょうど婚約破棄をした時でした。(詳しくはプロフィールページを見てね)

やる気満々で「女ひとりで生きてくぞー」と思ったものの、不安だったのはやっぱり経済面。

そんなわたしが、サラリーマンをしながら、世の中の役に立ちつつ好きなことをして、経済的にも自立する方法のひとつとして思いついたのが、「不動産投資」であり、「家賃収入」を得ることでした。

結果的に今のところは上手くいっていますが、ここに至るまでにはもちろん「こうしておけば良かった!」「失敗だー」と思ったことも少なくありません。

特にわたしは、最初に大きなローンを組むのがすごく怖かったことを覚えています。

29歳の枝豆
29歳の枝豆

家賃収入ほしいけど、ローンを組むのやだなぁ…借金するのコワイよなぁ…

今回は

・体験談~枝豆の場合~:家賃収入がほしかったわたしの不動産投資の失敗談
・家賃収入がほしい人がハマるよくある失敗例5選

についてまとめてみたいと思います。

本記事の執筆者_枝豆

本記事を書いている枝豆は投資歴12年です。30歳の時に、貯金0から不動産投資と積立投資を始めて、今では「準富裕層」になりました(*´▽`*) 詳しいプロフィールはこちら>

体験談:家賃収入がほしいけど、レバレッジを利かせられず失敗!?

不動産投資は、レバレッジ効果が高い投資法です。

不動産投資を始める前は、レバレッジの意味は分かっていたつもりだったけど、実はあまり腹落ちしていませんでした。…というのも、わたしは気がつかないうちに、かなりもったいない投資方法を選んでいたんです。

レバレッジとは?

レバレッジとは、かんたんにいうと「てこの原理」のこと。小さい力で大きいものを動かすことを指します。

レバレッジ
=てこの原理
=小さい力で大きいものを動かす
=小さい自己資金で大きな利益を得ること

不動産投資は、自己資金が小さくてもトライできる投資法のひとつ。

そして、レバレッジを効かせれば効かせるほど、家賃収入と年間利益を増やすことが可能です。

①レバレッジを効かせない場合
自己資金:1000万円
物件価格:1000万円
利回り:7%
ローン利息:0%

家賃収入:70万円
年間利益:70万円

②レバレッジを効かせる場合
自己資金:1000万円
物件価格:5000万円
利回り:7%
ローン利息:2%

家賃収入:350万円
ローン利息:4000万円×2%=80万円
年間利益:270万円

①は、100%自己資金で不動産投資をした場合です。②は20%自己資金で不動産投資をした場合です。同じ自己資金でも、家賃収入は280万円、年間利益は200万円も違います。

この違い、かなり大きいですよね。

大手企業のサラリーマンこそ、レバレッジをかけよう!

大手企業のサラリーマンなら、不動産投資がおすすめです。

その理由は大きく分けると2つ。

①不動産投資ローン審査に受かりやすい
②投資に使える時間が短い(企業の拘束時間が長い)

大手企業のサラリーマンは、小さい企業の個人事業主よりも、不動産投資ローンを受けるための審査に受かりやすいといわれています。

また不動産投資は労働時間もほぼ必要ありません。企業の拘束時間が長くても、管理会社に管理を任せてしまえば、ほとんど何もしなくても大丈夫。

このように、サラリーマンだったわたしにとって不動産投資は好都合な条件がそろっていました。

失敗!サラリーマンのメリットを利用できなかった理由

大手企業に勤めていたので、ローン審査も若い割には通りやすく、自己資金はゼロでも問題ないと言われました。

しかし、まだ当時は大きなローンを組んだことがなく…「ローン=借金」というイメージがどうしても抜けなかったわたしは、

29歳の枝豆
29歳の枝豆

明日急にクビになって、ローンが払えなくなったらどうしよう

と不安になり、

不動産屋さん
不動産屋さん

自己資金どうします?

ひよってる枝豆
ひよってる枝豆

自己資金は…今持っている貯金から350万円を入れます(´;ω;`)

と、気がついたら言っていました。

今思うと、これは大失敗。

レバレッジを利かせる投資ができたはずなのに、わたしは自らそのレールを下りたのでした。

①自己資金350万円の場合
自己資金:350万円
物件価格:1500万円
不動産利回り:7%
ローン利息:2%

家賃収入:105万円
ローン利息:1150万円×2%=23万円
年間利益:82万円
――――
合計利益:82万円

②レバレッジを最大限効かせる場合
自己資金:0万円
物件価格:1500万円
不動産利回り:7%
ローン利息:2%

家賃収入:105万円
ローン利息:1500万円×2%=30万円
年間利益:75万円
+
自己資金:350万円
投資信託利回り:7%
年間利益:24.5万円
――――
合計利益:99.5万円

レバレッジを利かせる投資のいいところは、その分のお金を別の投資に回せることです。

同時期に証券会社の口座を開いて、少しずつ株式投資を勉強していたので、インデックス積立投資にお金を入れていたら…17.5万円多く資産を増やせたことがわかりました。

失敗から学んだ教訓 感情よりも計算が大事

不安になっている自分は投資の敵。
ちゃんと論理的に計算してから決断しよう。

みなさんもわたしの失敗を参考に、大きな投資をする時は感情に負けないメンタルと、論理的思考を鍛えてください。

枝豆
枝豆

これは短期的な不動産投資の失敗談だけど、実はまだ不動産投資の全体を見て、失敗したとは思ってないよ。むしろ、キャピタルゲインもインカムゲインもとれててイイ感じ?!

まだまだわたしの不動産投資ははじまったばかりです(*´▽`*)

ここからは不動産投資の失敗の定義について、一度整理してみましょう。

不動産投資の失敗とは?

不動産投資は、長期投資です。

意外と大事なのは、短期投資ではないということ。

短期で成功や失敗を判断できないところにポイントがあります。

不動産投資の失敗の定義

短期的な投資なら、すぐに失敗や成功が確定します。

しかし不動産投資をはじめとする、長期投資の場合は、最初から最後までのトータルで投資結果をみることが前提です。

トータルで黒字になれば、成功ですし、トータルで赤字になれば失敗です。

不動産投資の成功=トータルで黒字になること
不動産投資の失敗=トータルで赤字になること

人によって違う?不動産投資の失敗

また黒字化するための方法も、人それぞれ違います。

①インカムゲイン=安定的に家賃収入を得ること
②キャピタルゲイン=購入価格と販売価格の差の利益を得ること

小さいワンルームマンションの大家さんからはじめる、保有資産が少ない人は、そのほとんどがインカムゲイン狙い=家賃収入狙いなので、キャッシュフローが黒字化することが大切です。

でも、キャピタルゲイン狙いの方は、その限りではないでしょう。

キャピタルゲイン狙いの場合は、とにかく相場よりも安く不動産を手に入れることが重要です。保有資産が多い人のやり方をする必要があります。

枝豆
枝豆

2010年ごろに購入した都内ワンルームマンションは、今大きく値上がりしています。こんな風にたまたまキャピタルゲインが生まれているのはありがたいけど、私の場合はほんとにたまたまでした。これがちゃんと予想してできてたらかっこいいよねぇ。次回は狙えるようになろ。笑

家賃収入がほしい人がハマるよくある失敗例5選

ここからは、インカムゲイン狙い=家賃収入狙いの人が間違えてしまいがちなよくある失敗例をご紹介したいと思います。

失敗例① 利回りだけをみて物件を購入してしまう

インカムゲイン狙い=家賃収入狙いであれば、長期的に運用しやすい物件を購入する必要があります。

しかし、不動産投資初心者がやってしまいがちな失敗例として多いのは、「利回り」だけをみて、不動産投資をしてしまうことです。

築年数が古く、駅から10分以上かかる不動産投資用マンションは、購入価格も安く、利回りが高くなりがちです。

購入価格:900万円
家賃収入:6万円/月
表面利回り:8%
入居者:あり

入居者もいてそのまま前オーナーから引き継げば家賃収入が得られる物件でした。

短期的に考えればありがたい物件なのですが、このような物件によくあるのは、今の入居者が退去してしまった時に入居者がつかない可能性が高いことです。

枝豆
枝豆

入居者がつかないと、家賃を下げざるを得なくて、結局表面利回りの8%は最初だけってことがよくあります。利回りなんてかんたんに下がるので、半分以下になることも。利回り重視で物件を選ぶことはおすすめしません。泣

失敗例② 老後の資産形成を考えて、現在のキャッシュフローを無視

わたしがはじめた2010年ごろは、まだサラリーマンで投資用不動産を買う人は多くありませんでした。

しかし、少しずつ家賃収入を得ているサラリーマンが増え始めると、将来の年金の代わりや老後の資産形成を目的とした不動産経営が少しずつ一般的になってきます。

ここが、実はちょっとした落とし穴。

老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた人は、今現在のキャッシュフローがマイナスでも「将来のため」という名目で、現在の収支シミュレーションが甘くなる傾向にあります。

これはわたしの友人とわたしの会話。

友人A
友人A

不動産業者さんが出してくれた収支シミュレーション、

毎月10,000円の赤字なんだけど、将来のためだからいいよね?

枝豆
枝豆

えーーー。大丈夫?泣

今後、家賃の下落や空室リスクで収支が悪化することはあっても、

良化することはなかなかないよ?もっとシビアに家賃収入を見たほうが…

っていうやりとりをしたことがあります。

なんと、この友人…紹介された物件がまだ3件目なのに、すでに決めようとしていたのです。

老後の資産形成を今からしようとする人は、今現在はそんなに経済的に困っていない人が多いので、ついつい今の収支を甘く見がちです。

特に老後の資産形成を目的にしている場合は、不動産業者から比較的新しい新築物件をすすめられていることが多いのですが、新築物件はそこから10~20年の間に大きく資産価値が減る傾向にあります。

家賃も同時に大きく下がり、赤字が拡大する可能性を視野に入れて冷静に選びましょう。

失敗例③ 運用費用(修繕費・管理費)の見積もりが甘い

不動産投資を始めると、購入価格や利回りは気にするのに、運用中の修繕費や管理費をほとんど検討していない人がいます。

不動産投資は長期投資です。購入時と売却時の利益で儲けようとしているキャピタルゲイン狙いの人はいいとして、インカムゲイン=家賃収入に期待している人は、長期的に不動産を運用・管理していかなくてはなりません。

ワンルームマンションの投資をする場合、部屋の中はそこまで修繕にお金がかかる設備はありませんが、部屋の外には多くの修繕が必要な設備があります。

・漏水工事
・給排水設備
・外壁工事
・屋上防水工事
・オートロック設備
・エレベーターのメンテナンスなど

一般的に「大規模修繕工事」と呼ばれる大きな修繕は、10年に1回程度必要になると言われており、そのために修繕積立金と言われる積立金をそのマンションのオーナーたちが毎月積立てていきます。

中古マンションを購入する際に重要なのは、いつ大規模修繕工事をしたのかきちんと確認することです。必ず中古マンションを購入する際に「大規模修繕履歴」という書類を出してもらい、チェックしておくことが必要です。

中古マンションよりももっとシビアなのは、中古アパートです。アパートを購入すると、オーナーがひとりで大規模修繕の費用を出さないといけないので、前オーナーが費用を出したくないために先延ばしにしている可能性があります。

失敗例④ サブリースのしくみをきちんと理解していない

最近、とても多いサブリース。いわゆる家賃保証システムです。

サブリース
=不動産管理会社がオーナーから不動産をまるごと借り上げて、家賃の80~90%をオーナーに渡す家賃保証システムのこと

空室リスクを恐れてサブリースを組む不動産オーナーが多くなっていますが、サブリースはトラブルが起こりやすいと言われています。

詐欺まがいの業者もいなくはないですが、すべてのサブリース提供会社が悪いわけではなく、サブリースのしくみをきちんと理解せずに契約を薦めてしまう不動産オーナーもいるようです。

サブリースは一般的に家賃保証システムであると言われますが、決して最初に結んだ契約がずっと生きているわけではありません。

2~3年に1度、家賃の値下げや契約内容が変更される可能性もあります。また契約内容によっては、サブリース会社のほうから一方的に契約を破棄されて、家賃保証が一切なくなるケースもあります。

収支が赤字になれば、ローンの返済ができず、物件の売却をせざるを得ないこともあります。思ったほど不動産価値が高くなく、不動産をすべて売ってもローンが払えず、自己破産に陥るケースもあります。

これは若干悪質なケースですが、サブリースは特にトラブルが多いので、契約内容をしっかり確認して、本当に自分にとってサブリースが必要なのかチェックする必要があります。

失敗例⑤ 計画性のない繰り上げ返済をしてしまう

ローンを組むのは誰でも不安なもの。

特にローン=借金というイメージを強く持つ人は、なるべく早く繰り上げ返済をしようとします。

しかし、高収入でお金に余裕がある安定志向の人ほど、自己資金やローンの使い方があまり上手ではありません。

不動産投資に興味を持ち、3件の不動産購入を検討していた人が計画性のない繰り上げ返済をしたばっかりに、1件しか買えなくなったというケースは少なくありません。

例えば、以下の3件の物件を購入する場合、Aの物件を買った時点で、どんどん繰り上げ返済をしていき、自己資金を使ってしまえば、3件の購入はできません。

購入したい物件:
A 2000万円
B 2000万円
C 1000万円

自己資金:
2000万円

Aの不動産投資ローンはそのままにして、BとCに自己資金を500万円ずつ入れれば、3件の購入が予定どおり可能になります。

繰り上げ返済を急いでしまったばっかりに家賃収入を得られなくなったり、節税効果が受けられなくなる不動産オーナーは、実は多くいらっしゃいます。特にローンに関する知識に疎いサラリーマンに多いので注意が必要です。

まとめ ~家賃収入がほしい人がハマる不動産投資の失敗例~

今回は、実際に私が不動産投資をして、家賃収入を得てきた12年間の失敗例のうち、不動産投資初心者の方がやりがちな失敗例を体験談として紹介してみました。

不動産投資は、数ある投資の中でも長期投資であり、かつ自己資金がなくてもレバレッジが効かせられる他力本願可能な投資です。

特に拘束時間が長いサラリーマンでも安定した副収入が得られるので、上手に活用すれば、低コストで安定的な家賃収入が得られます。

しかし、ちゃんと理解しないと思わぬ落とし穴も多いのが実情です。

家賃収入がほしい人がハマるよくある失敗例としては以下のようなものが挙げられます。

失敗例① 利回りだけをみて物件を購入してしまう
失敗例② 老後の資産形成を考えて、現在のキャッシュフローを無視
失敗例③ 運用費用(修繕費・管理費)の見積もりが甘い
失敗例④ サブリースのしくみをきちんと理解していない
失敗例⑤ 計画性のない繰り上げ返済をしてしまう

参考にしてみてね。

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